คุณควรขายบ้านหรือปล่อยเช่า - สิ่งที่ต้องพิจารณา

คำถามใหญ่คือสิ่งที่ต้องทำกับทรัพย์สินเมื่อคุณย้าย คุณดีกว่าที่จะรักษาที่เดิมไว้เป็นค่าเช่าหรือขายให้เหมาะสมกว่านี้หรือไม่? ในขณะที่การให้เช่าช่วยให้คุณสามารถชำระค่าจำนองหรือทำเงินได้เล็กน้อยทุก ๆ เดือน แต่ก็มีความเสี่ยงและปัญหาแทรกซ้อนทางภาษี.

ทำไมต้องเช่าบ้านของคุณ?

เมื่อผู้เช่าจ่ายค่าเช่าคุณสามารถใช้เช็คเพื่อครอบคลุมการจำนองรายเดือนของคุณ เรียกได้ว่าผู้เช่าของคุณจ่ายเงินเพื่อให้คุณได้รับทุนในบ้านของคุณ เมื่อชำระเงินจำนองคุณสามารถเก็บค่าเช่ารายเดือนเป็นรายได้.

การให้เช่าบ้านของคุณสามารถกระจายการลงทุนและรายได้ให้คุณสามารถลดความเสี่ยงทางการเงิน ตัวอย่างเช่นหากคุณตกงานคุณจะยังมีรายได้จากค่าเช่า หรือหากคุณพบว่าเงินออมเพื่อการเกษียณอายุของคุณไม่เพียงพอคุณก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสามารถขายได้.

ต้นทุนการเช่า

เมื่อคำนวณต้นทุนการเช่าบ้านให้พิจารณาค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นเหล่านี้:

• ชำระค่าจำนอง. พิจารณาการจ่ายดอกเบี้ยและการจ่ายเงินต้น.
• ภาษีทรัพย์สิน. สิ่งเหล่านี้แตกต่างกันไปตามพื้นที่ แต่คาดว่าจะจ่ายสูงถึง 2% ของมูลค่าบ้านของคุณต่อปี.
• เบี้ยประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย. หากเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20% ของมูลค่าบ้านของคุณคาดว่าจะจ่ายเบี้ยประกันจำนอง.
• การประกันภัยเจ้าของบ้าน. ซึ่งครอบคลุมความเสียหายของผู้เช่าและปกป้องคุณหากมีคนได้รับบาดเจ็บจากทรัพย์สินที่คุณเช่า ตาม HouseLogic ประกันเจ้าของบ้านมักจะ 15% ถึง 20% มากกว่าการประกันเจ้าของบ้าน.
• ค่าธรรมเนียม HOA. ต้องชำระเงินเหล่านี้หากบ้านหรือคอนโดของคุณเป็นของสมาคม.
• ซ่อมแซมและเปลี่ยน. Windows, ประตู, ผนัง, ปูพรม, หลังคาและเครื่องใช้ไฟฟ้ารายใหญ่จะต้องได้รับการซ่อมแซมหรือเปลี่ยนใหม่.
• ซ่อมบำรุง. หลังจากที่ผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายทั่วไปรวมถึงการทาสีภายนอกสีภายในและการทำความสะอาดพรม คุณมักจะต้องทำความสะอาดพรมระหว่างผู้เช่าและคุณอาจต้องทาสีภายในเช่นกัน การทาสีภายนอกไม่บ่อยนัก - คาดว่าจะทาสีทุกห้าปีหรือมากกว่านั้น.
• ตรวจสอบประวัติโฆษณาและการเช่ากับผู้เช่า. คุณสามารถโฆษณาบนเว็บไซต์อย่าง Craigslist ได้ฟรี แต่คาดว่าจะจ่ายประมาณ $ 100 หากคุณต้องการเรียกใช้โฆษณาทางหนังสือพิมพ์ VeriFirst รายงานว่าประวัติการเช่าของการขับไล่บันทึกและประวัติการชำระค่าเช่าทั้งค่าใช้จ่ายระหว่าง $ 5 และ $ 10.
• ค่าธรรมเนียมการจัดการบัญชีและทรัพย์สิน. โดยทั่วไป บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์จะคิดเงินประมาณ 10% ของรายได้ค่าเช่าของคุณ นอกจากนี้คาดว่าจะจ่ายขั้นต่ำ $ 200 ต่อปีสำหรับ CPA เพื่อเตรียมการคืนภาษีส่วนบุคคลและค่าเช่าของคุณ.

HouseLogic จัดทำแผ่นงานฟรีเพื่อช่วยคุณประเมินค่าเช่าบ้านของคุณ.

