REIT ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยคืออะไร (mREIT) - นิยามความเสี่ยงและความเหมาะสม

เมื่อเร็ว ๆ นี้มีความสนใจเพิ่มขึ้นในประเภทของ REITs ที่เรียกว่า mREITs ซึ่งจ่ายเงินปันผลสูง แต่มีความเสี่ยงที่แตกต่างกันเล็กน้อย.

mREIT คืออะไร?

“ m” ย่อมาจาก“ จำนอง” เนื่องจาก mREITs เป็นกลุ่มพิเศษของ REITs ที่ยึดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตลาดจำนอง ส่วนใหญ่หมายถึงว่า mREITs ซื้อการจำนองในตลาดจำนองที่สอง - ในคำอื่น ๆ ที่พวกเขาซื้อหนี้จำนอง.

หลังจากธนาคารยืมเงินให้กับคนที่ซื้อบ้านธนาคารขายจำนองให้กับผู้ซื้อจำนอง (เช่น mREIT) และเนื่องจากอัตราการจำนองเชื่อมโยงกับตลาดพันธบัตรรัฐบาล mREITs จะเชื่อมโยงกับตลาดนั้นอย่างใกล้ชิดเช่นกัน.

ประเภทของ mREITs

เมื่อมีการจัดตั้ง mREIT มักจะมีความเชี่ยวชาญในการชำระหนี้ประเภทหนึ่ง บาง บริษัท จะซื้อการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนโดยหน่วยงานรัฐบาลกลางเช่น Fannie Mae, Freddie Mac หรือ Ginnie Mae พวกเขาเลือกการจำนองเหล่านี้เพราะพวกเขาได้รับการสนับสนุนโดยการค้ำประกันของรัฐบาลกลางและทำให้มีความเสี่ยงต่ำจากการผิดนัดซึ่งหมายความว่าพวกเขายังมีกำไรน้อยกว่า.

mREITs อื่น ๆ ซึ่งบางครั้งเรียกว่า mREIT ที่ไม่ใช่หน่วยงานเชี่ยวชาญในการจำนองที่ไม่ได้รับประกันโดยหน่วยงานรัฐบาลกลาง สิ่งเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะจ่ายเงินปันผลที่สูงขึ้นส่วนใหญ่เป็นเพราะมีความเสี่ยงสูงกว่าของการจำนองที่ผิดนัด.

เป็นเจ้าของหุ้น

นักลงทุนสามารถซื้อใน mREITs เหล่านี้ได้ด้วยการซื้อหุ้นใน บริษัท ที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ในฐานะเจ้าของบางส่วนใน บริษัท ผู้ถือหุ้นจะได้รับเงินปันผลจาก mREITs และนั่นคือสิ่งที่อัตราผลตอบแทนสูงที่น่าดึงดูดเหล่านั้นเข้ามา.

เช่นเดียวกับ บริษัท มหาชนอื่น ๆ mREIT มีมูลค่าเพิ่มขึ้นและลดลงเนื่องจากตลาดประเมินมูลค่าของ บริษัท ใหม่ หากนักลงทุนเชื่อว่า mREIT จะกลายเป็นผลกำไรน้อยกว่าเพราะมันแพงกว่าสำหรับพวกเขาในการหาเงินหรือเพราะการจำนองจะมีประสิทธิภาพต่ำกว่าราคาหุ้นจะลดลง เนื่องจากนักลงทุนจำนวนมากมองว่า mREITs เป็นแหล่งรายได้ที่ต้องขอบคุณเงินปันผลสูงเหล่านั้นหุ้น mREIT ก็จะอ่อนค่าลงเช่นกันหากนักลงทุนคิดว่าเงินปันผลจะลดลง.

