ฉันควรบันทึกการชำระเงินดาวน์ในบ้านหรือการชำระหนี้

ในความเป็นจริงจำนวนเงินที่คุณมีสำหรับการชำระเงินดาวน์นั้นมีความสำคัญต่อการพิจารณาเช่นเดียวกับการประเมินหนี้ที่มีอยู่ของคุณ แต่สิ่งนี้สร้างปริศนา หากคุณมีทั้งเงินดาวน์ที่ดีและหนี้สินที่ยุติธรรมคุณจะทำอย่างไร? คุณชำระหนี้และชำระเงินดาวน์ที่มีขนาดเล็กลงหรือไม่หรือคุณรักษาทั้งหนี้และเงินดาวน์ไว้เหมือนเดิม?

คำตอบสำหรับคำถามนั้นไม่ใช่เรื่องยาก แต่ต้องมีการตรวจสอบสถานการณ์ส่วนตัวของคุณอย่างใกล้ชิดเช่นการชำระเงินดาวน์ที่คุณสามารถจ่ายได้จำนวนหนี้สินที่คุณมีอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่และการจำนองที่ยิ่งใหญ่ คุณต้องการมีสิทธิ์ได้รับ.

ขั้นตอนการสมัคร

เมื่อคุณสมัครจำนองธนาคารหรือนายหน้าจะพิจารณารายได้ที่คุณได้รับเป็นประจำรวมถึงการชำระหนี้ที่คุณมีอยู่ในปัจจุบัน นี่จะให้ภาพจำนวนเงินที่คุณสามารถสำรองไว้ในแต่ละเดือนเพื่อนำไปชำระค่าจำนอง.

ขึ้นอยู่กับสิ่งนี้สินทรัพย์อื่น ๆ ประวัติเครดิตของคุณและการชำระเงินดาวน์ของคุณธนาคารหรือนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์จะเป็นตัวกำหนดขนาดของการจำนองที่พวกเขาสามารถให้คุณและในอัตราเท่าไหร่.

กรณีศึกษา

พิจารณาจิมซึ่งกำลังเตรียมจะซื้อบ้านหลังแรกของเขา เขามีเครดิตดีมากและต้องเสียภาษี $ 36,000 ต่อปี จิมยังมีหนี้บัตรเครดิต $ 10,000 ซึ่งมีการชำระขั้นต่ำ $ 250 ต่อเดือน แต่ไม่มีหนี้อื่น จิมประหยัดเงินได้ 20,000 ดอลลาร์เพื่อนำไปชำระเงินดาวน์และกำลังมองหาการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปี เราจะสมมติว่าประกันบ้านมีค่าใช้จ่าย $ 800 ต่อปีและภาษีอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 2,000 ดอลลาร์.

หากจิมใช้เงิน $ 10,000 ของเงินดาวน์เพื่อชำระหนี้แทนเขาจะมีสิทธิ์ได้รับจำนวนเงินจำนองที่แตกต่างจากที่เขาไม่ชำระหนี้และทำให้ทั้ง $ 20,000 ลดลง สมมติว่า Jim สามารถมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ย 6% ต่อไปนี้เป็นวิธีการทำงานของตัวเลข นอกจากนี้การพิจารณาการประกันจำนองภาคเอกชนหรือ PMI ไม่ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเปรียบเทียบนี้และไม่รวมเพื่อความเรียบง่าย.

เงินดาวน์ $ 20,000, $ 250 ต่อเดือนสำหรับหนี้บัตรเครดิต

• การชำระรายเดือน (รวมถึงการจำนองภาษีและประกัน): $ 830
• ราคารวมของบ้าน: $ 119,519

เงินดาวน์ $ 10,000 ไม่มีหนี้สิน

• การชำระรายเดือน (รวมถึงการจำนองภาษีและการประกันภัย): $ 1,073
• ราคารวมของบ้าน: $ 150,105

นั่นเป็นความแตกต่างที่ค่อนข้างใหญ่! จิมสามารถมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองที่มีขนาดใหญ่ขึ้น $ 30,000 ถ้าเขาชำระหนี้ของเขาแม้ว่าการชำระเงินดาวน์ของเขามีขนาดครึ่งหนึ่ง ทำไมความแตกต่างจึงใหญ่มาก?

วิธีการกำหนดวงเงินสินเชื่อ

มันเกี่ยวข้องกับวิธีการที่ธนาคารคำนวณสิ่งที่คุณสามารถจ่ายได้ โดยทั่วไปธนาคารจะใช้อัตราร้อยละของรายได้รวมของคุณต่อเดือน (36% เป็นเรื่องธรรมดา) และสมมติว่าคุณสามารถชำระหนี้ทั้งหมดของคุณรวมถึงการจำนองของคุณ.

