สิทธิประโยชน์ทางภาษีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน - อธิบายกฎของ IRS

บ้านทุนเป็นรากฐานของความมั่งคั่งส่วนบุคคลในสหรัฐอเมริกาคิดเป็นประมาณสองในสามของมูลค่าสุทธิสำหรับครัวเรือนอเมริกันส่วนใหญ่ต่อ Bloomberg การขยายตัวของการเป็นเจ้าของบ้านได้รับการกระตุ้นโดยโครงการของรัฐบาลและข้อได้เปรียบทางภาษีเพื่อกระตุ้นการซื้อบ้าน จากการศึกษาของกองกำลังทางสังคมพบว่าการเป็นเจ้าของบ้านนำไปสู่“ เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งโรงเรียนที่ดีขึ้นและการลงทุนเชิงรุกของพลเมือง” เจ้าของบ้านมีอัตราการลงคะแนนที่สูงขึ้นและมีส่วนร่วมมากขึ้นในองค์กรพลเมือง.

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีข้อได้เปรียบทางการเงินที่ไม่เหมือนใคร ตัวอย่างเช่นเจ้าของบ้านสามารถหักดอกเบี้ยจำนอง, เบี้ยประกันจำนองและภาษีทรัพย์สินจากรายได้ปกติ นอกจากนี้เงินที่ได้จากการขายบ้านจะถือเป็นกำไรจากภาษี - มากถึง $ 250,000 จากกำไรที่สามารถแยกออกจากรายได้สำหรับผู้เสียภาษีเพียงคนเดียวหรือ $ 500,000 สำหรับคู่ที่ยื่นขอคืนร่วมกัน.

การเป็นเจ้าของบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีข้อดีมากมายทั้งต่อสังคมและตัวคุณเอง นี่คือวิธีการใช้ประโยชน์สูงสุดจากการลงทุนของคุณ.

อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุน

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นแตกต่างจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่จริง ในขณะที่นักลงทุนมีความเสี่ยงร่วมกัน - สภาพคล่องการขาดความโปร่งใสความไม่แน่นอนทางการเมืองและเศรษฐกิจ - อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแต่ละแห่งมีลักษณะเฉพาะตัวแตกต่างกันไปตามการใช้สถานที่การปรับปรุงและความคงทน การลงทุนแต่ละครั้งอาจมีการเรียกเก็บภาษีกฎซึ่งทั้งหมดนี้มีผลต่อผลตอบแทนสุทธิจากการลงทุน.

Andy Heller ผู้เขียนร่วมของ“ ซื้อต่ำ: คู่มือคนธรรมดาเพื่ออสังหาริมทรัพย์ร่ำรวย” บันทึกว่าคนส่วนใหญ่จ่ายมากเกินไปสำหรับคุณสมบัติของพวกเขา:“ กำไรถูกล็อคทันทีเมื่อนักลงทุนซื้อทรัพย์สิน เนื่องจากความผิดพลาดในการวิเคราะห์นักลงทุนจ่ายมากเกินไปแล้วก็ประหลาดใจเมื่อเขาไม่ได้ทำเงิน”

เฮลเลอร์ให้คำแนะนำว่าความสำเร็จในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องการ:

1. การวางแผนอย่างละเอียด. ผู้คนจำนวนมากตกหลุมรักอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีกลยุทธ์ในการทำกำไร.
2. ความคาดหวังที่สมจริง. การซื้อการเป็นเจ้าของและการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่วิธีที่ง่ายต่อการร่ำรวย Eric Tyson ผู้ร่วมเขียน“ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อ Dummies” ตั้งข้อสังเกตว่าคุณต้องมีความชาญฉลาดเต็มใจที่จะทำงานและรับรู้ถึงการยอมรับความเสี่ยงส่วนบุคคลของคุณ.
3. การตรวจสอบสถานะโดยละเอียด. ในความพยายามที่จะปิดข้อเสนอก่อนคู่แข่งผู้ซื้อจำนวนมากล้มเหลวในการตรวจสอบประวัติเงื่อนไขและข้อ จำกัด ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพอย่างเพียงพอโดยลงท้ายด้วยต้นทุนการฟื้นฟูสมรรถภาพที่มีราคาแพงอย่างน่าประหลาดใจ.
4. ที่ปรึกษาที่มีความสามารถและมีประสบการณ์. นักลงทุนตัวจริงที่ประสบความสำเร็จมีทีมที่ปรึกษาคอยช่วยเหลือพวกเขาในการค้นหาวิเคราะห์การจัดซื้อการเงินการจัดการและการขายอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา.

