สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับคืออะไร (HECM) - มันทำงานอย่างไร Pro & Cons

รายงานมูลนิธิครอบครัว Henry J. Kaiser ระบุว่าผู้สูงอายุมากกว่าสามในสี่คนที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไปมีส่วนร่วมในบ้านของพวกเขาตั้งแต่ $ 67,700 ถึง $ 325,200 หนึ่งใน 20 มีส่วนของเจ้าของบ้านมากกว่า $ 398,500 และ 1% มีมากกว่า $ 799,850.

และเกือบครึ่งหนึ่งของผู้สูงอายุชาวอเมริกันต้องพึ่งพาประกันสังคมอย่างน้อยครึ่งหนึ่งหรือมากกว่าของรายได้ของพวกเขาในขณะที่หนึ่งในแปดขึ้นอยู่กับการประกันสังคมเท่านั้น แต่ผู้อาวุโสเหล่านี้ส่วนใหญ่มีบ้านที่สามารถแปลงเป็นรายได้เงินสด.

หากคุณหรือพ่อแม่ของคุณเป็น“ คนรวยในบ้าน” แต่เป็นคนจนเงินสดถึงเวลาที่ต้องพิจารณาว่าการจำนองแบบย้อนกลับในบ้านของครอบครัวเป็นทางเลือกที่ดีกว่าในการเปลี่ยนรูปแบบการลงทุนในบ้านเป็นสินทรัพย์เงินสด.

วิธีการดั้งเดิมในการแปลงทุนบ้านให้เป็นเงินสด

สำหรับผู้อาวุโสที่คาดหวังและปรารถนาที่จะอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยปัจจุบันของพวกเขาในอนาคตอันใกล้มีวิธีการดั้งเดิมสองสามอย่าง (ไม่รวมการจำนองย้อนกลับ) เพื่อเปลี่ยนบ้านเป็นเงินสด:

• สินเชื่อที่อยู่อาศัย. สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลักเป็นสินเชื่อที่ขยายไปยังเจ้าของบ้านที่มีหลักประกันโดยใบเสร็จรับเงินของผู้ให้กู้ของภาระการจำนองที่สองในอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้อ้างอิงอาจสูงถึง 100% ของส่วนของเจ้าของทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเกณฑ์ของผู้ให้กู้อันดับความน่าเชื่อถือของผู้กู้และเงื่อนไขการเจรจาต่อรอง ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านที่มีทุนสามารถยืมเงินก้อนเท่ากับจำนวนระหว่าง 80% ถึง 100% ของทุน.
• วงเงินสินเชื่อบ้าน. วงเงินสินเชื่อส่วนที่อยู่อาศัย (HELOC) คือวงเงินสินเชื่อหมุนเวียนในมูลค่าสูงถึงมูลค่าตราสารซึ่งมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับได้ดังนั้นจำนวนเงินที่ชำระจะแตกต่างกันไปในแต่ละเดือน เช่นเดียวกับสินเชื่อส่วนบุคคลอื่น ๆ เงื่อนไขการให้สินเชื่อและจำนวนเครดิตที่อาจมีอยู่อาจมีการเจรจาระหว่างผู้ยืมและผู้ให้กู้.
• จ่ายเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยรีไฟแนนซ์. เมื่ออัตราดอกเบี้ยเคลื่อนที่ลดลงและ / หรือส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นเจ้าของบ้านหลายรายจึงรีไฟแนนซ์เพื่อให้พวกเขาสามารถลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อ้างอิงและลดการชำระเงินรายเดือนหรือเปลี่ยนส่วนของทุนเป็นเงินสด ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านซื้อบ้านใหม่ในปี 2000 ในราคา $ 312,000 เงินกู้อัตราคงที่ 30 ปี 6% ต้องชำระรายเดือน $ 1,824.40 วันนี้บ้านมีราคาประเมิน $ 350,000 และอัตราดอกเบี้ยลดลงถึง 3.5% เจ้าของรีไฟแนนซ์บ้านในอัตรา 3.5% เป็นเวลา 30 ปีด้วยการจ่ายรายเดือน $ 1,582.85 อันเป็นผลมาจากการรีไฟแนนซ์เจ้าของบ้านจ่ายออกจำนองเริ่มต้นลดการชำระเงินของเขาโดยกว่า $ 240, และ สามารถดึงเงินสด $ 30,000 จากส่วนของทุน.

