การประเมินค่าโฮมคืออะไร - เคล็ดลับ & รายการตรวจสอบกระบวนการ
น่าเสียดายที่ผลลัพธ์ของหนึ่งในปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือการประเมินบ้านไม่ใช่สิ่งที่คุณสามารถควบคุมได้ ยังเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องมีความเข้าใจอย่างเต็มรูปแบบของการประเมินราคาบ้านก่อนที่จะเริ่มกระบวนการในการรับหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้าน.
การประเมินหน้าแรกคืออะไร?
การประเมินราคาบ้านเป็นการประเมินราคาทรัพย์สินของคุณซึ่งดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาที่ได้รับอนุญาตจากผู้เชี่ยวชาญหรือผู้เชี่ยวชาญด้านการธนาคารของคุณหรือสถาบันสินเชื่ออื่น ๆ ผู้ประเมินราคาบ้านเยี่ยมชมทรัพย์สินของคุณเพื่อประเมินสภาพของพื้นที่และนำสินค้าคงคลังของคุณสมบัติ.
ผู้ประเมินจะพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ได้แก่ :
- สภาพของบ้าน
- ขนาดของบ้าน
- ขนาดของทรัพย์สินจำนวนมาก
- คุณภาพของการจัดสวน
- จำนวนห้องนอนห้องน้ำและห้อง
- คุณภาพของแสงและมุมมอง
- จำนวนเตาผิง
- ต่อเติมสระว่ายน้ำ
- คุณภาพของห้องใต้ดิน (ไม่ว่าจะเสร็จหรือยังไม่เสร็จ)
- รายละเอียดการตกแต่งในบ้าน (เช่นเคาน์เตอร์หินแกรนิตพื้นไม้เนื้อแข็งและโคมไฟ)
ผู้ประเมินราคาได้ทำการวิจัยการขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณด้วยคุณสมบัติที่คล้ายกับบ้านในอนาคตของคุณที่เรียกว่า“ comparables” จากนั้นผู้ประเมินราคาจะบันทึกความแตกต่างระหว่างบ้านของคุณและสิ่งที่เปรียบเทียบได้เพื่อประเมินมูลค่าบ้านของคุณ ตัวอย่างเช่นหากผู้ประเมินของคุณเลือกคุณสมบัติสี่ห้องนอนเพื่อเปรียบเทียบกับบ้านสามห้องนอนของคุณผู้ประเมินอาจลบ 10,000 ดอลลาร์จากราคาขายของสี่ห้องนอนไปยังบัญชีสำหรับความคลาดเคลื่อนนั้น อย่างไรก็ตามหากบ้านของคุณมีเตาผิงและไม่มีสี่ห้องนอนผู้ประเมินอาจเพิ่ม $ 2,000 ในการประเมินมูลค่าของคุณเพื่อชดเชย.
ขนาดจำนวนห้องนอนห้องน้ำเพิ่มและชั้นใต้ดินเสร็จแล้วมักจะมีผลกระทบมากที่สุดในการประเมิน คุณสมบัติเช่นคุณภาพของเคาน์เตอร์การตกแต่งที่สวยงามและการอัพเกรดเครื่องสำอางมีผลกระทบน้อยกว่า.
โดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะประเมินทรัพย์สินของคุณจากข้อมูลเปรียบเทียบอย่างน้อย 5 หรือ 6 รายการ (“ comps” สำหรับช่วงสั้น ๆ ) แม้ว่ารายการดังกล่าวสามารถเข้าถึงได้สูงถึง 10 รายการ Comps จะถูกเลือกจากภายในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ที่กำหนดเพื่อหลีกเลี่ยงความต้องการปรับราคา . เป็นการดีที่ comps ทั้งหมดเป็นการขายล่าสุด (ภายในไม่กี่เดือนที่ผ่านมา) ซึ่งช่วยป้องกันสภาวะตลาดที่ผันผวน การยึดสังหาริมทรัพย์และการขายระยะสั้นมักจะไม่รวมอยู่ใน comps แม้ว่าอาจมีข้อยกเว้นหากบ้านของคุณอยู่ในพื้นที่ยึดสังหาริมทรัพย์ที่สูง.
หลังจากการเพิ่มและการหักลบที่จำเป็นทั้งหมดได้ถูกทำขึ้นเพื่อบัญชีสำหรับความแตกต่างระหว่างบ้านของคุณและ comps ผู้ประเมินราคาจะมาถึงมูลค่าโดยประมาณของบ้านใหม่ของคุณ.
ทำไมต้องประเมินค่าบ้าน?
ธนาคารต้องการประเมินมูลค่าบ้านอย่างน่าเชื่อถือเมื่อให้ยืมเงินเพื่อซื้อหรือรีไฟแนนซ์ ตัวอย่างเช่นหากคุณไม่ใช่ผู้เจรจาที่มีทักษะและคุณเสนอ $ 400,000 สำหรับบ้าน $ 200,000 คุณสามารถไว้ใจธนาคารปฏิเสธการขอสินเชื่อ การให้ยืมมากกว่าบ้านมีค่าหมายความว่าธนาคารไม่มีหลักประกันเพียงพอที่จะรับประกันเงินกู้ของคุณ หากคุณต้องเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์ในกรณีนั้นธนาคารจะไม่สามารถขายทรัพย์สินของคุณสำหรับจำนวนเงินกู้เต็มจำนวนที่จัดหาให้คุณ.
ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่แนะนำของผู้ประเมินคุณอาจมีโอกาส - ในกรณีที่มีการประเมินราคาต่ำ - เพื่อหาเงินเพิ่มขึ้นหรือดูว่าผู้ขายเสนอราคาต่ำกว่าเพื่อให้สินเชื่อเสร็จสมบูรณ์หรือไม่.