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์

คำว่า "อสังหาริมทรัพย์" ครอบคลุมทรัพย์สินประเภทต่างๆ ได้แก่ :

• อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่พัฒนา. นักลงทุนได้มาซึ่งที่ดินเปล่าเพื่อวัตถุประสงค์ที่หลากหลายรวมถึงฟาร์มและฟาร์มปศุสัตว์การใช้ประโยชน์ทรัพยากรธรรมชาติเช่นการเก็บเกี่ยวไม้หรือการขุดถ่านหินการจัดสรรและการขายล็อตหรือการพัฒนาในอนาคต ราคาของที่ดินดิบขึ้นอยู่กับการใช้งานที่เป็นไปได้สูงสุดไม่ว่าจะเป็นทางการเกษตรหรือที่ตั้งของอาคารสำนักงาน ความใกล้ชิดกับเขตเมืองและวัตถุประสงค์ในการแบ่งเขตที่ได้รับอนุมัติมักจะกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน.
• ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย. อสังหาริมทรัพย์มักใช้เพื่อการอยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือบ้านหลายครอบครัวรวมถึงอพาร์ทเมนท์และคอนโดมิเนียม คุณสมบัติเหล่านี้ - ตั้งแต่เพล็กซ์เดียวไปจนถึงการพัฒนากับหน่วยเช่าหลายร้อย - ต้องการการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องและการจัดการที่ใช้งานเพื่อรักษาอัตราการเข้าพักและเพิ่มมูลค่า.
• คุณสมบัติเชิงพาณิชย์. ส่วนนี้รวมถึงอาคารสำนักงานคุณสมบัติค้าปลีกเช่นร้านขายของชำและร้านค้าและคุณสมบัติอุตสาหกรรมรวมถึงคลังสินค้าและโรงงานผลิต อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ต้องมีการจัดการเนื่องจากการแข่งขันการบำรุงรักษาทางกายภาพการหมุนเวียนของผู้เช่าคงที่และความหลากหลายและความซับซ้อนของเงื่อนไขการเช่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะโต้แย้งกับปัญหาทางกฎหมายการแบ่งเขตและปัญหาสิ่งแวดล้อม.

คุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น:

• ยังไม่ดีขึ้น. คุณสมบัติที่ไม่ได้รับการปรับปรุงคือที่ดินที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากการกระทำของมนุษย์คือไม่มีอาคารสิ่งปลูกสร้างถนนบ่อเทียมหรือทะเลสาบ เนื่องจากที่ดินถูกพิจารณาว่ามีอายุการใช้งานไม่ จำกัด ดังนั้นจึงไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับวัตถุประสงค์ทางภาษี อย่างไรก็ตามการลดการสูญเสียอาจมีหากทรัพยากรธรรมชาติเช่นไม้น้ำมันและแร่ธาตุอื่น ๆ ถูกนำมาจากสถานที่ให้บริการ.
• ปรับปรุงคุณสมบัติ. คุณสมบัติที่ได้รับการปรับปรุงคือที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงโดยการเพิ่มอาคารและโครงสร้างที่มนุษย์สร้างขึ้นที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์ ในขณะที่ที่ดินไม่สามารถตัดค่าเสื่อมราคาได้ แต่ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาจถูกยึดกลับคืนไปตลอดอายุการใช้งาน ในหลายกรณีอนุญาตให้มีการคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่งด่วนของสินทรัพย์จริง.

