6 ตัวเลือกหากคุณต้องการย้ายที่อยู่และไม่สามารถขายบ้านของคุณได้
แม้จะมีความจริงที่ว่าเราวางบ้านของเราในตลาดหลังฤดูใบไม้ผลิ - ฤดูอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ - และความจริงที่ว่าเครดิตภาษีซื้อบ้านครั้งแรกหมดอายุไปสองเดือนก่อนที่เราจะย้ายเรามั่นใจว่าเราจะขายบ้านภายใน ไม่กี่เดือน.
เด็กชายเราผิด.
ใช้เวลาเกือบทั้งปี - จนถึงเดือนพฤษภาคม 2011 - ก่อนที่เราจะสามารถขายบ้านของเราได้และมีราคาเกือบ 20,000 ดอลลาร์น้อยกว่าที่เราคาดไว้.
นี่เป็นสถานการณ์ที่พบเห็นได้ทั่วไปสำหรับครอบครัวที่ต้องย้ายถิ่นฐาน หลังจากความผิดพลาดของที่อยู่อาศัยการขายบ้านของคุณจะไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไปในการย้ายถิ่นฐาน โชคดีที่มีหลายตัวเลือกสำหรับเจ้าของบ้านที่พยายามขาย.
ตัวเลือกสำหรับผู้ที่ไม่สามารถขายบ้านของพวกเขา
1. ขายในราคาที่เหมาะสม
ในช่วงห้าปีในบ้านโคลัมบัสของฉันสามีของฉันและฉันใส่เงินหลายพันดอลลาร์เพื่อปรับปรุงบ้านรวมทั้งชั่วโมงแรงงานของเราเองนับไม่ถ้วน ในขณะที่เรารู้ว่าการปรับปรุงบ้านเป็นสิ่งที่ควรดำเนินการเพราะเราต้องการผลลัพธ์ (และไม่ใช่แค่มูลค่าการขายต่อที่เพิ่มขึ้น) เรายังอดไม่ได้ที่จะรับสัญญาณดอลลาร์ในสายตาของเราเมื่อเราเริ่มวางแผนการย้าย เราเดิมระบุว่าบ้านของเรามีราคามากกว่า $ 25,000 ประมาณที่เราจ่ายไป - ราคาที่เหมาะสมสำหรับบ้านของเราก่อนที่จะเกิดเหตุขัดข้อง แต่ไม่ใช่บ้านที่เราจะได้รับในปี 2010.
ตามเวลาที่เราขายเรารู้สึกโชคดีที่ขายเพียง $ 6,000 มากกว่าราคาซื้อเดิมของเรา ในขณะที่มันไม่น่าเป็นไปได้ที่การจดทะเบียนบ้านของเราในราคานั้นจะเร่งการขาย - ผู้ซื้อเป็นบุคคลแรกที่แสดงความสนใจอย่างจริงจังในบ้านในราคาใด ๆ - เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้ว่าเงิน (และเวลา) บ้านมักจะไม่เพิ่มราคาซื้อโดยเฉพาะในตลาดขาลง.
ทำงานกับ Realtor ของคุณเพื่อหาตัวเลขที่เหมือนจริงซึ่งไม่ได้กำหนดราคาให้คุณออกจากตลาดและอนุญาตให้คุณขายได้อย่างรวดเร็ว วิธีหนึ่งในการทำเช่นนี้คือการดูราคาบ้านที่เทียบเคียงได้ที่ขายเร็ว ๆ นี้ ในทางกลับกันถ้าคุณดู รายการ ราคาบ้านที่คล้ายกับของคุณคุณอาจไม่ได้รับความรู้สึกที่ถูกต้องของตลาดเนื่องจากสิ่งเหล่านี้อาจมีราคาสูงกว่าที่ผู้ขายยินดีจ่าย.
สิ่งสำคัญที่สุดคือเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยประสบจำนวนที่มากเกินไปคุณต้องตระหนักว่าจุดราคาที่คุณสามารถขายบ้านของคุณมีแนวโน้มที่จะน้อยกว่าที่คุณต้องการและอาจจะน้อยกว่าที่คุณจ่ายสำหรับบ้าน แต่โปรดจำไว้ว่าถ้าคุณไม่สามารถขายบ้านในราคาที่ต่ำกว่าที่คุณจ่ายคุณไม่ได้ไม่มีทางเลือก.