แม้ว่าวิธีการเหล่านี้จะเป็นวิธีการเข้าถึงส่วนที่ถูกล็อค แต่พวกเขาทั้งหมดมีโฮสต์ของข้อเสีย:

• เปิดเผยต่อการลดลงของอสังหาริมทรัพย์. เนื่องจากผู้ให้กู้มี "การขอความช่วยเหลือเต็มรูปแบบ" ให้กับเจ้าของทรัพย์สินหากสินเชื่อจำนองไม่ได้ชำระคืนเจ้าของบ้านจะต้องรับผิดชอบหากเงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าการจำนองที่ค้างชำระ อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าต่ำกว่าการจำนองถือเป็น "ใต้น้ำ" ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่เจ้าของบ้านจำนวนมากพบว่าตัวเองหลังจากวิกฤติหลักทรัพย์จำนองของ 2008-2009.
• การชำระเงินที่จำเป็นสำหรับเงื่อนไขการจำนองใหม่. เจ้าของบ้านรีไฟแนนซ์บ้านในตัวอย่างของเราทำเงินเกือบ 14 ปีจาก 30 ปีของการจ่ายเงิน การรีไฟแนนซ์ด้วยเงินกู้ใหม่รีสตาร์ทนาฬิกาเป็นระยะเวลา 30 ปีอีกครั้งโดยเพิ่มการชำระเงิน 14 ปีไปยังวันครบกำหนดเดิม ผู้สูงอายุที่เกษียณอายุแล้วอาจไม่มีรายได้เพียงพอที่จะจ่ายเงินหลังจากเกษียณอายุ.
• ชำระเงินจำนองค้างชำระเรียกการยึดสังหาริมทรัพย์โดยผู้ให้กู้. ภาระผูกพันทางกฎหมายในการชำระเงินให้ผู้ให้กู้มีอยู่สำหรับระยะเวลาเงินกู้ ความล้มเหลวในการชำระเงินอาจส่งผลให้ทรัพย์สินรอการขายและการขาย หากการจำนองเป็นใต้น้ำผู้อาวุโสไม่เพียง แต่สูญเสียบ้านของพวกเขา แต่ต้องสร้างความแตกต่างระหว่างการขายและสินเชื่อจำนองคงค้าง.

สินเชื่อจำนองย้อนกลับคืออะไร?

เงินกู้จำนองบ้านย้อนกลับ - บางครั้งเรียกว่าจำนองบ้านแปลงหุ้น (HECM) - ได้รับการอนุมัติ FHA สำหรับผู้สูงอายุเท่านั้นและเป็นวิธีที่นิยมมากขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านที่มีอายุมากกว่า (อายุ 62 ปีขึ้นไป) เพื่อแปลงทุนบ้านส่วนเกินเป็นก้อน เงินสดชุดของเครดิตหรือชุดที่มีลักษณะเหมือนงวดทุกปีของการชำระเงินรายเดือนปกติ.

มันทำงานอย่างไร

ผู้ให้กู้ที่ทำให้การจำนองย้อนกลับมีภาระจำนองแรกในทรัพย์สิน แต่ไม่ได้รับการชำระเงินในการกู้เงินในการจำนองแบบดั้งเดิมและเป็นเจ้าของบ้านไม่รับผิดชอบต่อการขาดค่าใด ๆ เมื่อผู้ให้กู้ได้รับอสังหาริมทรัพย์ที่ตาย หรือย้ายของเจ้าของบ้าน ความสวยงามของสินเชื่อประเภทนี้คือผู้กู้ได้รับเงินจากผู้ให้กู้จำนวนเงินจะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินทุนในบ้านพร้อมกับปัจจัยอื่น ๆ เช่นอายุและอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตามเนื่องจากบ้านถูกนำมาใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินผู้ให้กู้ได้รับทรัพย์สินเมื่อความตายหรือการย้ายของเจ้าของบ้าน (ที่กล่าวว่าเจ้าของบ้านหรือทายาทสามารถชำระเงินกู้ได้ตลอดเวลาและทำให้บ้าน)