กฎและข้อบังคับด้านภาษีอสังหาริมทรัพย์

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสามารถให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่เจ้าของหากมีการจัดการและจัดการอย่างเหมาะสม กฎทั่วไปของหัวแม่มือที่ใช้กับการรักษาภาษีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ:

1. ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการได้มาซึ่งทรัพย์สิน (ค่าใช้จ่ายชื่อเรื่องค่าธรรมเนียมการบันทึก) จะถูกบวกเข้ากับต้นทุนพื้นฐานของทรัพย์สินและคิดค่าเสื่อมราคา
2. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาเงินทุนทรัพย์สิน (ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ค่าธรรมเนียมการสมัครจำนอง) จะตัดจำหน่ายตลอดอายุการให้กู้ยืม
3. ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงานของทรัพย์สิน (ภาษี, ประกัน, สาธารณูปโภค) หักลดลงเป็นค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตามกฎภาษีมีความซับซ้อนและการใช้งานขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินเช่นเดียวกับการจำแนกประเภทภาษีของเจ้าของ กล่าวอีกนัยหนึ่งนักลงทุนรายหนึ่งอาจสามารถปกป้องรายได้อื่นจากภาษีในขณะที่อีกรายไม่สามารถ.

เป็นผลให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนมักใช้การรวมกันของนิติบุคคล - เชื่อใจ, บริษัท C, การเลือกตั้งบทย่อยและ บริษัท รับผิด จำกัด (LLCs) - เพื่อซื้อจัดการและขายสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา โดยทั่วไปแล้วเจ้าของจะทำธุรกรรมที่ซับซ้อนระหว่างหน่วยงานเพื่อลดความรับผิดทางกฎหมายและการเงินหรือเพิ่มสิทธิประโยชน์ทางภาษีส่วนบุคคลให้สูงสุด.

แต่ละกลยุทธ์ถูกสร้างขึ้นเพื่อรองรับสถานการณ์เฉพาะของเจ้าของการใช้งานตามวัตถุประสงค์ของทรัพย์สินการเพิ่มการปรับปรุงที่สำคัญระยะเวลาการถือครองสินทรัพย์และผลกระทบขั้นสุดท้ายของกลยุทธ์ต่อรายได้และภาษีที่ไม่เกี่ยวข้อง.

ผู้เสียภาษีอาจต้องแสดงสถานะภาษีให้กับ IRS ดังนั้นการได้รับการแนะนำทางบัญชีและคำแนะนำทางกฎหมายจะได้รับการรับประกันเสมอหากไม่จำเป็นก่อนดำเนินการตามกลยุทธ์ลดภาษี.

ในที่สุดผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพควรตระหนักว่าสิทธิประโยชน์ของภาษีใด ๆ อาจถูก จำกัด สำหรับผู้เสียภาษีที่มีรายได้สูงขึ้นเนื่องจากการเสียภาษีในเฟสและภาษีขั้นต่ำทางเลือก (AMT).

ปัญหาของรายได้แบบพาสซีฟ

ตามที่กรมสรรพากรรายได้ที่แฝงคือรายได้ที่เป็นผลมาจากกิจกรรมการเช่าหรือธุรกิจที่ผู้เสียภาษีไม่เข้าร่วมอย่างมีนัยสำคัญ การสูญเสียจากรายได้แบบพาสซีฟสามารถหักกลบกับกำไรที่ได้รับเรื่อย ๆ - การสูญเสียไม่สามารถใช้เพื่อลดรายได้ปกติของผู้เสียภาษีและภาระภาษีที่ตามมา.

เนื่องจากกิจการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงส่วนใหญ่สร้างผลขาดทุนทางภาษีในช่วงปีแรก ๆ ของการเป็นเจ้าของเนื่องจากการใช้ค่าเสื่อมราคาแบบเร่งด่วนการไม่สามารถชดเชยการสูญเสียดังกล่าวกับรายได้ปกติจึงเป็นข้อเสียสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก.

คำจำกัดความของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

รายได้ค่าเช่าไม่ว่าจะเป็นรายได้แบบ passive หรือ non-passive ขึ้นอยู่กับตัวตนของผู้เสียภาษีในหนึ่งในสี่ของ IRS สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์:

1. นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์. นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติบุคคล (บุคคลหรือองค์กรทางกฎหมาย) ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยมีเจตนาที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์และสร้างกำไรจากการลงทุน รายได้และขาดทุนสำหรับผู้เสียภาษีที่จัดว่าเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น“ เชิงรับ” และไม่สามารถใช้เพื่อชดเชยรายได้ปกติจากแหล่งอื่น มีข้อยกเว้นประการหนึ่งคือนักลงทุนที่มีรายรับรวมที่ปรับเปลี่ยนแล้ว (MAGI) น้อยกว่า $ 100,000 และผู้ที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมการเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถชดเชยรายได้สามัญภายใต้ค่าเผื่อพิเศษ $ 25,000 ภายใต้ IRC มาตรา 469 (แบบฟอร์ม 8582) การสูญเสียเรื่อย ๆ มากกว่ารายได้ที่ได้รับและการตั้งค่าเผื่อพิเศษสามารถยกยอดไปข้างหน้าจนกว่าจะดับ นอกจากนี้นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะได้รับสิทธิในการรับผลประโยชน์จากการขายทรัพย์สินของพวกเขา.
2. ตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์. นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นตัวแทนจำหน่ายหากเจตนาของเขาคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมากกว่าการลงทุน - กล่าวอีกนัยหนึ่งคือการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในธุรกรรมที่เกิดขึ้นบ่อยหรือต่อเนื่องจำนวนมาก (เช่นขายล็อตเพื่อพัฒนา) ข้อได้เปรียบที่สำคัญของการเป็นดีลเลอร์คือรายได้และขาดทุนถือว่าเป็นเรื่องปกติและสามารถชดเชยรายได้อื่น ๆ ในเวลาเดียวกันคุณสมบัติที่จัดเป็นเจ้าของตัวแทนจำหน่ายไม่สามารถใช้การรักษาผลกำไรทุนการขายผ่อนชำระ (สิ่งพิมพ์ 537) หรือการแลกเปลี่ยนที่คล้ายกัน (รหัส IRC มาตรา 1031) นอกจากนี้รายได้ที่ได้รับในฐานะตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีการจ้างงานตนเอง.
3. มืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์. นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีคุณสมบัติเป็นมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์หากพวกเขาใช้เวลาอย่างน้อย 750 ชั่วโมงในแต่ละปีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และมากกว่าครึ่งหนึ่งของชั่วโมงการทำงานของพวกเขาถูกใช้ไปกับกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เฉพาะเจาะจง กิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการรับรองคือการพัฒนาการปรับปรุงการก่อสร้างการสร้างใหม่การได้มาการแปลงการเช่าการดำเนินการการจัดการการเช่าหรือการขายอสังหาริมทรัพย์ หากคุณมีงานประจำที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์คุณไม่น่าจะมีคุณสมบัติสำหรับการจัดประเภท นอกจากนี้การเก็บบันทึกที่เหมาะสมรวมถึงบันทึกเวลาของคุณเป็นสิ่งสำคัญเนื่องจาก IRS มีแนวโน้มที่จะท้าทายให้คุณใช้การจำแนกประเภท ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มีการเก็บภาษีในทำนองเดียวกันกับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยกเว้นว่าพวกเขาสามารถหัก 100% ของการสูญเสียที่เกิดจากรายได้ปกติ ในขณะที่รายได้ค่าเช่าของผู้ประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่รวมอยู่ในภาษีการจ้างงานตนเองที่จ่ายโดยตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์รายได้ของพวกเขาอยู่ภายใต้ภาษี 3.8% ของรายได้จากการลงทุนสุทธิซึ่งรวมอยู่ในพระราชบัญญัติการกระทบยอดการดูแลสุขภาพและการศึกษา.
4. ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์. บุคคลหรือนิติบุคคลที่ remodels หรือสร้างทรัพย์สินถือเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดย IRS นักพัฒนาจะต้องใช้ประโยชน์จากต้นทุนหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด รวมถึงต้นทุนโดยตรงเช่นดอกเบี้ยเงินกู้ภาษีและค่าก่อสร้างรวมถึงต้นทุนทางอ้อมเช่นการบริหารการจัดการและค่าใช้จ่ายต่อเนื่องในการดำเนินธุรกิจ ไม่มีการหักเงินเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีจนกว่าจะมีการวางขายหรือให้บริการ ข้อเสียเปรียบหลักของการจัดประเภทนักพัฒนาซอฟต์แวร์คือการไม่สามารถหักล้างค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดขึ้นภายใต้กฎการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่แบบเดียวกัน.

เมื่อพิจารณาการจัดประเภทของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กรมสรรพากรจะพิจารณาความตั้งใจเริ่มต้นของเขาเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์รวมทั้งระยะเวลาที่เขาใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และวัตถุประสงค์ทางธุรกิจของเขา ในขณะที่การตัดสินใจมักจะเป็นอัตนัยการจำแนกประเภทมีผลกระทบทางภาษีอย่างมีนัยสำคัญกับผู้เสียภาษี.

ปัญหามีความซับซ้อนมากขึ้นเนื่องจากการกำหนดอาจแตกต่างกันไปจากคุณสมบัติไปยังสถานที่ให้บริการ ผลที่ตามมาคือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับการพิจารณาให้เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งและเป็นตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์อีกแห่งหนึ่ง เป็นผลให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะใช้ความหลากหลายของนิติบุคคลตามกฎหมายในการได้รับการพัฒนาและถือคุณสมบัติเพื่อให้ได้ประโยชน์ทางภาษีสูงสุด.

การพิจารณาภาษีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม

นักลงทุนที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการพัฒนาสามารถใช้การรักษาภาษีที่หลากหลายเพื่อลดภาระภาษีรายได้รวมถึง:

การเสื่อมราคา

ค่าเสื่อมราคาคือกระบวนการกู้คืนต้นทุนของสินทรัพย์ตลอดอายุการให้ประโยชน์ ในขณะที่ที่ดินที่มีชีวิตที่ไม่มีที่สิ้นสุดไม่เสื่อมราคาอาคารที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์และการปรับปรุงมีอายุการใช้งาน 39 ปีและทรัพย์สินให้เช่าที่อยู่อาศัยมีอายุ 27.5 ปีตามประกาศของกรมสรรพากร 946.

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงหรือแบบเร่งด่วนทั้งนี้ขึ้นอยู่กับชั้นของคุณสมบัติ วิธีแรกให้จำนวนเงินที่สามารถหักลดหย่อนได้ในแต่ละปีตลอดอายุการใช้งานของทรัพย์สิน (ค่าใช้จ่ายของการปรับปรุงหารด้วยอายุการให้ประโยชน์ในหลายปีเช่น 3,500,000 ดอลลาร์ / ปี 39 ปี = ค่าเสื่อมราคา $ 89,744 ต่อปี) ค่าเสื่อมราคาแบบเร่งด่วนจะสร้างต้นทุนค่าเสื่อมราคาที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในช่วงต้นปีและลดลงหลังจากนั้น.

นักลงทุนมักแยกองค์ประกอบต่าง ๆ ของโครงสร้างเพื่อวัตถุประสงค์ด้านภาษีเนื่องจากอายุการใช้งานที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่นการปรับปรุงสิทธิการเช่า - ที่พักที่ทำเพื่อผู้เช่ารายใดรายหนึ่งสามารถตัดค่าเสื่อมราคาได้ในระยะเวลา 15 ปีหรือน้อยกว่าในขณะที่เครื่องใช้สำนักงานและเครื่องตกแต่งมีอายุ 7 ปี โดยการแยกสินทรัพย์ค่าเสื่อมราคาจะถูกขยายให้ใหญ่สุดสร้างความสูญเสียทางภาษีหรือ "กระดาษ".