2. รอสักครู่
การวางแผนสำหรับสิ่งที่เลวร้ายที่สุดคือสิ่งที่ผู้ขายบ้านทุกคนต้องทำและไม่ทำเช่นนั้นเป็นความผิดพลาดครั้งใหญ่ที่สุดที่สามีกับฉันทำ เราสันนิษฐานว่าการล่มสลายของที่อยู่อาศัยไม่ได้ส่งผลกระทบต่อพื้นที่ใกล้เคียงของเรา แต่ด้วยการยึดสังหาริมทรัพย์สองครั้งภายในไม่กี่ช่วงตึกของเราและบ้านบางหลังในละแวกที่ขายน้อยกว่าที่พวกเขามีค่าเรา (และ Realtor ของเรา) ควรได้เห็นการเขียนบนผนัง แต่เรากลับซื้อบ้านใหม่ทันทีในรัฐอินเดียนาโดยคิดว่าเราจะมีการจำนองสองสามเดือนเท่านั้น.
แผนที่ดีกว่านั้นคือการที่เราจะเช่าอพาร์ทเมนท์หนึ่งหรือสองปีเพราะเรารอให้บ้านหลังแรกของเราขาย ไม่เพียง แต่จะทำให้เรามีแรงกดดันทางการเงินเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสให้เราได้เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับย่านต่าง ๆ ในเมืองใหม่ของเรา.
อีกทางเลือกหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่ยากลำบากคือการเป็นส่วนหนึ่งของครอบครัวที่จะอยู่ในขณะที่พนักงานใหม่ย้ายที่ทำงานด้วยตัวเองเพื่อทำงานใหม่ ในขณะที่มันอาจเป็นเรื่องยากทางอารมณ์มันทำให้ง่ายขึ้นเพื่อให้บ้านในรูปทรงสุดยอดสำหรับการแสดงและช่วยให้คุณสามารถหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นของการประกันบ้านว่างเปล่า.
ในท้ายที่สุดคุณควรสันนิษฐานว่าคุณจะไม่ขายบ้านอย่างรวดเร็วและสร้างที่อยู่อาศัยและแผนการย้ายที่อยู่อาศัย.
3. เป็นเจ้าของบ้าน
ในบางวิธีการเช่าบ้านของคุณอาจเป็นทางออกที่มีความสุขกับการขายของคุณ อย่างไรก็ตามมีเรื่องให้รู้มากมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านก่อนที่คุณจะกระโดดเข้ามา.
ค่าใช้จ่าย
- ประกันภัยเจ้าของบ้าน. การให้เช่าบ้านของคุณมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลายอย่างที่คุณอาจไม่คาดคิด ตัวอย่างเช่นการประกันเจ้าของบ้านของคุณจำเป็นต้องเปลี่ยนเป็นนโยบายที่ครอบคลุมเฉพาะเจ้าของบ้าน / เช่าคุณสมบัติ ตามข้อมูลของสถาบันประกันภัย“ นโยบายเจ้าของบ้านโดยทั่วไปมีค่าใช้จ่ายสูงกว่านโยบายเจ้าของบ้านทั่วไปประมาณ 25% เพราะเจ้าของบ้านต้องการการปกป้องมากกว่าเจ้าของบ้านทั่วไป”
- การจัดการทรัพย์สิน. นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน - โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณเป็นเจ้าของที่ดินระยะไกล - อาจจะกินรายได้ค่าเช่าส่วนใหญ่ หากคุณอยู่ในส่วนอื่นของประเทศคุณจะต้องมีใครสักคนคอยดูแลปัญหาใด ๆ ตั้งแต่ท่อระบายน้ำอุดตันไปจนถึงการซ่อมบำรุงประจำไปจนถึงผู้เช่าที่ต้องเสียชีวิต ในกรณีส่วนใหญ่คุณต้องจ้างผู้จัดการทรัพย์สินซึ่งโดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 10% ของค่าเช่ารายเดือน.