ตัวอย่างเช่นผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับตกลงที่จะทำภาระจำนองครั้งแรกของ $ 150,000 ในบ้านของเจ้าของบ้านที่มีราคาประเมินปัจจุบันของ $ 300,000 อย่างไรก็ตามเจ้าของบ้านมีเงินกู้จำนองก่อนหน้านี้แทน $ 100,000 การใช้เงินรายได้จากสินเชื่อใหม่ ($ 150,000) เจ้าของบ้านชำระหนี้จำนองที่มีอยู่ 100,000 ดอลลาร์ให้เหลือเงิน 50,000 ดอลลาร์ (หากบ้านไม่มีจำนองที่มีอยู่รายได้ของเจ้าของบ้านจะเท่ากับ $ 150,000 ทั้งหมด) เจ้าของบ้านสามารถเลือกรับการชำระเงินด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:

1. รับเงินสด $ 50,000 - สิ่งที่เรียกว่า“ การจ่ายเงินก้อน” ทันทีที่ปิดและใช้จ่ายหรือบันทึกตามที่ต้องการ ไม่มีผลกระทบทางภาษี.
2. รับ $ 50,000 ในชุดของการชำระเงินรายเดือนจากผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับ การชำระเงินสามารถขึ้นอยู่กับจำนวนคงที่ของการชำระเงินหรือการคำนวณตามหลักคณิตศาสตร์ประกันภัยสำหรับอายุขัยของเจ้าของบ้าน.
3. รับ $ 50,000 ในรูปแบบของวงเงินเครดิตที่สามารถวาดได้ตลอดเวลาโดยเจ้าของบ้าน หากเจ้าของบ้านมีความล่าช้าในการดึงออกจากเส้น บริษัท จำนองจะลดดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากการจำนองย้อนหลัง.
4. รับเงิน $ 50,000 ในการรวมกันของการชำระเงินและเครดิตหนึ่งชุด.

เจ้าของบ้านไม่จำเป็นต้องทำการชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อจำนองย้อนกลับ ลักษณะเหล่านี้ - การจ่ายเงินจากผู้ให้กู้ไปยังเจ้าของบ้านที่ไม่ต้องเสียภาษีและไม่ส่งผลกระทบต่อสิทธิประโยชน์ประกันสังคมหรือ Medicare - โดยเฉพาะอย่างยิ่งสามารถได้รับประโยชน์ผู้สูงอายุที่ผูกติดอยู่กับเงินสด.

เหมาะ

มีข้อกำหนดคุณสมบัติที่ชัดเจนหลายประการสำหรับผู้กู้ในการขอรับการจำนองย้อนกลับ.

• ผู้กู้จะต้องมีอายุ 62 ปีขึ้นไป.
• บ้านที่ซื้อจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้.
• สถานที่ให้บริการจะต้องเป็นครอบครัวเดี่ยวหรือคอนโดมิเนียมที่ได้รับอนุมัติจาก FHA.
• ผู้กู้ต้องดำเนินการให้คำปรึกษาที่ผ่านการรับรองจาก HUD เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาเข้าใจต้นทุนทางการเงินและข้อกำหนดทางกฎหมายของ HECM.
• ผู้กู้จะต้องมีความสามารถทางการเงินในการจ่ายค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเช่นภาษีอสังหาริมทรัพย์ประกันเจ้าของบ้านและการบำรุงรักษาตามปกติ.