การทำกำไรจากการเช่า

คุณสามารถรับรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างแม่นยำโดยการตรวจสอบการโพสต์ข้อความในพื้นที่ใกล้เคียงของคุณ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ Zillow ใช้ข้อมูล MLS และสูตรกรรมสิทธิ์เพื่อประเมินค่าเช่าในบ้านเฉพาะ Rentometer ให้บริการที่คล้ายกัน นอกจากนี้คุณยังสามารถพูดคุยกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่หรือ บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์หรือตรวจสอบ Craigslist เพื่อดูอัตราการเข้าพักในพื้นที่ของคุณ.

พิจารณาแนวโน้มค่าเช่าที่ผ่านมาสำหรับภูมิภาคของคุณด้วย - หากคุณอยู่ในเมืองที่กำลังประสบกับการขึ้นราคาค่าเช่ารายได้ค่าเช่าของคุณอาจเร็วกว่าค่าใช้จ่ายของคุณ บริการเช่น Rent Jungle สามารถแสดงแนวโน้มราคาเช่าเฉพาะสำหรับพื้นที่ของคุณ.

เช่นเดียวกับธุรกิจใด ๆ รายได้ของคุณจะต้องสูงกว่าต้นทุนของคุณหากคุณจะทำกำไรได้ โชคดีที่ค่าใช้จ่ายที่คุณต้องใช้ในการเช่าบ้านนั้นสามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ซึ่งจะลดจำนวนภาษีเงินได้ที่คุณต้องจ่ายในค่าเช่าที่ได้รับและเพิ่มเงินสดกลับบ้าน.

หากรายได้ค่าเช่าของคุณเกินกว่าค่าใช้จ่ายของคุณทันทีนั่นเป็นสัญญาณที่ดี อย่างไรก็ตามแม้ว่าคุณจะไม่ได้ทำกำไรทันทีอย่าหงุดหงิด อาจเป็นได้ว่าอัตราค่าเช่าอยู่ในระดับต่ำในขณะนี้หรือคุณยังคงจ่ายค่าจำนองที่สูง จากข้อมูลของรอยเตอร์สแมริแลนด์ CPA Jerry Gross ประมาณการว่าคุณมักจะมีการลงทุนที่มั่นคงหากรายได้ค่าเช่าเริ่มต้นครอบคลุมอย่างน้อย 80% ของค่าเช่าทันที.

การคำนวณความสามารถในการทำกำไร

เครื่องคำนวณการเช่าเช่นเดียวกับที่ All Property Management สามารถให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลกำไรระยะยาวของการเช่าของคุณ เพียงแค่ใส่รายละเอียดเกี่ยวกับราคาเช่าอัตราดอกเบี้ยจำนองยอดจำนองการชำระเงินภาษีทรัพย์สินประกันภัยค่าธรรมเนียมสมาคมและระยะเวลาที่คุณวางแผนที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จากนั้นเครื่องคิดเลขจะให้รายละเอียดแผนภูมิกระแสเงินสดที่คาดไว้ โดยคิดค่าใช้จ่ายและตัวแปรเพียงเล็กน้อยเช่นตำแหน่งงานว่างค่าธรรมเนียมการจัดการอสังหาริมทรัพย์ค่าบำรุงรักษาค่าใช้จ่ายในการขายและอัตราภาษี.

นอกจากความสามารถในการทำกำไรเครื่องคิดเลขยังคาดการณ์มูลค่าในอนาคตของบ้านหรือทรัพย์สินให้เช่าของคุณ เมื่อประเมินผลลัพธ์เครื่องคิดเลขให้ระวังค่าเวลาของเงิน มันอาจจะน่าตื่นเต้นที่จะคิดว่าบ้านของคุณอาจมีค่าหลายล้านใน 30 ปี แต่ $ 1 ล้าน 30 ปีจากนี้ไม่ใช่วันนี้ $ 1 ล้าน ในความเป็นจริงสมมติว่าอัตราเงินเฟ้อ 2% เครื่องคิดเลขมูลค่าปัจจุบันประมาณการว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2588 มีมูลค่าเพียง 552,000 ดอลลาร์ในปี 2558.

เช่าและขาย - ข้อควรพิจารณา

ก่อนที่คุณจะทำการเหนี่ยวไกในทางใดทางหนึ่งให้พิจารณาสถานการณ์ทางการเงินของคุณสถานะของตลาดที่อยู่อาศัยและกฎหมายของรัฐหรือท้องถิ่นใด ๆ ที่มีผลกระทบต่อสิทธิ์ของคุณในฐานะเจ้าของบ้าน.

1. ราคาขายและกำไร

หากคุณไม่พอใจกับมูลค่าบ้านปัจจุบันของคุณการเช่าบ้านสามารถให้รายได้บางส่วนในขณะที่คุณรอมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้น หากบ้านกำลังชื่นชมอย่างรวดเร็วในพื้นที่ของคุณมันอาจจะฉลาดที่จะรอ.