- ผลกำไร. ในที่สุดภาระภาษีของคุณจะเปลี่ยนไปเมื่อคุณเป็นเจ้าของบ้าน ตัวอย่างเช่นความกังวลด้านภาษีที่อาจเกิดขึ้นอย่างหนึ่งคือการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นจากการยกเว้นภาษีกำไรจากการเพิ่มทุนของคุณ ตราบใดที่คุณอาศัยอยู่ในบ้านของคุณเป็นเวลาสองถึงห้าปีก่อนที่จะมีการขายบ้านคุณไม่ต้องจ่ายภาษีสำหรับผลกำไรสูงถึง $ 250,000 (500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรส) จากการขายบ้านของคุณ อย่างไรก็ตามหากคุณสิ้นสุดการเช่าบ้านของคุณเป็นเวลามากกว่าสามปีหลังจากที่คุณย้ายจากนั้นขายเพื่อทำกำไรคุณจะต้องจ่ายเงินให้รัฐบาลในกำไรนั้น.
สิทธิประโยชน์ทางภาษีที่อาจเกิดขึ้น
- การเรียกร้องการสูญเสียเงินทุน. อีกด้านหนึ่งเกี่ยวกับความกังวลเกี่ยวกับการสูญเสียการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายหุ้นทุน (โดยเฉพาะในตลาดขาลง) คือการให้เช่าบ้านของคุณและขายในราคาที่สูญเสียหมายความว่าคุณสามารถเรียกร้องการสูญเสียเงินทุนต่อรายได้ของคุณ นั่นอาจเป็นการลดหย่อนภาษีครั้งใหญ่และด้วยเหตุนี้จึงเป็นความคิดที่ดีสำหรับผู้ขายในตลาดดาวน์ที่จะเช่าบ้านก่อนขายเนื่องจากพวกเขาสามารถชดเชยการสูญเสียบางส่วนผ่านทางภาษีได้.
- การลดหย่อนภาษี. นอกเหนือจากการเรียกร้องการสูญเสียเงินทุนของคุณกับรายได้ของคุณแล้วยังมีการแบ่งภาษีอื่น ๆ สำหรับเจ้าของบ้านที่ให้เช่าบ้านของพวกเขาในขณะที่พวกเขาเป็นเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านสามารถหักค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและการตลาดของบ้านเช่าของพวกเขาเช่นเบี้ยประกันซ่อมแซมค่าโฆษณาบริการจัดสวนบริการจัดการทรัพย์สินดอกเบี้ยจำนองและแม้แต่ค่าเดินทางที่เกี่ยวข้องกับการเช่า.
การกำหนดราคาของคุณ
การทราบจำนวนที่เหมาะสมในการคิดค่าเช่าอาจเป็นเรื่องยาก กฎทั่วไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนชี้ให้เห็นว่าคุณต้องเรียกเก็บเงินอย่างน้อย 1% ของจำนวนเงินจำนองเพื่อสร้างกระแสเงินสดเป็นบวก อย่างไรก็ตามกฎนี้ค่อนข้างยุ่งยากเมื่อคุณเช่าบ้านที่มีอยู่ของคุณ.
ก่อนอื่นคุณต้องพิจารณาว่าค่าเช่าบ้านของคุณเป็นอย่างไร แม้ว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอยู่น้อย แต่คุณก็ยังสามารถกำหนดอัตราที่เหมาะสมได้ พูดคุยกับตัวแทนการจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตราและค้นหาการเช่าที่คล้ายกันทางออนไลน์ Craigslist, Rentometer และ Rent.com เป็นแหล่งข้อมูลที่ดีในการตรวจสอบ.
นอกจากนี้คุณยังต้องคำนึงถึงอัตราว่างเพื่อที่จะได้รู้ว่าจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ในการเช่าตลอดปี คำแนะนำด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนส่วนใหญ่แนะนำว่าคุณวางแผนเพียง 10 และครึ่งเดือนของการเข้าพักต่อปีซึ่งหมายความว่าคุณสามารถคาดหวังตำแหน่งว่าง 10% ในระยะเวลาใดก็ตามที่คุณเช่า.