มาตรา 179 ของรหัส IRS ช่วยให้การซื้ออุปกรณ์ที่มีคุณสมบัติบางอย่าง (เช่นเครื่องปรับอากาศหรือเครื่องทำความร้อน) ได้รับค่าใช้จ่ายไม่เกิน 500,000 ดอลลาร์ในปีที่ได้มา อุปกรณ์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมมีตั้งแต่ยานพาหนะธุรกิจและเฟอร์นิเจอร์ไปจนถึงฮาร์ดแวร์คอมพิวเตอร์และซอฟต์แวร์ที่จำเป็นต่อการดำเนินธุรกิจ นอกจากนี้สภาคองเกรสยังมีการคิดค่าเสื่อมราคาโบนัสในบางปีที่สูงกว่า 179 ข้อ จำกัด ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 2 ล้านดอลลาร์.

ทุนกำไรและขาดทุน

เมื่อขายสินทรัพย์ส่วนบุคคลหรือการลงทุนจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย กำไรหรือขาดทุนของสินทรัพย์จะถูกกำหนดโดยผลต่างระหว่างราคา“ พื้นฐาน” - ราคาซื้อรวมถึงการปรับปรุงเช่นค่าเสื่อมราคาตามที่กำหนดใน IRS Publication 551 - และราคาขายสุทธิ กำไรหรือขาดทุนถือเป็นระยะสั้นหากถือไว้น้อยกว่าหนึ่งปีหรือระยะยาวหากระยะเวลาถือครองมากกว่าหนึ่งปี.

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีต้นทุนทั้งหมดโดยตรงและโดยอ้อมในการคำนวณพื้นฐานจนกว่าอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำไปใช้หรือขาย ข้อเสียเปรียบหลักของการจัดประเภทนักพัฒนาซอฟต์แวร์คือการไม่สามารถหักล้างค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดขึ้นภายใต้กฎการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่แบบเดียวกัน รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นรายได้ปกติและไม่มีสิทธิ์ได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน.

กำไรระยะสั้นชดเชยผลขาดทุนจากเงินทุนระยะสั้นในขณะที่กำไรระยะยาวชดเชยผลขาดทุนระยะยาว การสูญเสียหรือกำไรระยะสั้นที่เหลืออยู่จะถูกจับคู่กับการสูญเสียหรือกำไรระยะยาวที่เหลืออยู่ หากผลสุทธิเป็นกำไรระยะยาวส่วนหนึ่งของกำไรคือปลอดภาษีและอีกครึ่งจะขึ้นอยู่กับอัตราภาษีเงินได้ของผู้เสียภาษีธรรมดา เนื่องจากอัตราภาษีสูงสุดคือ 39.60% กำไรจากการลงทุนระยะยาวจะถูกหักภาษีสูงสุดที่ 19.8% กำไรระยะสั้นจะถูกคิดภาษีในอัตราปกติของผู้เสียภาษี.

การสูญเสียทั้งระยะสั้นและระยะยาวสูงสุด 3,000 ดอลลาร์สามารถหักออกจากรายได้ปกติในหนึ่งปีโดยมียอดขาดทุนสะสมยกมา ผู้จัดทำภาษีใช้ตาราง D ของแบบฟอร์ม 1040 เพื่อรายงานผลกำไรและขาดทุน.

ภาษีจากผลกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถรอการตัดบัญชีหากรายงานเป็นการขายผ่อนชำระภายใต้กฎของหัวข้อ 705 - การขายผ่อนชำระ การรักษานี้มีประโยชน์โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกำไรระยะสั้นเนื่องจากกำไรและหนี้สินทางภาษีมีการแพร่กระจายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การชำระเงินแต่ละครั้งประกอบด้วยส่วนหนึ่งของการคืนทุนปลอดภาษีดอกเบี้ยและกำไรจากการลงทุน.

