ความไว้วางใจการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คืออะไร - การลงทุนใน REITs

น่าเสียดายที่อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนมีอุปสรรคในการเข้ามาเช่นเงินสำหรับการชำระเงินดาวน์ความสามารถในการรับเงินกู้ขนาดใหญ่เวลาและการศึกษาเพื่อดำเนินธุรกิจที่ทำกำไรและเงินสดที่จำเป็นสำหรับการบำรุงรักษาซ่อมแซมภาษีทรัพย์สิน และประกันภัย.

โชคดีที่มีวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินส่วนตัว เป็นที่รู้จักกันในชื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT).

REIT คืออะไร?

REIT มีไว้เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ทำได้โดยตรงผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือโดยอ้อมโดยการให้สินเชื่อหรือซื้อสัญญาจำนองที่มีอยู่ก่อน ในการมีคุณสมบัติเป็น REIT (และหลีกเลี่ยงภาษีเงินได้นิติบุคคล) อย่างน้อย 90% ของกำไรจะต้องถูกจ่ายให้แก่ผู้ถือหุ้นเพื่อเป็นเงินปันผล.

โดยทั่วไป REIT จะแบ่งออกเป็นสามประเภท:

1. กอง REIT

REIT ประเภทที่ได้รับความนิยมและเป็นที่รู้จักมากที่สุดส่วน REIT จะมุ่งเน้นไปที่การรับการจัดการและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เนื่องจากข้อ จำกัด REIT ต้องการให้มีการจัดเก็บและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานานแหล่งรายได้หลักของพวกเขาคือรายได้ค่าเช่าจากการถือครอง โดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเฉพาะซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะอยู่ในประเภทต่อไปนี้:

• สำนักงานและอุตสาหกรรม
• ขายปลีก
• ที่อยู่อาศัย
• โรงแรมและรีสอร์ท
• ดูแลสุขภาพ
• จัดเก็บด้วยตนเอง
• ที่ดินเปล่า

2. REITs สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ไม่ได้รับความนิยมเท่ากับกอง REITs กองทุนเหล่านี้ให้กู้ยืมเงินแก่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือลงทุนในสินเชื่อจำนองที่มีอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ (แทนที่จะลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เอง) แหล่งรายได้หลักของพวกเขาคือดอกเบี้ยจากเงินกู้ที่พวกเขาถืออยู่.

3. ไฮบริด REIT

การรวมกันของทั้งสองส่วนและ REIT จำนองไฮบริด REITs กระจายระหว่างการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และการให้สินเชื่อแก่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รายได้ของพวกเขามาจากรายได้ค่าเช่าและดอกเบี้ย.

ข้อดี & ข้อเสียของ REIT

เช่นเดียวกับการลงทุนทั้งหมดมีข้อดีและข้อเสียของ REIT ที่ควรคำนึงถึงก่อนการตัดสินใจลงทุน:

ข้อดี

• นักลงทุนสามารถกระจายความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยการถือหุ้นในอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งด้วยเงินดอลลาร์เพียงเล็กน้อย.
• ความเสี่ยงได้รับการรวบรวมในหมู่นักลงทุนจำนวนมากเมื่อเทียบกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์.
• REITs จ่ายเงินปันผลเป็นเงินสดสูง.
• REIT หลายแห่งมีสภาพคล่องสูงเมื่อเทียบกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยการเปิดโอกาสให้นักลงทุนขายหุ้นได้อย่างรวดเร็ว.
• นักลงทุนแบ่งปันความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เช่นอาคารสำนักงานหรือโรงแรมใหญ่ ๆ.
• คุณสมบัติได้รับการจัดการอย่างมืออาชีพ.
• บุคคลต่างประเทศที่ถูก จำกัด ไม่ให้ครอบครองทรัพย์สินสามารถมีส่วนได้เสียในทรัพย์สินดังกล่าวผ่านกองทรัสต์.
• ค่าเสื่อมราคาสามารถลดภาษีผู้ถือหุ้นในการจ่ายเงินปันผล.