การเก็บภาษี

แม้ว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงนั้นน่าดึงดูดใจ แต่เงินปันผล MREIT ก็ไม่ควรที่จะรับตามมูลค่า นี่เป็นเพราะ บริษัท mREIT ต้องจ่ายเงินอย่างน้อย 90% ของรายได้ของพวกเขาให้กับผู้ถือหุ้นตามกฎหมายซึ่งหมายความว่ารายได้จะไม่ถูกหักภาษีให้กับกองทรัสต์ แต่จะเก็บภาษีเป็นรายได้ปกติแทนผู้ถือหุ้น ดังนั้นการจ่ายเงินปันผล mREIT จึงไม่ถือว่าเป็นการจ่ายเงินปันผลที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการปฏิบัติทางภาษีที่ต้องการ แต่ถือว่าเป็นการจ่ายเงินปันผลปกติและจะถูกหักภาษีในอัตราภาษีส่วนเพิ่มของผู้ถือหุ้น ดังนั้นยิ่งอัตราภาษีของคุณสูงขึ้นเท่าใดคุณก็ยิ่งมีกำไรน้อยเท่านั้น.

เนื่องจาก REITs ถูกเก็บภาษีในอัตรารายได้ปกติและไม่ได้อยู่ที่อัตราการจ่ายเงินปันผลที่ต่ำกว่าพวกเขาอาจเป็นวิธีที่ไม่มีประสิทธิภาพมากในการรับรายได้แบบพาสซีฟจากมุมมองด้านภาษี สำหรับบางคนสิ่งนี้ไม่เกี่ยวข้อง แต่ถ้ารายได้จากการลงทุนของ REIT ย้ายนักลงทุนเข้าสู่ฐานภาษีรายได้ที่สูงขึ้นหรือพวกเขามีอยู่แล้วในหนึ่งมันอาจจะฉลาดสำหรับนักลงทุนที่จะเลือกผลตอบแทนที่ต่ำกว่าของหุ้นปันผล ที่ต้องเสียภาษีในอัตราเงินปันผลที่ต่ำกว่า.

มีวิธีหนึ่งที่จะหลีกเลี่ยงบทลงโทษทางภาษีของเงินปันผลของ REIT คือ: เก็บการถือครอง REIT ไว้ในบัญชีเกษียณอายุแบบรอการตัดบัญชีเพื่อหลีกเลี่ยงการเพิ่มเงินปันผล REIT เหล่านั้นให้กับรายได้ที่ต้องเสียภาษีของคุณโดยสิ้นเชิง.

mREITs และพันธบัตร

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลกำไรและเงินปันผลของ mREIT คือการเปลี่ยนแปลงในตลาดตราสารหนี้ mREITs ไม่เพียง แต่ซื้อจำนองที่มีผลกำไรจากการลงทุนใหม่จากกิจกรรมของ บริษัท ในความเป็นจริงเนื่องจากผลกำไรของ บริษัท ไปสู่นักลงทุนมาก บริษัท จึงจำเป็นต้องกู้ยืมเงินเพื่อซื้อจำนอง.

นี่คือจุดที่ตลาดตราสารหนี้มีความสำคัญต่อการดำเนินงานของ mREIT พูดง่ายๆก็คือ mREITs จะกู้เงินในอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นจากพันธบัตรและปล่อยกู้ในอัตราที่ใกล้กับอัตราดอกเบี้ยระยะยาวที่สูงขึ้นเมื่อพวกเขาซื้อการจำนองพวกเขาจะกู้ยืมเงินในอัตราจำนองปัจจุบัน เนื่องจากอัตราการจำนองเชื่อมโยงกับอัตราพันธบัตรระยะยาวที่สูงขึ้นกำไร mREIT จึงเป็นสัดส่วนโดยตรงกับช่องว่าง (หรือ "สเปรด") ระหว่างอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาว.

เนื่องจากอัตราการจำนองเชื่อมโยงกับอัตราดอกเบี้ยนักลงทุนใน mREIT ต้องดูที่ตลาดตราสารหนี้รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และตลาดจำนองเพื่อทำความเข้าใจกับผลกำไรที่อาจเกิดขึ้น ช่องว่างที่ใหญ่ขึ้นระหว่างอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาวจะยิ่งสร้างผลกำไรให้กับธุรกิจ mREIT มากขึ้น หากธนาคารกลางสหรัฐรักษาสัญญาที่จะรักษาอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำการแพร่กระจายของพันธบัตรควรยังคงมีขนาดใหญ่และเงินปันผล mREIT จะยังคงอยู่ในระดับสูง.