กล่าวอีกนัยหนึ่งการชำระหนี้ที่มีอยู่ของคุณจะลดจำนวนเงินที่ธนาคารคิดโดยตรงว่าคุณสามารถชำระหนี้จำนองประกันเจ้าของบ้านภาษีและ PMI หากจำเป็น เมื่อพวกเขาได้กำหนดจำนวนเงินรายเดือนที่คุณสามารถจ่ายได้พวกเขาคาดการณ์ว่าจำนองที่คุณมีสิทธิ์มากแค่ไหน.

เนื่องจากลักษณะของการคำนวณเหล่านี้การชำระเงินดาวน์จะเพิ่มขนาดรวมของการจำนองที่คุณมีสิทธิ์ได้รับในรูปดอลลาร์ต่อดอลลาร์เท่านั้น นั่นคือถ้าคุณมีคุณสมบัติสำหรับการจำนอง 150,000 ดอลลาร์และมี 10,000 ดอลลาร์พิเศษที่จะวางลงคุณสามารถมีคุณสมบัติสำหรับการจำนอง $ 160,000 แต่เนื่องจากหนี้ที่มีอยู่ส่งผลกระทบต่อจำนวนเงินที่ธนาคารคิดว่าคุณสามารถชำระได้จึง จำกัด ขนาดของสินเชื่อจำนองของคุณด้วย ในความเป็นจริงการชำระหนี้จะเพิ่มจำนวนการจำนองที่คุณมีคุณสมบัติโดยประมาณสามเท่ามากกว่าเพียงแค่การบันทึกเงินสำหรับการชำระเงินดาวน์.

ดังนั้นโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการดีที่สุดที่จะชำระหนี้ที่มีอยู่หากคุณต้องการวงเงินสินเชื่อสูงสุด.

ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม

มีแง่มุมอื่นสำหรับการพิจารณานี้เช่นกัน อัตราดอกเบี้ยสำหรับหนี้บัตรเครดิตมักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของการจำนองและแน่นอนว่ามันจะเป็นจริงในกรณีของจิม ยิ่งไปกว่านั้นคุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองจากภาษีของคุณและลดอัตราการจ่ายเงินกู้บ้านได้อย่างมีประสิทธิภาพ.

เนื่องจากเป็นการดีกว่าการแลกเปลี่ยนหนี้ดอกเบี้ยสูงสำหรับหนี้ดอกเบี้ยต่ำการตัดสินใจของ Jim ในมุมมองนี้จึงไม่ใช่เรื่องง่าย ไม่ต้องพูดถึงว่าแม้ว่าเขาจะจ่ายเงินดาวน์ทั้งหมด 20,000 ดอลลาร์ไปที่บ้านของเขาเขาก็ยังต้องจ่าย PMI ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เพิ่มถ้าเงินดาวน์น้อยกว่า 20%.

ข้อยกเว้น

แต่มีบางสถานการณ์ที่ทำให้การชำระเงินดาวน์ของคุณเป็นหนี้นั้นไม่จำเป็นต้องเป็นการย้ายที่ฉลาดที่สุด:

1. หากคุณสามารถลดข้อกำหนดการชำระขั้นต่ำ
เนื่องจากธนาคารใช้การชำระเงินขั้นต่ำที่จำเป็นในการคำนวณจำนวนเงินกู้ที่คุณสามารถจ่ายได้การลดการชำระเงินขั้นต่ำแม้เพียงชั่วคราวอาจเพิ่มจำนวนเงินกู้ของคุณโดยที่คุณไม่ต้องชำระหนี้ใด ๆ นอกจากนี้ยังทำได้ดีที่สุดกับสินเชื่อที่คุณต้องการเก็บไว้เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ยใกล้หรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยจำนองของคุณ.

ตัวอย่างเช่นเงินกู้นักเรียนจำนวนมากตกอยู่ในหมวดหมู่นี้และอาจอนุญาตให้คุณเปลี่ยนแผนการชำระเงินของคุณเป็นเวลาหนึ่งหรือสองปีจึงทำให้มีคุณสมบัติที่จะได้รับเงินกู้ที่ใหญ่ขึ้นได้ง่ายขึ้นโดยไม่ต้องชำระหนี้ของนักเรียนดอกเบี้ยต่ำใด ๆ.