ประเมินผลหน้าแรกถูกต้องหรือไม่?
เช่นเดียวกับการประเมินใด ๆ การประเมินบ้านไม่ใช่วิทยาศาสตร์แน่นอน ธนาคารจะไม่ได้รับมูลค่าตามวัตถุประสงค์ของทรัพย์สินของคุณเพราะไม่มีอยู่ ในขณะที่การประเมินอาจเป็นทางออกที่ดีที่สุด แต่ก็ไม่ใช่วิธีที่สมบูรณ์แบบ.
การจัดการ
ผู้ประเมินราคาที่ทำงานเป็นประจำกับธนาคารบางแห่งอาจได้รับแจ้งว่าทรัพย์สินจำเป็นต้องประเมินราคาอย่างไรเพื่อให้สินเชื่อผ่านได้ หากผู้ประเมินราคาต้องการทำธุรกิจซ้ำพวกเขาอาจทำตามคำแนะนำของธนาคารเพื่อให้แน่ใจว่าสินเชื่อได้รับการอนุมัติ แม้ว่าจะมีกฎระเบียบมาตั้งแต่ปี 2551 เพื่อป้องกันการปฏิบัติเช่นนี้ แต่ก็มีความเป็นไปได้ที่จะมีการสมรู้ร่วมคิดระหว่างธนาคารกับผู้ประเมินราคาบ้านดังนั้นโปรดตรวจสอบข้อมูลอ้างอิงและถามคำถามให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้เพื่อให้แน่ใจว่ากระบวนการทั้งหมด.
ตัวแปร
ผลการศึกษาของเดอะนิวยอร์กไทมส์ระบุว่ามากกว่า 60% ของผู้ประเมินราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างมาก บ้านหลังหนึ่งอาจมีเสน่ห์เป็นจำนวนมากที่ผิดปกติ อาจมีขนาดใหญ่กว่า แต่มีอักขระน้อยกว่า ครัวหนึ่งอาจมีหินอ่อนและหินแกรนิตที่ดีที่สุดในขณะที่อีกห้องหนึ่งอาจสร้างจากชิ้นส่วนโบราณที่หายาก.
การตัดสินคุณค่าเปรียบเทียบในกรณีเช่นนี้เป็นงานที่ยาก ในสถานการณ์กรณีที่ดีที่สุดความคล้ายคลึงกันมีอยู่ในตลาดและผู้ประเมินราคามองหาการเปรียบเทียบที่ไม่แน่นอน แต่ตรงไปตรงมา ในกรณีที่เลวร้ายที่สุดไม่มีการเปรียบเทียบที่เพียงพอและผู้ประเมินราคาต้องอาศัยการคาดเดาล้วนๆ.
ก่อนที่ฉันจะปิดที่บ้านของฉันเองในเดือนเมษายน 2012 ฉันมีการประเมินสองครั้งดำเนินการภายในสามสัปดาห์ (ฉันเปลี่ยนธนาคารในระหว่างกระบวนการ) และผลลัพธ์นั้นแตกต่างกันมากกว่า $ 100,000 ในขณะที่สิ่งนี้เป็นหนี้ส่วนใหญ่กับตำแหน่งและคุณสมบัติที่เป็นเอกลักษณ์ของบ้านของฉันประสบการณ์ของฉันโชคไม่ดีที่ไม่เหมือนใคร ผู้ซื้อบ้านหลายรายสามารถบอกเล่าเรื่องราวที่คล้ายกันเกี่ยวกับการกระทำของผู้ประเมินราคาบ้านทำให้มีโอกาสที่จะยื่นขอสินเชื่อที่ค่อนข้างไม่มั่นคง.
เกิดอะไรขึ้นถ้าการประเมินไม่ถูกต้อง?
หากคุณไม่พอใจกับการประเมินคุณอาจขอให้มีการประเมินครั้งที่สองผ่านผู้ให้กู้บางราย ตัวอย่างเช่นเงินกู้ FHA อนุญาต ในกรณีของสินเชื่อธรรมดาคุณอาจขอให้มีการประเมินครั้งที่สองถ้าผู้ประเมินราคาคนแรกไม่คุ้นเคยกับพื้นที่ของคุณ อีกทางหนึ่งคุณสามารถรวบรวมรายการของการเปรียบเทียบของคุณเองและขอให้ผู้จัดการการจัดจำหน่ายสินเชื่อเพื่อตรวจสอบพร้อมกับการประเมินราคา.
คำสุดท้าย
เพื่อปกป้องตัวเองจากการกระทำของกระบวนการประเมินคุณถือบัตรหนึ่งใบในมือของคุณ: ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หากคุณทำงานกับนายหน้าตลอดกระบวนการเสนอและการเจรจาต่อรองคุณสามารถมั่นใจได้ว่านายหน้าต้องการได้รับค่าคอมมิชชั่น ขอให้นายหน้าของคุณรวบรวมรายชื่อคอมพ์อิสระเพื่อส่งให้ผู้ประเมินราคาโดยเน้นความคล้ายคลึงกันที่ดีกับบ้านที่คาดหวังของคุณ ผู้ประเมินราคาที่ทำงานนอกตลาดอาจยินดีรับความช่วยเหลือ เนื่องจากกระบวนการนี้เป็นเรื่องส่วนตัวคุณอาจทำสิ่งที่คุณสามารถทำได้เพื่อใช้ประโยชน์จากมัน.
คุณเคยทำการประเมินบ้านหรือไม่? คุณรู้สึกว่ามันถูกต้องหรือไม่?
