ประกันสินเชื่อภาคเอกชนคืออะไร (PMI) - วิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายเงิน

แต่ทำไมคุณต้องจ่ายมัน โดยพื้นฐานแล้วผู้ให้กู้ของคุณต้องการให้คุณชำระเบี้ยประกันสำหรับกรมธรรม์ประกันภัยที่ชำระคืนบางส่วนหากคุณผิดนัดจำนอง เราจะพูดคุยเมื่อคุณจำเป็นต้องมี PMI สิ่งที่ประกันนี้คุ้มครองผู้ที่ต้องพกติดตัวและวิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายเงิน.

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) คือสิ่งที่ผู้ให้กู้พิจารณาเพื่อพิจารณาว่าคุณต้องจ่าย PMI หรือไม่และเมื่อคุณสามารถหยุดจ่ายได้ ในการคำนวณอัตราส่วนนี้ให้ใช้จำนวนเงินกู้และเปรียบเทียบกับมูลค่าปัจจุบันของบ้านของคุณ ตัวอย่างเช่นหากการจำนองของคุณอยู่ที่ $ 150,000 และบ้านของคุณมีมูลค่า 200,000 ดอลลาร์ในขณะนี้อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของคุณอยู่ที่ 75%.

เมื่อคุณซื้อบ้านใหม่ผู้ให้กู้ของคุณจะดูจำนวนเงินดาวน์ของคุณเปรียบเทียบกับราคาขายเพื่อกำหนดอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า ดังนั้นหากคุณซื้อบ้านในราคา 200,000 ดอลลาร์และวาง $ 20,000 เครดิตของคุณต่อมูลค่าเท่ากับ 90% โดยทั่วไปหากอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ามากกว่า 80% คุณจะต้องชำระ PMI.

การประกันภัยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัวคืออะไร?

เมื่อคุณสมัครจำนองผู้ให้กู้ต้องการให้แน่ใจว่าบ้านของคุณจะมีทุนเพียงพอที่จะชำระยอดเงินกู้คุณควรเริ่มต้นและเข้าสู่การยึดสังหาริมทรัพย์ แต่เนื่องจากทรัพย์สินรอการขายที่บ้านมักจะถูกขายในราคา“ ส่วนลด” ผู้ให้กู้จึงต้องการบัฟเฟอร์อย่างน้อย 20% กล่าวอีกนัยหนึ่งพวกเขาต้องการแน่ใจว่าพวกเขาสามารถกู้คืนเงินที่ยืมมาให้คุณได้อย่างสมเหตุสมผลถ้าบ้านจะต้องขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาขายเดิม.

อย่างไรก็ตามนี้ไม่ได้หมายความว่าผู้ให้กู้ไม่เต็มใจที่จะเขียนสินเชื่อเมื่อคุณวางลงน้อยกว่า 20% พวกเขาเรียกเก็บเงินคุณมากกว่าสำหรับสิทธิพิเศษผ่าน PMI ด้วยวิธีนี้คุณจะได้รับการจำนองและพวกเขาลดความเสี่ยงในการเสนอสินเชื่อให้คุณ ประกันจำนองส่วนบุคคลเป็นนโยบายการประกันที่เกิดขึ้นจริงโดย บริษัท ประกันภัยที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ให้กู้ของคุณ หากบ้านของคุณไปสู่การยึดสังหาริมทรัพย์และผู้ให้กู้ไม่สามารถเรียกคืนยอดคงเหลือโดยการขายบ้าน บริษัท ประกันภัยที่ออก PMI ของคุณจะจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ให้กู้.

PMI ถูกเรียกว่า "ส่วนตัว" เพราะมีให้เฉพาะ บริษัท เอกชนเท่านั้นไม่ใช่หน่วยงานของรัฐหรือผู้ให้กู้จำนองสาธารณะ โปรแกรมสาธารณะเช่นโปรแกรมการจำนอง FHA และ VA มีการประกันจำนองของตัวเอง แต่มันทำงานแตกต่างกันและมีการจัดการภายใน อย่างไรก็ตามความแตกต่างที่โดดเด่นอย่างหนึ่งระหว่าง PMI และการประกันจำนองที่ติดอยู่กับสินเชื่อ FHA และ VA หลายอย่างก็คือการที่หลังไม่มีวันหมดอายุ กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณจะยังคงจ่ายค่าประกันจำนองสำหรับสินเชื่อ FHA และ VA ต่อไปแม้หลังจากอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าลดลงต่ำกว่า 80%.

ใครต้องการประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยภาคเอกชน?

โดยทั่วไปหากอัตราส่วน LTV ของคุณน้อยกว่า 80% แสดงว่าคุณอยู่ในเกณฑ์ที่ชัดเจน อย่างไรก็ตามหากคุณมีเครดิตไม่ดีหรือถูกพิจารณาว่ามีความเสี่ยงสูงต่อผู้ให้กู้คุณอาจต้องดำเนินการ PMI แม้ว่าคุณจะมีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า 70%, 60% หรือ 50%.

คุณอาจได้รับการพิจารณาว่า“ มีความเสี่ยงสูง” หากคุณขายบ้านหลายหลังเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้ถูกขายหรือเมื่อคุณมีรายได้ที่ไม่มั่นคงหรือไม่มีเอกสาร อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ควรมีการระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสารสินเชื่อของคุณและหากคุณไม่แน่ใจว่ามันทำงานอย่างไรให้รับคำตอบที่ชัดเจนจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อของคุณก่อนลงนาม.