แม้ว่าคุณจะพบว่าจำนวนค่าเช่าที่คุณสามารถเรียกเก็บเงิน (ลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่เกี่ยวข้องและอัตราว่าง) จะไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมค่าจำนองรายเดือนของคุณก็ยังอาจทำให้รู้สึกถึงการเช่าบ้านของคุณ จำนองด้วยตัวเอง.
หาผู้เช่า
หนึ่งในสิ่งที่ยากที่สุดในการเช่าบ้านของคุณคือการหาผู้เช่าที่น่าเชื่อถือ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณโฆษณาในสถานที่ที่มองเห็นได้สูง: ออนไลน์ทั้งบนเว็บไซต์ให้เช่าเช่น Rent.com และ Craigslist รวมถึงบนเว็บไซต์เครือข่ายสังคมออนไลน์เช่น Facebook; ผ่านการย้ายสำนักงานท้องถิ่นและแผนกทรัพยากรบุคคล ที่มหาวิทยาลัยในท้องถิ่น และมีเครื่องหมายสมัยเก่าในบ้านของคุณ.
เมื่อคุณมีผู้สมัครเป็นสิ่งสำคัญที่คุณจะต้องผ่านกระบวนการคัดกรอง คุณสามารถหาแอปพลิเคชั่นสำเร็จรูปและสัญญาเช่าออนไลน์ได้ แต่คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสอบถามผู้เช่าที่มีศักยภาพของคุณเกี่ยวกับรายได้ประวัติการทำงานและประวัติการเช่า - และโทรหาข้อมูลอ้างอิงทั้งหมด.
นอกจากนี้โปรดจำไว้ว่าคุณสามารถขอหมายเลขประกันสังคมสำหรับการตรวจสอบประวัติและเครดิตผ่านเว็บไซต์เช่น E-Renter การตรวจสอบประวัติและเครดิตเหล่านี้มีค่าใช้จ่ายเล็กน้อย (ประมาณ $ 25) แต่อาจทำให้คุณปวดหัวได้เป็นจำนวนมาก.
4. เปลี่ยนบ้านของคุณให้เป็นบ้านพักตากอากาศ
แม้ว่าคุณจะกลายเป็นเจ้าของที่ดินระยะยาวไม่ได้หรือล่อลวงคุณคุณก็ยังสามารถชดเชยค่าใช้จ่ายบางส่วนด้วยการเช่าบ้านของคุณให้กับนักเดินทาง การแสดงรายชื่อบ้านของคุณในฐานะบ้านพักตากอากาศบน Vrbo หรือบนเว็บไซต์ให้เช่าที่พักแบบเพียร์ทูเพียร์ Airbnb สามารถช่วยคุณออกจากตลาดตกต่ำจนกว่าคุณจะสามารถขายได้.
นอกจากนี้หากคุณใช้บ้านของคุณเป็นที่พักตากอากาศมักจะเพียงพอที่จะมีคุณสมบัติเป็นสถานที่ให้บริการสร้างรายได้และคุณขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่ตลาดจะฟื้นตัวคุณสามารถเรียกร้องการสูญเสียภาษีของคุณได้.
5. วางบ้านของคุณเพื่อขายสั้น
หากคุณต้องย้ายถิ่นฐานอย่างแน่นอนและคุณอยู่ใต้น้ำในบ้านของคุณการขายชอร์ตเป็นทางเลือกสุดท้ายที่อย่างน้อยจะพาคุณออกจากบ้าน ในกรณีนี้คุณและผู้ให้กู้ของคุณจะตกลงขายบ้านในราคาที่ลดลงอย่างมากเพียงเพื่อขายบ้าน ผู้ให้กู้ของคุณจะให้อภัยข้อบกพร่องระหว่างสิ่งที่คุณสามารถจ่ายสำหรับการจำนองและจำนวนเต็ม อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าในบางกรณีการขาดนั้นคือ ไม่ ให้อภัยและผู้ขายยังคงรับผิดชอบในการจ่ายเงินให้กับผู้ให้กู้.