หรือหนี้บัตรเครดิตนอกเหนือจากการขอให้ บริษัท ของคุณลดข้อกำหนดการชำระเงินขั้นต่ำคุณสามารถพิจารณาการโอนยอดคงเหลือไปยังบัตรเครดิตที่มีอัตรา APR ที่ต่ำกว่าหรือระยะเวลาโปรโมชันที่ไม่มีดอกเบี้ย อย่างไรก็ตามอย่าเปิดบัตรใหม่ใกล้กับเวลาที่คุณสมัครจำนองเพราะอาจทำให้คะแนนเครดิตของคุณในระยะสั้น.

2. ถ้าคุณไม่สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้มาก
ในขณะที่มีตัวเลือกการจำนองที่ไม่มีการชำระเงินดาวน์อยู่คุณอาจต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นมาก ประหยัดเงินของคุณเพื่อให้คุณสามารถให้เงินดาวน์ขนาดเล็กได้เช่น 3.5% อาจช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากขึ้นในระยะยาวมากกว่าการชำระหนี้ของคุณ.

อย่างไรก็ตามสิ่งนี้ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อเงินดาวน์ต่ำหรือไม่เลยอัตราดอกเบี้ยที่คุณจะได้รับและอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันสำหรับหนี้ที่มีอยู่.

3. ถ้าคุณสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายประกันจำนองส่วนตัว
หากไม่ชำระหนี้ใด ๆ ที่มีอยู่จะช่วยให้คุณสามารถชำระเงินดาวน์เท่ากับ 20% ของราคาขายบ้านของคุณคุณสามารถหลีกเลี่ยงการจ่ายประกันจำนองส่วนตัว สิ่งนี้อาจช่วยให้คุณประหยัดเงินเมื่อเวลาผ่านไปตราบใดที่อัตราดอกเบี้ยของหนี้ที่มีอยู่ไม่สูงมาก.

4. หากคุณไม่จำเป็นต้องใช้วงเงินสินเชื่อสูงสุด
หากคุณไม่จำเป็นต้องมีคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อขนาดใหญ่ให้บันทึกเงินสดของคุณแทนเมื่อถึงเวลาปิดและเมื่อคุณย้ายเข้าบ้านใหม่ของคุณ นี่คือเมื่อค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นและคุณสามารถหลีกเลี่ยงการชำระหนี้เพิ่มเติมด้วยการจ่ายเงินออกจากกระเป๋า.

คำสุดท้าย

หากคุณอยู่ในตลาดจำนองลองเล่นกับเครื่องคิดเลขบ้านใหม่ของ Bankrate ซึ่งสร้างตัวเลขที่ใช้ในกรณีศึกษาด้านบน ขั้นแรกค้นหาบ้านเฉพาะที่คุณสนใจจากนั้นเสียบราคาข้อมูลภาษีทรัพย์สินและประเมินราคาประกันเจ้าของบ้านลงในเครื่องคิดเลข (ลองถามเจ้าของบ้านรายอื่นหรือตัวแทนประกันภัยในพื้นที่เพื่อประเมินค่าประกันภัย)

ดูว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับการเริ่มต้นและหากชำระหนี้จะเพิ่มจำนวน อย่าลืมบัญชีสำหรับอัตราดอกเบี้ยของหนี้ที่คุณมีอยู่ด้วย ตัวอย่างเช่นแม้ว่าคุณจะสามารถลดอัตราการจำนองเป็นเปอร์เซ็นต์เต็มได้โดยการเพิ่มการชำระเงินดาวน์คุณสามารถชำระหนี้ที่ดอกเบี้ยเท่าไร จำไว้ว่าดอกเบี้ยจำนองบ้านหักลดหย่อนภาษีได้.

หากคุณเพิ่งเริ่มมองหาบ้านลองเล่นกับเครื่องคิดเลขด้านบนแล้วพิจารณาวิธีต่างๆในการใช้เงินดาวน์ของคุณ อย่าปล่อยให้มันขึ้นอยู่กับธนาคารทั้งหมดเพื่อตัดสินใจว่าคุณจะจ่ายได้เช่นกัน หากธนาคารคิดว่าคุณสามารถจัดการชำระค่าจำนองได้ 2,000 ดอลลาร์ต่อเดือน แต่คุณรู้ว่าคุณทำไม่ได้อย่าเข้ามาหาใครเพราะธนาคารบอกเช่นนั้น ค้นหาบ้านที่คุณสามารถจ่ายได้อย่างสะดวกสบายเพื่อให้คุณมั่นใจในการชำระเงินรายเดือนทั้งหมดและเพลิดเพลินกับบ้านใหม่ที่ปราศจากความเครียด.

คุณเคยประสบกับการตัดสินใจที่จะเก็บเงินดาวน์ในบ้านหรือชำระหนี้หรือไม่? คุณไปทางไหนและทำไม?