โดยปกติแล้วเงินปันผลจะถูกหักภาษีในปีที่ได้รับและเป็นรายได้ปกติ เมื่อค่าเสื่อมราคาของกองทรัสต์ทรุดลงค่าใช้จ่ายเหล่านั้นจะถูกมองว่าเป็นการคืนทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นและชดเชยส่วนของเงินปันผลผู้ถือหุ้นที่เท่ากัน ทำให้การจ่ายภาษีในส่วนของเงินปันผลนั้นล่าช้าจนกว่าจะมีการขายหุ้น REIT.

นอกจากนี้เมื่อมีการขายหุ้นจำนวนนั้นจะถูกเก็บภาษีเป็นกำไรจากการขายหุ้นและไม่เป็นรายได้ปกติ ตัวอย่างเช่นหากผู้ถือหุ้นได้รับการจ่ายเงินปันผล $ 100 แต่สามารถเรียกร้อง $ 10 จากนั้นเป็นค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมราคาผู้ถือหุ้นจะจ่ายภาษีเงินได้เพียง $ 90 ในปีนั้น อย่างไรก็ตามการหัก $ 10 จะถูกหักภาษีเป็นกำไรจากการขายในภายหลังเมื่อขายกองทุน.

เนื่องจากรายได้ปกติถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าการได้รับทุนมากนี่เป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญกว่าการรักษาภาษีของเงินปันผล REIT ปกติ.

ข้อเสีย

• โดยทั่วไปแล้วกอง REIT จะมีอัตราการเติบโตต่ำเนื่องจากต้องจ่ายเงิน 90% ของรายได้คืนให้กับนักลงทุน ดังนั้นรายได้เพียง 10% สามารถนำกลับไปลงทุนในธุรกิจได้.
• เงินปันผลของ REIT ไม่ได้รับการปฏิบัติภายใต้กฎ 15% ที่เป็นภาษีที่เงินปันผลส่วนใหญ่ตกลง พวกเขาเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติในอัตราที่สูงขึ้นมาก.
• การลงทุนมีความเสี่ยงที่สำคัญ ดำเนินการตรวจสอบสถานะของคุณก่อนการตัดสินใจลงทุนและพิจารณาปัจจัยทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ (เช่นมูลค่าทรัพย์สินอัตราดอกเบี้ยหนี้ภูมิศาสตร์และกฎหมายภาษีที่เปลี่ยนแปลง).
• นักลงทุนของ REIT ยอมให้มีการควบคุมการตัดสินใจในการดำเนินงานทั้งหมดที่เจ้าของทรัพย์สินรายบุคคลต้องการ.
• กองทรัสต์บางแห่งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจัดการและการทำธุรกรรมที่สูง.

การซื้อขายสาธารณะกับ REIT ที่ไม่ใช่การซื้อขาย

ตอนนี้เราได้สำรวจวิธีการทำงานของ REIT และประเภทหลักสามประเภทแล้วเรามาดูความแตกต่างที่สำคัญระหว่าง REIT ที่ซื้อขายแบบสาธารณะและแบบที่ไม่ได้ซื้อขายกัน:

REIT ที่ซื้อขายต่อสาธารณะ

การซื้อขาย REIT ที่เปิดเผยต่อสาธารณชนนั้นจดทะเบียนกับ SEC และจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งชาติ.

ข้อดี:

• พวกเขาสามารถซื้อและขายในบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์.
• พวกเขามีสภาพคล่องเกือบทันทีเนื่องจากกองทุนสามารถขายได้ตลอดเวลา.
• ตลาดสะท้อนให้เห็นถึงการเพิ่มมูลค่าหุ้นทันที.
• กองทุนเหล่านี้มีขนาดใหญ่และมีความหลากหลาย.

จุดด้อย:

• ราคาหุ้นสามารถได้รับอิทธิพลอย่างมากจากสภาพตลาดเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของคุณสมบัติพื้นฐาน เป็นผลให้นักลงทุนอาจประสบกับความผันผวนในพอร์ต REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์.
• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการดำเนินการกองทุนรวมที่เปิดเผยต่อสาธารณชนอาจทำให้เงินปันผลของผู้ลงทุนลดลง.