อัตราและค่าใช้จ่าย

อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองไม่ว่าจะแบบทั่วไปหรือแบบย้อนกลับสามารถอยู่ในอัตราคงที่หรือแปรผันและขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในตลาดปัจจุบันและการตัดสินใจทางธุรกิจของ บริษัท จำนองแต่ละแห่งเพื่อแยกความแตกต่างจากคู่แข่ง เป็นผลให้อัตรามักจะแตกต่างกันบ้างจากผู้ให้กู้กับผู้ให้กู้เช่นเดียวกับอัตราที่แตกต่างกันสำหรับการจำนองแบบเดิม.

นอกจากค่าธรรมเนียมการปิดแบบดั้งเดิมแล้วจะมีการคิดค่าเบี้ยประกันการจำนองล่วงหน้า (MIP) ค่าธรรมเนียมเท่ากับ 0.5% หากอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) คือ 60% หรือน้อยกว่าหรือ 2.5% หาก LTV มากกว่า 60% มีการเรียกเก็บ MIP เพิ่มเติม 1.5% ในแต่ละปี นี้จะให้ความคุ้มครองผู้ให้กู้ในกรณีที่มูลค่าของบ้านลดลงในช่วงระยะเวลาของการจำนองย้อนกลับ มันเป็นที่น่าสังเกตว่าการจำนองอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมมักจะไม่จำเป็นต้องมีประกันจำนองหากการชำระเงินลงของบ้านคือ 20% หรือมากกว่า.

ข้อกำหนดสินเชื่อ

เช่นเดียวกับการจำนองแบบดั้งเดิมผู้ให้กู้กำหนดให้เจ้าของบ้านซื้อและดูแลประกันทรัพย์สินจ่ายภาษีทรัพย์สินเมื่อถึงกำหนดและบำรุงรักษาทรัพย์สินในสภาพที่เหมาะสม เนื่องจากการจำนองย้อนกลับแตกต่างจากการจำนองแบบดั้งเดิมในที่ที่ไม่จำเป็นต้องชำระเงินให้กับผู้ให้กู้จำนอง, เงินกู้ครบกำหนดไถ่ถอน (หรือสามารถถูกเรียกโดยผู้ให้กู้) ภายใต้เงื่อนไขเฉพาะที่เรียกว่า "เหตุการณ์ครบกำหนด" เช่น :

• ผู้กู้ทั้งหมดได้ล่วงลับไปแล้ว.
• ผู้กู้ทุกคนขายหรือแปลงกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินให้แก่บุคคลที่สาม.
• ที่พักนี้ไม่ได้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้อีกต่อไปเนื่องจากเสียชีวิตหรือมีสภาพร่างกายหรือจิตใจที่ยาวนานกว่า 12 เดือน.
• ผู้กู้ปฏิเสธที่จะจ่ายภาษีทรัพย์สินหรือประกันทรัพย์สินและได้รับโอกาสในการแก้ไขข้อบกพร่อง.
• ผู้กู้ปฏิเสธหรือไม่สามารถดูแลทรัพย์สินในการซ่อมแซมที่ดีหลังจากกระบวนการแจ้งให้ทราบอย่างเป็นทางการและการตัดสิน.

ในกรณีดังกล่าวใด ๆ เจ้าของบ้าน (ถ้าเขาหรือเธอยังมีชีวิตอยู่) หรืออสังหาริมทรัพย์มีตัวเลือกที่จะทำให้บ้านด้วยการชำระเงินกู้จำนองย้อนกลับ หากบ้านมีมูลค่าน้อยกว่าเงินกู้จำนองในเวลาที่ครบกำหนดชำระเจ้าของบ้านหรือผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จะไม่ดำเนินการใด ๆ ยกเว้นเพื่ออำนวยความสะดวกในการยึดสังหาริมทรัพย์ของบ้านโดยผู้ให้กู้ ผู้ให้กู้จะขายทรัพย์สินให้ได้มากที่สุดโดยนำเงินที่ได้ไปใช้กับเงินกู้ที่ค้างชำระ.

โปรดทราบว่าหากมีเงินสดคงเหลือหลังจากชำระคืนเงินกู้ส่วนเกินจะถูกส่งกลับไปยังอสังหาริมทรัพย์ หากเงินกู้มากกว่ารายได้ที่ขายไปการสูญเสียจะเกิดขึ้นเฉพาะกับ บริษัท จำนองย้อนกลับเท่านั้น.