น่าเสียดายกลยุทธ์นี้สามารถย้อนกลับมาได้หากคุณรอนานเกินไปที่จะขาย หลังจากที่คุณเช่าบ้านมานานกว่าสามปีแล้วคุณจะไม่สามารถเรียกร้องได้ว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณอีกต่อไป ซึ่งหมายความว่าคุณต้องเสียภาษีในการขายที่อยู่อาศัย เมื่อขายบ้านที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลักของคุณคุณต้องจ่ายภาษีกำไรจากกำไรจากกำไรใด ๆ ซึ่งแตกต่างจาก 0% ถึง 20% ขึ้นอยู่กับวงเล็บภาษีของคุณ อย่างไรก็ตามเมื่อขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณคุณสามารถยกเว้นรายได้ทุน $ 250,000 (หรือ $ 500,000 ถ้าคุณเป็นคู่สมรส) เมื่อคุณขาย.

เพื่อให้บ้านของคุณมีคุณสมบัติเป็นที่อยู่อาศัยหลักคุณจะต้องอยู่ที่นั่นเป็นเวลาสองปีที่ผ่านมา หากคุณผิดเวลาในการขายคุณอาจได้รับผลประโยชน์มากมายนับหมื่นดอลลาร์หลังจากขายค่าเช่าของคุณ.

2. ภาษีรายรับค่าเช่า

เช่นเดียวกับค่าจ้างจากงานหรือเงินปันผลจากหุ้นคุณจะได้รับการประเมินภาษีเงินได้สำหรับรายได้ที่คุณได้รับจากค่าเช่าตามอัตราภาษีปกติของคุณ โชคดีที่คุณสามารถตัดค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการเช่าบ้านได้ ตัวอย่างเช่นหากรายได้ค่าเช่ารวมของคุณในปีนี้คือ $ 40,000 แต่คุณมีรายจ่ายค่าเช่า 30,000 เหรียญคุณจะประเมินภาษีเพียง $ 10,000.

นอกจากการหักค่าใช้จ่ายเงินสดแล้วคุณยังสามารถเรียกร้องการหักค่าใช้จ่ายค่าเสื่อมราคาได้อีกด้วย ค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสดนี้ช่วยให้คุณสามารถหักจำนวนเงินที่คุณจ่ายเพื่อซื้อบ้านได้ช้า นอกจากนี้หากคุณมีการสูญเสียค่าเช่าคุณอาจใช้การสูญเสียเพื่อชดเชยรายได้บางส่วนของคุณหากรายได้รวมที่ปรับแล้วของคุณน้อยกว่า $ 150,000 สอบถาม CPA สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการหักขาดทุนหรือค่าเสื่อมราคาใด ๆ.

3. ทุน

วิธีเดียวที่เจ้าของบ้านจำนวนมากสามารถเกิดขึ้นกับการชำระเงินลงสำหรับบ้านต่อไปของพวกเขาคือการถอนเงินทุนที่พวกเขาได้ใส่เข้าไปในบ้านที่พวกเขามีอยู่แล้ว ครอบครัวของคุณสามารถขูดพอที่จะวางลง 20% ในบ้านต่อไปของคุณโดยไม่ต้องขายของคุณที่มีอยู่? พิจารณาเรื่องนี้อย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจเช่า.

4. ค่าใช้จ่าย

หวังว่าคุณจะสามารถทำให้บ้านของคุณเช่าได้เกือบตลอดเวลาและครอบคลุมการชำระเงินจำนองส่วนใหญ่หรือทั้งหมด อย่างไรก็ตามคุณควรเตรียมพร้อมสำหรับสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด: การจ่ายค่าจำนองสองครั้งสำหรับค่าเช่าและที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของคุณ แม้จะไม่มีผู้เช่าก็ตามคุณยังต้องเสียค่าใช้จ่ายในการเช่ารวมถึงค่าประกันค่าบำรุงรักษาค่าโฆษณาค่ากฎหมายและค่าบัญชี.

ในหลายพื้นที่มันค่อนข้างยากและใช้เวลานานในการขับไล่ผู้เช่าที่ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า หากคุณมีผู้เช่าที่จะไม่จ่ายเงินหรือก่อให้เกิดความเสียหายอย่างมีนัยสำคัญต่อบ้านเป็นไปได้ว่าการเช่าของคุณอาจล้มเหลวในการทำกำไรเป็นเวลาหลายเดือน ด้วยค่าธรรมเนียมศาลค่าทนายความค่าซ่อมแซมค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดและค่าเช่าที่สูญหายการประเมินผู้เช่าสตาร์พ้อยท์ที่คาดการณ์ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเฉลี่ยประมาณ $ 3,000.