REIT ที่ไม่ใช่การซื้อขาย

แม้ว่ากองทรัสต์ที่มิใช่เพื่อการค้าจะถูกควบคุมโดยสำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. แต่ก็ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผู้ลงทุนจะต้องปฏิบัติตามมูลค่าสุทธิขั้นต่ำหรือแนวทางสภาพคล่องเพื่อรักษาเสถียรภาพของกองทรัสต์และปกป้องผลประโยชน์ของนักลงทุน.

ปัจจุบันนักลงทุนจำเป็นต้องมีสภาพคล่องสุทธิ $ 250,000 (ไม่รวมที่อยู่อาศัยของพวกเขา) หรือรายได้ 70,000 ดอลลาร์ต่อปีและทรัพย์สิน 70,000 ดอลลาร์ หุ้นใน REIT ที่ไม่มีการซื้อขายมักจะซื้อในราคาที่กำหนดไว้ที่ $ 10 ต่อหุ้น พวกเขาถูกออกแบบมาเพื่อจัดขึ้นในช่วงระยะเวลาหนึ่ง (ปกติห้าถึงเจ็ดปีขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของ REIT) และจ่ายเงินปันผลประกาศล่วงหน้า.

โดยทั่วไปแล้วกอง REIT ประเภทนี้จะหาเงินในช่วงสองสามปีแรกจากนั้นปิดประตูให้นักลงทุนรายใหม่ มีวิธีการทั่วไป 4 วิธีที่กองทุนอาจไม่เปิดเผยก่อนหรือหลังระยะเวลาการถือครองมีมากกว่า:

1. กองทรัสต์สามารถซื้อได้โดยกองทรัสต์ที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่กว่าและมีกำไรจากการขายให้แก่ผู้ถือหุ้น.
2. กองทรัสต์สามารถออกสู่สาธารณะได้ในกรณีนี้นักลงทุนจะได้รับหุ้นใหม่ที่จะขายในการแลกเปลี่ยนทางทฤษฎีราคาที่สูงขึ้นมาก.
3. กองทรัสต์สามารถขายทรัพย์สินส่วนบุคคลและส่งผ่านส่วนกำไรที่กำหนดไว้ล่วงหน้าไปยังผู้ถือหุ้น.
4. หากเศรษฐกิจกำหนดว่าไม่มีตัวเลือกใดที่ทำกำไรได้กอง REIT จะสามารถขยายการดำเนินงานตามปกติได้จนกว่าสภาพตลาดจะดีขึ้น.

ข้อดี:

• ราคาหุ้นที่ตั้งไว้ช่วยลดความผันผวนของราคารายวันและความผันผวนที่เกี่ยวข้องกับ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์.
• เงินปันผลมีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นใน REIT ที่ไม่ใช่การซื้อขายและอาจจ่ายเป็นรายเดือนหรือรายไตรมาส เงินปันผลที่สูงขึ้นเหล่านี้เป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายที่ลดลงและวิธีการชดเชยนักลงทุนสำหรับสภาพคล่องต่ำ.
• มีความเป็นไปได้ที่จะเห็นคุณค่าที่สำคัญเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการถือครอง.
• นักลงทุนอาจถืออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศที่ห้ามมิให้เป็นเจ้าของ คุณสมบัติเหล่านี้ค่อนข้างภูมิคุ้มกันต่อความผันผวนของตลาดหุ้นต่างประเทศ.

จุดด้อย:

• ไม่รับประกันราคาหุ้นและเงินปันผลแม้ว่าจะถูกตั้งไว้ก็ตาม ในความเป็นจริงกอง REIT บางแห่งจำเป็นต้องตัดเงินปันผลและลดมูลค่าหุ้นเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและตำแหน่งงานว่างที่เพิ่มขึ้น.
• ผลิตภัณฑ์เหล่านี้ไม่ใช่ของเหลว เนื่องจากความต้องการขั้นต่ำของการถือครองนักลงทุนจะต้องอยู่ในการลงทุนเป็นเวลานาน นักลงทุนไม่สามารถขายหุ้นเมื่อมูลค่าหุ้นปรับตัวลดลงมาก นี่เป็นการเพิ่มความเสี่ยงของการลงทุนใน REIT ที่ไม่ได้ทำการซื้อขาย.
• การดำเนินงานของกองทุนมีความโปร่งใสทางการเงินน้อยลง เนื่องจาก REIT ที่ไม่มีการซื้อขายแลกเปลี่ยนไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงอยู่ภายใต้การดูแลน้อย.
• การเพิ่มขึ้นอย่างมากของราคาหุ้นนั้นยังไม่เกิดขึ้นจนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาการดำเนินงาน (แม้ว่าจะสามารถเพิ่มเงินปันผลได้).