วิธีการจำนองย้อนกลับแตกต่างจากสินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิม

มีลักษณะผิดปกติหลายประการของการจำนองย้อนกลับที่แตกต่างจากการจำนองแบบดั้งเดิม.

1. การรักษาความปลอดภัยของผู้ให้กู้เพียงผู้เดียวสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับเป็นทรัพย์สินที่บ้าน. เนื่องจากเจ้าของบ้านไม่จำเป็นต้องทำการชำระเงินจำนองแหล่งที่มาของการชำระคืนแก่ผู้ให้กู้จำนองคือการขายทรัพย์สินเมื่อเจ้าของเสียชีวิตหรือย้ายจากทรัพย์สิน โดยสัญญาเจ้าของได้รับอนุญาตให้อยู่ในสถานที่ให้บริการตราบเท่าที่เขาหรือเธออาศัยอยู่และบ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของเขาหรือเธอ.
2. คะแนนเครดิตหรือประวัติเจ้าของบ้านเป็นสิ่งสำคัญ. เนื่องจากเจ้าของไม่จำเป็นต้องชำระเงินสภาพทางการเงินในอดีตหรือปัจจุบันของเขาหรือเธอไม่ได้เป็นปัจจัยในการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์หรือการจัดตั้งอัตราสินเชื่อขยายตัวในการจำนอง.
3. อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) น้อยกว่าที่พบในการจำนองแบบดั้งเดิม. ผู้ให้กู้แบบดั้งเดิมค้ำประกันโดยมูลค่าตลาดของทรัพย์สินและหนี้สินทางการเงินของผู้กู้ ดังนั้นผู้ให้กู้บางรายจะกู้ยืมเงินสูงถึง 100% ของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปอัตราส่วนการจำนอง LTV แบบย้อนกลับจะอยู่ในช่วงระหว่าง 50% ถึง 65%.
4. ผู้กู้ยืมที่อายุน้อยที่สุดที่มีอายุมากกว่า, อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่มากขึ้นสำหรับการจำนองย้อนกลับ. อายุขัยของผู้กู้ที่อายุน้อยที่สุดเป็นพื้นฐานสำหรับการคำนวณอายุของเงินกู้ อย่างไรก็ตามเงินกู้ไม่ได้เป็นผู้ใหญ่จนกว่าเจ้าของชีวิตสุดท้ายจะตายหรือย้ายออกจากบ้าน หากเจ้าของเสียชีวิตเร็วกว่าที่คาดเงินต้นจะครบกำหนดในเวลานั้น หากเจ้าของมีอายุการใช้งานนานกว่าโครงการตารางคณิตศาสตร์ประกันภัยสินเชื่อจะขยายออกไปจนถึงภายหลัง ตัวอย่างเช่นผู้หญิงอายุ 80 ปีมีอายุขัยคงเหลือ 9.61 ปีในขณะที่ผู้หญิงอายุ 70 ​​ปีจะมีอายุ 16.33 ปี ในตัวอย่างของเราจำนวนเงินกู้สูงสุดสำหรับ 80 ปีคือ $ 187,712 ผู้กู้ที่มีอายุมากกว่าในอสังหาริมทรัพย์ $ 300,000 เดียวกันจะได้รับเงินกู้ยืมมากกว่า 50,000 ดอลลาร์สำหรับผู้มีอายุน้อยกว่า 70 ปี กล่าวอีกนัยหนึ่งอัตราส่วน LTV สูงกว่าสำหรับผู้อาวุโสระดับสูง.