ภัยคุกคามที่ใหญ่ที่สุดต่อ mREITs คือการเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนในระยะสั้น นี่เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ mREIT ได้รับความนิยมตลอดปี 2555 ในเดือนมกราคมประธานเบ็นเบอร์นันเก้ประกาศความตั้งใจของเฟดที่จะคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ระดับต่ำจนถึงสิ้นปี 2557 โดยรับประกันผลกำไรของ mREIT เป็นเวลาสามปี สัญญาที่จะอัดฉีดเงินสดเป็นส่วนหนึ่งของ QE3 ในเดือนกันยายนยังส่งผลให้ราคาหุ้น mREIT พุ่งสูงขึ้นเช่นเดียวกับคำสั่งของเบอร์นันเก้ว่าธนาคารกลางสหรัฐวางแผนคงอัตราดอกเบี้ยไว้ต่ำจนถึงปี 2558.

ความเสี่ยงและข้อผิดพลาดสำหรับนักลงทุน mREIT

ก่อนที่คุณจะหมดและเติมพอร์ตโฟลิโอของคุณด้วย mREIT มีหลายจุดที่ต้องพิจารณา แม้ว่าศักยภาพในการทำกำไรอาจสูง แต่นักลงทุน mREIT ก็เสี่ยงที่จะสูญเสียเงินในราคาหุ้นพื้นฐานและผ่านเงินปันผลที่ลดลง.

1. การจ่ายเงินปันผล
จำนวน mREITs ได้ลดการจ่ายเงินปันผลของพวกเขาในปีที่ผ่านมา มีสาเหตุที่เป็นไปได้หลายประการเช่นสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้การจัดการที่ไม่ดีและโอกาสที่หดตัวในตลาดจำนองที่สอง และเนื่องจากเงินปันผล mREIT มีความอ่อนไหวต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรและจำนวนเงินสดในระบบเศรษฐกิจหากธนาคารกลางสหรัฐตัดสินใจขึ้นอัตราดอกเบี้ย mREIT จะเป็นคนแรกที่สูญเสียมูลค่า.

2. การผิดนัดชำระจำนองและการรีไฟแนนซ์
ต้นทุนการกู้ยืมที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อ mREIT ทั้งหมด แต่ mREIT แต่ละรายการอาจได้รับผลกระทบจากสินเชื่อที่มีประสิทธิภาพต่ำ หากการจำนองที่ถือโดย mREIT ผิดนัด mREIT จะเสียเงิน ในขณะที่ mREITs มักจะมีความหลากหลายสูงในหมู่การจำนองที่แตกต่างกันพวกเขายังคง จำกัด อยู่ที่ตลาดเดียวและจึงขาดความหลากหลายที่จะทนต่อการล่มสลายในตลาดจำนอง.

หากภัยพิบัติอื่น ๆ เช่นวิกฤติการจำนอง sub-prime ทำให้ผู้ถือจำนองเริ่มต้นจากการจำนองของพวกเขาก็อาจทำลายล้างตลาด mREIT มีวิธีหนึ่งที่จะลดความเสี่ยงนี้ได้แม้ว่า: mREITs บางรายจะลงทุนในการจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจากหน่วยงานเท่านั้นเช่น Fannie Mae และสินเชื่อ Freddie Mac เนื่องจากสินเชื่อเอเจนซี่เหล่านี้มีการค้ำประกันโดยรัฐบาลสหรัฐจึงมีความเสี่ยงต่ำกว่า mREIT ที่ไม่ใช่เอเจนซี่และมักจะให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ต่ำกว่า.