เคล็ดลับสำหรับการลงทุนใน REITs

REITs สามารถให้รายได้ที่ยอดเยี่ยมและโอกาสในการเติบโตสำหรับนักลงทุนที่เหมาะสม หากคุณกำลังพิจารณาที่จะก้าวกระโดดต่อไปนี้เป็นเคล็ดลับที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงทุน:

1. ทำความเข้าใจกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณลงทุน. กองทรัสต์ส่วนใหญ่มีความเชี่ยวชาญในบางภาคซึ่งควรหาได้ง่ายในบทสรุปกองทุน ทำความเข้าใจกับความเสี่ยงของแต่ละภาคส่วน ตัวอย่างเช่น REITs ที่ถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาหรือศูนย์การค้าค้าปลีกในเศรษฐกิจที่ไม่ดีจะมีความเสี่ยงมากกว่าอพาร์ตเมนต์ระดับสูงในเมืองใหญ่ ๆ.
2. ดูตัวเลข. สิ่งสำคัญคือต้องดูว่ามีการจ่ายเงินปันผลจากการดำเนินงานหรือหากกองทุนถูกบังคับให้ใช้เงินทุนเพิ่มเติม กองทรัสต์ที่ดำเนินการมาอย่างดีควรพึ่งพาการดำเนินงานเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายและเงินปันผล นอกจากนี้ให้ระมัดระวังการขายอสังหาริมทรัพย์แบบครั้งเดียวขนาดใหญ่ที่อาจทำให้การเงินพุ่งสูงขึ้น.
3. ค้นหาว่ากองทรัสต์เริ่มลงทุนเมื่อใด. หากการลงทุนเกิดขึ้นก่อนที่ตลาดจะตกต่ำกองทรัสต์อาจถืออสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพต่ำกว่าหรือจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ ในกรณีเช่นนี้กอง REIT อาจต้องการลดเงินปันผลหรือขายหุ้นเพิ่มเติมเพื่อระดมเงินสดในอนาคตอันใกล้ อย่างไรก็ตามหากกองทุนถูกสร้างขึ้นหลังจากภาวะถดถอยของตลาดที่อยู่อาศัยก็สามารถเป็นเจ้าของและจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณค่าในราคาที่ต่ำ.
4. รู้ขอบฟ้าเวลาของคุณ. โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน REIT ที่ไม่มีการซื้อขายนักลงทุนสามารถถือหุ้นอย่างน้อยห้าปีก่อนที่จะเห็นการคืนเงินต้น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสามารถรับมือกับการขาดสภาพคล่องที่อาจเกิดขึ้น.

คำสุดท้าย

เราได้เห็นการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในหลาย ๆ ตลาดเนื่องจากเศรษฐกิจของเราหาทางออกจากภาวะถดถอยที่รุนแรง อย่างไรก็ตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงล้าหลัง.

ข่าวดีก็คือว่ามีโอกาสในการลงทุนระยะยาวที่ดีโดยเฉพาะในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ REITs เป็นวิธีการกระจายความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์และสามารถสร้างรายได้ที่น่าดึงดูดการลงทุนในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ.

หากคุณต้องการหลีกเลี่ยงความผันผวนของตลาดหุ้นและเป็นไปตามหลักเกณฑ์ขั้นต่ำ REIT ที่ไม่มีการซื้อขายอาจมีบทบาทสำคัญในพอร์ทการลงทุนส่วนตัวของคุณ เช่นเดียวกับการลงทุนทั้งหมดสิ่งสำคัญคือการทำการบ้านของคุณและทำความเข้าใจว่าคุณใส่เงินของคุณไปที่ไหนและเพราะเหตุใด.

?