หากคุณกำลังซื้อที่อยู่อาศัยอื่นผู้ให้กู้สำหรับบ้านในอนาคตของคุณจะเป็นปัจจัยเสี่ยงในการคำนวณ แผนภูมิการให้ยืมต้นไม้รายงานว่าผู้ให้กู้พิจารณาเพียง 75% ของรายได้ค่าเช่าที่คาดการณ์ไว้เมื่อมีการกำหนดอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ หากการให้เช่าบ้านทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณเพิ่มขึ้นคุณอาจไม่ได้รับสินเชื่อจำนวนมากสำหรับบ้านใหม่ของคุณตามที่คุณคาดหวัง.

5. เวลาและความเครียด

การเป็นเจ้าของบ้านอาจใช้เวลานานและมีอารมณ์เสีย คุณต้องรับผิดชอบในการโฆษณาแสดงบ้านและเรียกใช้การตรวจสอบประวัติเพื่อให้เช่าบ้าน คุณต้องโทรจากผู้เช่าจัดการการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมและจัดการกับเหตุฉุกเฉินที่เกิดขึ้น แม้ว่าคุณจะสามารถจ้าง บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำสิ่งนี้ให้คุณได้ แต่คาดว่า บริษัท จะคิดค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 10% ของรายได้ค่าเช่าของคุณ.

6. ปัญหาระยะทาง

คุณอาจจะสามารถจัดการบ้านเช่าด้วยตัวเองหากคุณอยู่ในเมืองหรือเคาน์ตีเดียวกัน แต่การจัดการเช่าระยะไกลเป็นอีกเรื่องหนึ่ง แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพื่อเยี่ยมชมการเช่าของคุณ - เช่นค่าใช้จ่ายไมล์สะสม, ตั๋วเครื่องบิน, ค่าแท็กซี่, โรงแรมและค่าอาหาร - สามารถหักลดหย่อนภาษีได้ มันสมเหตุสมผลกว่าที่จะจ้าง บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อจัดการกับปัญหาประจำวันและเหตุการณ์ฉุกเฉินที่อาจเกิดขึ้น คุณต้องจ้างช่างซ่อมและบำรุงรักษาสำหรับงานเล็ก ๆ น้อย ๆ (เช่นการทำความสะอาดพรมและทาสี) ที่คุณอาจทำเองเสร็จ.

7. สิทธิ์ของผู้เช่าและข้อ จำกัด การเช่า

แต่ละรัฐมีกฎหมายเจ้าของบ้านเช่าของตนเองและบางเมืองก็มีกฎหมายท้องถิ่น กฎเหล่านี้สามารถควบคุมวิธีการและเวลาที่คุณสามารถขับไล่ผู้เช่าเมื่อคุณสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าคุณสามารถเพิ่มค่าเช่าได้มากแค่ไหนและเมื่อใดที่คุณต้องคืนเงินมัดจำ คุณสามารถค้นหากฎของรัฐในเว็บไซต์กิจการผู้บริโภคของรัฐของคุณและมองหารหัสเทศบาลเมืองผ่าน Municode.

กฎระเบียบเหล่านี้อาจส่งผลกระทบอย่างจริงจังต่อผลกำไรจากการลงทุนในการเช่าของคุณ บางพื้นที่สนับสนุนเจ้าของบ้านในขณะที่บางแห่งให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าอย่างกว้างขวาง ตัวอย่างเช่นการควบคุมการเช่าในซานฟรานซิสโกห้ามมิให้เจ้าของที่ดินเช่าค่าเช่ามากกว่า 1% หรือ 2% ต่อปี.

หากคุณต้องการเช่าคอนโดตรวจสอบกับสมาคมเจ้าของบ้านของคุณก่อนเกี่ยวกับข้อ จำกัด ใด ๆ จำนวนห้องชุดที่มีเจ้าของน้อยสามารถลดมูลค่าของสมาคมคอนโดได้กระดานจำนวนมากจึง จำกัด จำนวนยูนิตที่ให้เช่า ณ เวลาใด ๆ.

คำสุดท้าย

การให้เช่าบ้านเช่นเดียวกับกลยุทธ์การลงทุนมากมายนั้นเป็นความเสี่ยง หากมูลค่าบ้านของคุณแข็งค่าเมื่อเวลาผ่านไปค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นและคุณสามารถให้เช่าบ้านได้ทรัพย์สินของคุณสามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ยอดเยี่ยม อย่างไรก็ตามหากค่าเช่าลดลงในพื้นที่ของคุณมูลค่าบ้านของคุณจะไม่เติบโตเร็วอย่างที่คุณคาดไว้หรือคุณได้ผู้เช่าที่ไม่จ่ายเงินมันอาจเป็นการลงทุนที่ดี ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมีเงินสดเพียงพอสำหรับครอบคลุมสถานการณ์ฉุกเฉินและพูดคุยกับนักวางแผนทางการเงินก่อนตัดสินใจ.

คุณเคยพิจารณาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์?