การลดขนาดและการจำนองย้อนกลับ

เมื่อครอบครัวของพวกเขาเติบโตขึ้นเมื่อถึงวัยเกษียณผู้สูงอายุจำนวนมากมองหาที่พักอาศัยที่มีขนาดเล็กกว่าพร้อมการบำรุงรักษาที่ต่ำกว่าและค่าใช้จ่ายที่น้อยลง ก่อนที่จะมีการพัฒนา HECM สำหรับสินเชื่อซื้อ - เช่นเงินกู้ FHA ที่มีประกัน - ผู้อาวุโสที่ลดขนาดและต้องการใช้การจำนองย้อนกลับต้องทนการปิดที่มีราคาแพงสองครั้ง: การจำนองแบบดั้งเดิมเพื่อซื้อบ้านขนาดเล็กตามด้วย การรีไฟแนนซ์ครั้งที่สอง (และปิด) โดยใช้วิธีการจำนองย้อนกลับเพื่อชำระจำนองแบบดั้งเดิม.

การตระหนักถึง HECM เป็นยานพาหนะที่เหมาะสำหรับใช้เป็นเงินทุนสำหรับบ้านใหม่เพิ่มเงินสดเพื่อผลประโยชน์ของผู้สูงอายุและกำจัดการชำระเงินบ้านจนกว่าจะตายหรือย้ายในภายหลัง FHA อนุมัติสินเชื่อ HECM สำหรับการซื้อซึ่งจะช่วยลดความยุ่งยากและค่าใช้จ่าย ปิดการจำนองแบบดั้งเดิม นอกเหนือจากข้อกำหนดคุณสมบัติการมีสิทธิ์มาตรฐานแล้วยังมีเอกสารที่จำเป็นต่อไปนี้:

• ความแตกต่างระหว่างราคาซื้อบ้านใหม่และเงินกู้ยืม HECM จะต้องชำระเป็นเงินสดโดยผู้กู้เมื่อปิด ตัวอย่างเช่นหากราคาซื้อบ้านอยู่ที่ $ 300,000 และจำนวนเงินกู้สุทธิหลังจากต้นทุนการชำระคือ $ 140,000 ผู้กู้จะต้องมีเงินสด $ 160,000 เป็นเงินสดในการปิด.
• ผู้กู้ต้องดำเนินการให้คำปรึกษาที่ผ่านการรับรองจากฮัดเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขาเข้าใจต้นทุนทางการเงินและข้อกำหนดทางกฎหมายของ HECM.

ในขณะที่การจำนองแบบดั้งเดิมในทรัพย์สินใหม่อาจต้องใช้เงินสดน้อยลงในการปิดสินเชื่อกว่า HECM แต่ก็ต้องชำระเงินรายเดือนให้กับ บริษัท จำนอง ตัวอย่างเช่นค่าใช้จ่ายในการปิดการซื้อบ้าน $ 300,000 ด้วยเงินให้กู้ยืม 80% ต่อมูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ $ 70,000 (เงินดาวน์ $ 60,000 และค่าใช้จ่ายในการปิด $ 10,000) การระดมทุนด้วยการจำนอง HECM จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม $ 90,000 ในรายได้ ($ 160,000 - $ 70,000) แต่กำจัดการชำระเงินจำนองในอนาคตใด ๆ (ประมาณ $ 1,200 ต่อเดือนที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน) และการสูญเสียหากมูลค่าตลาดในอนาคตของบ้านลดลง ผู้กู้ที่มีศักยภาพต้อง "เรียกใช้ตัวเลข" เพื่อกำหนดแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของพวกเขา.

การพิจารณาว่าเหมาะสมกับคุณหรือไม่

ผู้สูงอายุที่พิจารณาการจำนองย้อนกลับควรตระหนักว่ามันมีข้อดีและข้อเสียขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคลของพวกเขาสภาพทางการเงินและความต้องการอสังหาริมทรัพย์.