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถใช้ IRS มาตรา 1031 เพื่อเลื่อนภาษีในกำไรใด ๆ หากพวกเขาแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาสำหรับทรัพย์สินที่คล้ายกันในการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกัน พื้นฐานในสถานที่ให้บริการใหม่ยังคงเหมือนเดิมในสถานที่ให้บริการเก่าดังนั้นจึงเป็นไปได้ในอนาคตได้รับเหมือนเดิม อย่างไรก็ตามพื้นฐานของคุณสมบัติเก่าจะถูกโอนไปยังคุณสมบัติใหม่เพื่อคำนวณค่าเสื่อมราคา.

ข้อควรพิจารณาอื่น ๆ

ผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีและการรายงานการจ้างงานตนเองในขณะที่ผู้ประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์อาจต้องรับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายในการลงทุนสุทธิ เป็นผลให้มืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาของพวกเขาใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายเพื่อเลื่อนหรือหลบหนีภาษีดังกล่าว ตัวอย่างเช่นรายได้ค่าเช่าที่ไหลผ่านไปยังนักลงทุนจาก บริษัท เอสคอร์ปอเรชั่นนั้นไม่รวมอยู่ในรายได้การจ้างงานตนเองและไม่ต้องเสียภาษีการจ้างงานตนเอง.

รายได้ธุรกิจที่ไม่ต้องเสียภาษีการจ้างงานตนเองต้องเสียภาษีจากรายได้การลงทุนสุทธิโดยมีข้อยกเว้นอย่างหนึ่งอย่างยิ่ง: รายได้ที่ถือว่าไม่ได้อยู่ภายใต้รหัส 469 ไม่อยู่ภายใต้บังคับของภาษีเงินได้เงินได้จากการลงทุน ตาม Forbes ซึ่งหมายความว่ารายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงกำไรจากการจำหน่ายอาจได้รับการยกเว้นภาษี 3.8% ในกรณีของผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์.

คำสุดท้าย

Andrew Carnegie ผู้อพยพชาวสก๊อตในช่วงกลางปี ​​1800 สร้างความมั่งคั่งให้กับอุตสาหกรรมเหล็กและกลายเป็นหนึ่งในผู้ใจบุญที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของประเทศ (เขาได้รับเครดิตเมื่อเปิดห้องสมุดสาธารณะ 2,800 แห่งในเมืองต่างๆทั่วอเมริกา)

ถึงแม้จะประสบความสำเร็จในฐานะนักอุตสาหกรรม Carnegie ยังจำได้ถึงมูลค่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์:“ 90% ของเศรษฐีทั้งหมดกลายเป็นเจ้าของผ่านอสังหาริมทรัพย์ มีเงินมากขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากกว่าในการลงทุนด้านอุตสาหกรรมทั้งหมด ชายหนุ่มที่ฉลาดหรือผู้มีรายได้ค่าจ้างในวันนี้ลงทุนเงินของเขาในอสังหาริมทรัพย์”

นับตั้งแต่การสังเกตของ Carnegie ความดึงดูดใจของอสังหาริมทรัพย์ในฐานะการลงทุนยังคงไม่โดดเด่น บาร์บาร่าคอร์โคแรนนักธุรกิจหญิงชาวอเมริกันที่มีชื่อเสียงและผู้เข้าร่วมบ่อยครั้งในคลังปลาฉลามของ ABC กล่าวว่า“ มีเรื่องตลกเกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมันกลับมา [หลังจากภาวะถดถอย] มันจะกลับมาเหมือนแก๊งบัสเตอร์”

ในขณะที่การรักษาภาษีของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักทำให้เกิดความสับสนนักลงทุนสามารถใช้กลยุทธ์ด้านภาษีเพื่อลดความเสี่ยงและปรับปรุงผลตอบแทน การรักษาที่ปรึกษาด้านภาษีที่มีความสามารถและการติดตามการเปลี่ยนแปลงในกฎและข้อบังคับจะจ่ายเงินปันผลเกินกว่าค่าใช้จ่ายของพวกเขา.

คุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? คุณเคยใช้กฎภาษีเพื่อประโยชน์ของคุณหรือไม่? คุณหวังว่าคุณจะมีความเข้าใจในกฎระเบียบมากขึ้นเพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากพวกเขาได้?