อย่างไรก็ตามสิ่งที่รุนแรงอีกอย่างหนึ่งก็คือไม่ดีเช่นกัน: หากมีการชำระค่าจำนองก่อนกำหนด MREIT ก็สูญเสียเงินเพราะจะไม่ได้รับดอกเบี้ยจากหนี้นั้นอีกต่อไปและจะต้องซื้อหนี้ใหม่ อัตราที่สูงของการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในปี 2555 ส่งผลกระทบต่อ mREITs บางส่วนและแม้ว่าพวกเขายังสามารถยืมเงินในอัตราที่ต่ำและซื้อจำนองได้ แต่การจำนองเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะมีอัตราที่ต่ำกว่า.

3. ผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
ประการที่สามและที่น่าเป็นห่วงมากที่สุดของ mREIT ที่ใหญ่ที่สุดนั้นดำเนินการโดยมีกำไรเล็กน้อยหรือขาดทุน หาก mREIT ยังคงทำงานที่มีกำไรน้อยกว่าจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อจ่ายเงินปันผลเงินปันผลนั้นจะต้องลดลง เมื่อมีการประกาศการลดเงินปันผลเหล่านี้ราคาหุ้นของ mREIT ก็จะลดลงเช่นกัน แน่นอนว่าหาก บริษัท มีผลประกอบการขาดทุนมานานพอที่จะออกไปทำธุรกิจและหุ้นก็จะไร้ค่า.

ในไตรมาสที่สองของปี 2012 mREIT ที่ใหญ่ที่สุดบางส่วนจากมูลค่าตลาดตามรายงานการขาดทุนหลายล้านดอลลาร์และกำไรจากการดำเนินงาน -30% ถึง -60% เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยระยะยาวลดลงทำให้ส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาวลดลงเนื่องจากนักลงทุนมองหาตลาดพันธบัตรที่ปลอดภัย.

เนื่องจากไม่มี บริษัท ใดที่สามารถดำเนินการขาดทุนได้ตลอดไปผลตอบแทนที่น่าผิดหวังเหล่านี้ทำให้เกิดคำถามไม่สบายใจเกี่ยวกับความยั่งยืนของการแข็งค่าของ mREIT หากการแพร่กระจายของพันธบัตรยังคงแคบลง นอกจากนี้ยังทำให้เกิดคำถามว่าการเก็งกำไรและความเสี่ยงอยู่ในตลาด mREIT มากเพียงใดเนื่องจากการขาดทุนเหล่านี้กระทบ บริษัท ต่างๆเมื่อราคาหุ้นของพวกเขาทะยาน.

4. ความเสี่ยง QE3 และการชำระเงินล่วงหน้า
การตัดสินใจล่าสุดของธนาคารกลางสหรัฐในการเริ่มมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณรอบที่สาม (QE3) เป็นอีกประเด็นที่น่ากังวลสำหรับ mREIT QE3 ต่างจากรุ่นก่อนตรงที่มีการกำหนดเป้าหมายไปยังหลักทรัพย์ที่มีการจำนอง - Fed กำลังวางแผนที่จะซื้อหลักทรัพย์เหล่านี้ไม่ จำกัด จำนวนทุกเดือนจนกว่าเศรษฐกิจจะดูดีขึ้น.

หลักทรัพย์เหล่านี้เป็นหลักทรัพย์เดียวกับที่ mREITs ลงทุนดังนั้นการประกาศนี้จะส่งผลโดยตรงต่อพวกเขา ด้วย Federal Reserve ผู้เล่นที่ก้าวร้าวมากขึ้นในตลาดอาจมีโอกาสมากขึ้นสำหรับผู้ถือจำนองเพื่อรีไฟแนนซ์ สิ่งนี้ไม่ดีสำหรับ mREITs เนื่องจากการรีไฟแนนซ์หมายความว่าการจำนองที่พวกเขาถือไว้จะได้รับการชำระคืนก่อน - และรายได้ที่พวกเขาได้รับจากการจ่ายดอกเบี้ยหยุดลง.