ข้อดี

1. ไม่ต้องจ่ายเงินกู้จำนองในขณะที่เจ้าของยังมีชีวิตอยู่และใช้ชีวิตในทรัพย์สิน.
2. สินเชื่อจำนองย้อนกลับไม่ได้มีระยะเวลาคงที่ แต่มาครบกำหนดเฉพาะกับการเกิดขึ้นของเหตุการณ์ที่กำหนดไว้เฉพาะเช่นการตายของผู้กู้.
3. ทั้งผู้กู้จำนองย้อนกลับหรืออสังหาริมทรัพย์ของเขาหรือเธอมีความเสี่ยงทางการเงินหากมูลค่าบ้านต่ำกว่าหรือน้อยกว่ายอดสินเชื่อจำนองตลอดเวลา.
4. ผู้กู้จำนองย้อนกลับหรืออสังหาริมทรัพย์ของเขาหรือเธอมีตัวเลือกในเวลาใดก็ได้เพื่อชำระคืนเงินกู้จำนองย้อนกลับและรักษาความเป็นเจ้าของบ้านเช่นเดียวกับสินเชื่อจำนองอื่น ๆ.
5. การจัดอันดับเครดิตของผู้กู้ไม่ได้พิจารณาในเกณฑ์สำหรับการทำสินเชื่อจำนองย้อนกลับ การล้มละลายส่วนบุคคลของผู้กู้จะไม่ส่งผลกระทบต่อสถานะการจำนองย้อนกลับหากตรงตามข้อกำหนดอื่น ๆ.
6. ส่วนของส่วนที่เกินสามารถนำมารวมในรูปแบบของเงินก้อนรายเดือนสำหรับคำที่กำหนดหรือจำนวนเงินเป็นเครดิตหรือการรวมกันของทั้งสาม.

ข้อเสีย

1. เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการจำนองย้อนกลับสถานที่ให้บริการจะต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้.
2. การจำนองย้อนกลับนั้น จำกัด อยู่ที่อัตราส่วนสินเชื่อต่อตลาดที่ต่ำกว่า (50% ถึง 65%) จากการจำนองแบบดั้งเดิมซึ่งอาจสูงถึง 100% ของมูลค่าตลาด.
3. ผู้กู้และคู่สมรสจะต้องมีอายุ 62 ปีขึ้นไป การจำนองย้อนกลับไม่สามารถทำได้สำหรับผู้ที่มีอายุน้อยกว่า.
4. ดอกเบี้ยจากการจำนองย้อนกลับไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีเงินได้จนกว่าจะมีการชำระคืนเงินกู้.
5. มีการคิดค่าธรรมเนียมการจำนองล่วงหน้าตั้งแต่ 0.5% ถึง 2.5% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวมถึงค่าธรรมเนียมการจำนองประจำปี 1.5%.
6. ผู้กู้ต้องการคำปรึกษาทางการเงินก่อนการอนุมัติ.
7. เว้นแต่ทายาทของการจำนองย้อนกลับเลือกที่จะชำระจำนองย้อนกลับชื่อของบ้านกลับไปเป็นผู้ให้กู้และจะขาย.

คำสุดท้าย

เช่นเดียวกับหุ้นที่ไม่จ่ายเงินปันผลหรือพันธบัตรเป็นศูนย์คูปองหุ้นในบ้านไม่ให้เงินสดแก่เจ้าของ การเพิ่มขึ้นของมูลค่าหุ้นใด ๆ นั้นจะหยุดนิ่งจนกว่าจะมีการขายสินทรัพย์หรือบ้านได้รับการรีไฟแนนซ์ด้วยจำนวนเงินกู้ที่มากขึ้นสิ่งที่แย่กว่าคือผู้สูงอายุที่ยังคงชำระเงินจำนองจะเพิ่มจำนวนเงินที่ผูกไว้เป็นส่วนในบ้านของพวกเขา ในหลายกรณีกองทุนเหล่านั้นสามารถให้บริการได้ดีกว่าในรูปของเงินสดที่มีอยู่.

หากคุณหรือพ่อแม่ของคุณมีอายุ 62 ปีขึ้นไป HECM สามารถเป็นเครื่องมือที่มีค่าในการช่วยให้คุณบรรลุความมั่นคงทางการเงินและความอุ่นใจ จำไว้ว่าการจำนองย้อนกลับนั้นไม่ใช่สำหรับทุกคน ให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจภาระผูกพันและสิทธิที่เกี่ยวข้องกับการจำนองย้อนกลับก่อนที่จะทำข้อตกลง.

คุณหรือสมาชิกในครอบครัวคนใดได้ทำการจำนองย้อนกลับ?