แต่น่าเสียดายที่แม้ว่าจะได้รับการอภัยการขาดตลาดการขายสั้น ๆ อาจส่งผลทางการเงินในระยะยาว มันสามารถทำลายคะแนนเครดิตของคุณแม้ว่าจะไม่มากเท่ากับการยึดสังหาริมทรัพย์ซึ่งมักจะเป็นสิ่งที่การขายสั้น ๆ พยายามหลีกเลี่ยง นอกจากนี้ผู้ให้กู้โดยทั่วไปจะเห็นด้วยกับการขายสั้น ๆ หากเจ้าของบ้านอยู่แล้วในการชำระเงินและได้รับการแจ้งเตือนเริ่มต้น.
เพียงพูดอย่างสั้น ๆ ว่าการลดราคาเป็นเพียงวิธีการแก้ปัญหาหากปัญหาการจำนองของคุณไม่สามารถเอาชนะได้.
6. เข้าสู่การยึดสังหาริมทรัพย์
ในบางกรณีอาจดูเหมือนว่าการอนุญาตให้ธนาคารยึดสังหาริมทรัพย์ในบ้านของคุณเป็นตัวเลือกเดียวของคุณ แม้ว่าการยึดสังหาริมทรัพย์จะทำให้คุณหลุดพ้นจากเรื่องที่พักอาศัย แต่นี่เป็นทางเลือกหนึ่งที่คุณต้องทำงานหนักเพื่อหลีกเลี่ยง คนส่วนใหญ่เข้าใจว่าการยึดสังหาริมทรัพย์มีผลกระทบด้านเครดิตที่สำคัญ แต่หลายคนไม่ทราบว่าการได้รับเครดิตของคุณอาจทำให้คุณต้องใช้บัตรเครดิต หลังจากการยึดสังหาริมทรัพย์เจ้าของบ้านอดีตอาจพบว่าบัตรเครดิตถูกยกเลิกหรือวงเงินลดลง นอกจากนี้ยังใช้เวลาหลายปี (โดยทั่วไปสามถึงเจ็ด) ก่อนที่ธนาคารจะยินดีที่จะใช้โอกาสในการจำนองสำหรับเจ้าของบ้านที่ได้ยึดสังหาริมทรัพย์ในบ้านอดีต.
การยึดสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของบ้านสามารถเดินออกไปได้โดยไม่ต้องใช้เงินสด ในรัฐส่วนใหญ่ธนาคารสามารถดำเนินการตามกฎหมายต่อเจ้าของบ้านเพื่อการขาดซึ่งเป็นความแตกต่างระหว่างสิ่งที่ธนาคารสามารถที่จะได้รับสำหรับบ้านและสิ่งที่ยังคงเป็นหนี้จำนอง และแม้แต่เจ้าของบ้านที่อาศัยอยู่ในรัฐที่มีกฎหมายต่อต้านการขาดยังคงต้องตอบไปที่ธนาคารหากพวกเขาเคยกู้เงินครั้งที่สองหรือรีไฟแนนซ์สินเชื่อเพื่อที่จะได้เงินสด กฎหมายต่อต้านการขาดไม่ได้ปกป้องเจ้าของบ้านในกรณีเหล่านั้น.
อะไรก็ตามที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้เพื่อหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์ในที่สุดการตัดสินใจทางการเงินที่ดีที่สุดในขณะที่การยึดสังหาริมทรัพย์สามารถส่งผลกระทบทางการเงินต่อไปสำหรับปีมา.
คำสุดท้าย
อาจเป็นไปไม่ได้ที่จะขายบ้านของคุณภายในกรอบเวลาที่ต้องการหรือตามราคาที่คุณต้องการ แต่การยอมรับความจริงนั้นและการตัดสินใจของคุณนั้นจะช่วยให้คุณบรรลุผลลัพธ์ทางการเงินที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ สมมติว่าสิ่งที่เลวร้ายที่สุดเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะเป็นแนวทางที่ปลอดภัยที่สุดสำหรับกำไรของคุณ.
คุณเพิ่งพยายามขายบ้านของคุณ? เคล็ดลับอื่น ๆ ที่คุณแนะนำให้คนที่ดิ้นรนเพื่อขาย?