ในทางกลับกัน QE3 อาจมีผลกระทบเชิงบวกมากขึ้นกับตลาดจำนองที่สอง โดยการสนับสนุนการรีไฟแนนซ์มากขึ้นมันสร้างกิจกรรมการจำนองมากขึ้นและทำให้โอกาสทางธุรกิจมากขึ้นสำหรับ mREITs เนื่องจากมันยังคงอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรระยะสั้นอยู่ในระดับต่ำดังนั้นส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นและระยะยาวจึงยังคงอยู่ในระดับสูงซึ่งช่วยให้ mREITs โอกาสในการยืมเงินในอัตราที่ต่ำกว่าสิ่งที่พวกเขาให้ยืม.

5. ทุน จำกัด
เนื่องจาก บริษัท เหล่านี้จำเป็นต้องคืนรายได้ 90% ให้กับผู้ถือหุ้นพวกเขาถูก จำกัด อย่างรุนแรงในวิธีที่พวกเขาสามารถจัดการและลงทุนใหม่ผลกำไรของพวกเขาซึ่งทำให้มันยากที่จะเติบโตในเวลาที่ดีและอยู่ในช่วงเวลาที่เลวร้าย สิ่งนี้ทำให้โครงสร้าง REIT เป็นธุรกิจที่มีความเสี่ยงอย่างแท้จริง การแลกเปลี่ยนความเสี่ยงนี้เป็นผลตอบแทนจากเงินปันผลระยะสั้นที่สูงขึ้นมาก แต่การแลกเปลี่ยนนั้นไม่ยั่งยืนเสมอไป.

ความเหมาะสม

เนื่องจาก mREITs มีความผันผวนและได้รับผลกระทบจากตลาดจำนองตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดพันธบัตรรัฐบาลจึงเป็นเดิมพันที่มีความเสี่ยง อย่างไรก็ตามผลตอบแทนสูงและการจ่ายผลกำไรโดยตรงให้กับนักลงทุนทำให้พวกเขาเป็นแหล่งเงินสดที่ดีในระยะสั้น.

นอกจากนี้พวกเขาเสนอรูปแบบของเหลวของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และการเข้าถึงการจัดการมืออาชีพ โดยการซื้อหุ้นใน mREIT นักลงทุนรายบุคคลสามารถให้ยืมเงินกับผู้คนในตลาดจำนองทางอ้อม หากคุณคิดว่าจะมีการฟื้นตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการจำนอง mREIT เป็นวิธีหนึ่งในการเดิมพัน.

อายุน้อยกว่านักลงทุนที่ก้าวร้าวมากกว่าที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ แต่เป็นคนที่รั้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจต้องการพิจารณา mREIT อย่างไรก็ตาม mREITs ยังสามารถมีพอร์ตการลงทุนที่เป็นผู้ใหญ่มากขึ้นตราบเท่าที่เปอร์เซ็นต์ที่พวกเขาทำขึ้นนั้นไม่มากไปกว่าที่นักลงทุนสามารถที่จะขาดทุน.

คำสุดท้าย

ข้อผิดพลาดใน mREIT ไม่ได้หมายความว่าควรหลีกเลี่ยงเสมอ ด้วยการใช้ประโยชน์จากสเปรดพันธบัตรที่คาดการณ์ได้อย่างเป็นธรรมและเสนอสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ mREITS ให้บริการที่มีคุณค่าและโอกาสสำหรับนักลงทุนในการมอบเงินทุนให้กับผู้เชี่ยวชาญที่สามารถเล่นได้ทั้งตลาดตราสารหนี้และอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างผลกำไร.

แม้ว่าก่อนที่จะทำการลงทุนให้ดูที่นอกเหนือจากอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสองหลักไม่ว่าพวกเขาจะยั่วเย้าปรากฏตัวครั้งแรก โดยการดูที่งบดุลของ mREIT งบกระแสเงินสดและผลการดำเนินงานที่ผ่านมานักลงทุนจะได้รับความรู้สึกที่ดีว่า บริษัท นั้นมีมูลค่าการลงทุนหรือไม่และพวกเขาสามารถลดความเสี่ยงได้หรือไม่.

คุณคิดอย่างไรกับการลงทุนใน mREITS?