วิธีหลีกเลี่ยงการจ่ายค่าประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนตัว

วิธีที่ดีที่สุดในการหลีกเลี่ยงการจ่าย PMI คือการไม่มีเงินกู้เริ่มต้น! หากคุณกำลังจะซื้อบ้านใหม่ แต่ไม่มีเงินดาวน์จำนวนมากขอคำแนะนำจากเจ้าหน้าที่สินเชื่อของคุณเกี่ยวกับการหลีกเลี่ยง PMI.

ในอดีตตัวเลือกยอดนิยมคือการจำนอง 80-10-10 หรือ piggyback ซึ่งใช้การรวมกันของการจำนองครั้งที่สองหรือสินเชื่อบ้านและการชำระเงินดาวน์ของคุณเพื่อลดอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าของการจำนองหลัก อาจยังคงมีให้บริการผ่านผู้ให้กู้บางรายในวันนี้.

แต่ถ้าคุณอยู่ในการจำนองที่มี PMI อยู่แล้วคุณมีสองตัวเลือกในการลบ:

1. พบอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า

หากเงินกู้ของคุณใกล้ถึงเกณฑ์ 80% หรือเกณฑ์ใดก็ตามที่ผู้ให้กู้ของคุณกำหนดไว้ในเอกสารการจำนองเริ่มต้น PMI จะถูกลบโดยอัตโนมัติโดยผู้ให้กู้ ในทางปฏิบัติผู้ให้กู้ส่วนใหญ่รอจนกระทั่ง 78% แต่ถ้าคุณโทรและถามพวกเขาจะลบมันเร็วกว่านั้น.

เนื่องจากผู้ให้กู้ของคุณจะคำนวณ LTV จากราคาซื้อดั้งเดิมคุณจะต้องติดตามมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านของคุณ กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าบ้านของคุณมีมูลค่าเพิ่มขึ้นคุณสามารถขอรับการประเมินราคาแบบมืออาชีพและนำเสนอสิ่งนี้แก่ผู้ให้กู้เพื่อเป็นหลักฐานว่ามูลค่าเพิ่มขึ้น.

ในขณะที่ผู้ประเมินราคามืออาชีพมักจะมีค่าใช้จ่ายไม่กี่ร้อยดอลลาร์นี่อาจเป็นเงินที่ถูกใช้ไปหากคุณทำให้คุณไม่ต้องจ่าย PMI หลายเดือนหรือหลายปีก่อนหน้านี้.

2. รีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ก่อนที่คุณจะรีไฟแนนซ์สินเชื่อชั่งน้ำหนักค่าใช้จ่ายเทียบกับการออมรายเดือน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณกำลังเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ล กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าคุณมีเวลา 25 ปีสำหรับสินเชื่อปัจจุบันของคุณขอใบเสนอราคาผู้ให้กู้สำหรับการจำนอง 25 ปีสำหรับยอดเงินกู้ยืมปัจจุบันของคุณและดูว่าตัวเลขเพิ่มขึ้นอย่างไร.

หากเงินกู้ปัจจุบันของคุณต้องการ PMI และเงินกู้ใหม่จะไม่และหากคุณมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงการรีไฟแนนซ์อาจจะสมเหตุสมผล ตัวอย่างเช่นสมมติว่าเงินกู้ปัจจุบันของคุณต้องมีอัตราส่วนเงินกู้ต่อค่า 70% ก่อนที่คุณจะหยุดจ่าย PMI และอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าปัจจุบันของคุณคือ 75%.

หากเครดิตของคุณดีขึ้นตั้งแต่คุณสมัครจำนองเดิมคุณอาจสามารถรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองใหม่โดยที่เกณฑ์สำหรับ PMI คือ 80% หมายความว่าคุณไม่ต้องจ่าย PMI กับการจำนองใหม่.

แต่หากต้องการตรวจสอบว่าการรีไฟแนนซ์นี้ช่วยคุณประหยัดเงินจริงหรือไม่ลองดูว่าจะใช้เวลานานเท่าใดในการชดเชยต้นทุนการปิดของคุณผ่านการออมรายเดือนและตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณจะอยู่ในบ้านนาน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณกำลังเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลเมื่อตรวจสอบราคาของผู้ให้กู้: เงื่อนไขเงินกู้ใหม่และยอดคงเหลือจะต้องเหมือนกันกับสิ่งที่อยู่ในการจำนองปัจจุบันของคุณ.

คำสุดท้าย

การจ่ายประกันจำนองเอกชนมักเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นหากคุณต้องการซื้อบ้านโดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์ อย่างไรก็ตามคุณต้องเข้าใจเงื่อนไขของสัญญาจำนองปัจจุบันของคุณและคำนวณอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายนานกว่าที่จำเป็นจริงๆ.

ยิ่งไปกว่านั้นการรู้ว่าจะลบ PMI เมื่อใดและอย่างไรจะลดค่าจำนองรายเดือนของคุณ ทำตามคำแนะนำด้านบนและครั้งต่อไปที่คุณสมัครจำนองต้องแน่ใจว่าคุณเข้าใจกฎ PMI และขอคำชี้แจง ก่อน การลงชื่อ.

คุณจ่ายประกันจำนองส่วนตัวหรือไม่? มีขั้นตอนใดบ้างที่คุณจะดำเนินการเพื่อลบออกจากสินเชื่อจำนองของคุณ?