วิธีการทำข้อเสนอในบ้าน - เคล็ดลับและกลยุทธ์ในการชนะ

แต่ขั้นตอนการฝันของการค้นหาบ้านใหม่ของคุณจะต้องจบลงในที่สุด เมื่อคุณพบบ้านที่ตรงกับความต้องการของคุณแล้วก็ถึงเวลาที่จะคาดเข็มขัดและซื้อบ้านก่อนที่คนอื่นจะทำ.

คุณไม่สามารถซื้อบ้านโดยที่ไม่ได้ทำข้อเสนอก่อน ข้อเสนอการซื้อหรือที่เรียกว่าข้อตกลงการซื้อหรือหนังสือแสดงเจตจำนงที่จะซื้อเป็นเอกสารทางกฎหมายที่แสดงราคาที่คุณยินดีจ่ายสำหรับบ้านวิธีที่คุณต้องการชำระสำหรับมันและเงื่อนไขสำคัญอื่น ๆ ของการทำธุรกรรม.

โดยทั่วไปข้อเสนอซื้อจะมีผลผูกพันตามกฎหมายเมื่อผู้ขายยอมรับข้อกำหนด กฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้และการทำให้เป็นโมฆะของรัฐนั้นแตกต่างกันไปตามรัฐและเป็นเรื่องธรรมดามากที่จะแก้ไขกฎหมายเหล่านี้ก่อนที่จะปิดตัวลง.

หากคุณกำลังทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เขาหรือเธออาจจะปรับเปลี่ยนเทมเพลตที่เขียนไว้ล่วงหน้าด้วยคำศัพท์เฉพาะสำหรับธุรกรรมของคุณ ในบางรัฐเช่นนิวยอร์กทนายความที่ได้รับอนุญาตจะต้องร่างหรือลงชื่อในข้อตกลงการซื้ออย่างเป็นทางการใด ๆ โดยไม่คำนึงว่าผู้ซื้อทำงานกับตัวแทนหรือไม่.

ยังมีขนาดและผลกระทบระยะยาวของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่อยู่อาศัยมันเป็นประโยชน์ที่ดีที่สุดของคุณที่จะเข้าใจอย่างเต็มที่ต่อไปนี้:

• ส่วนประกอบของข้อเสนอซื้อของคุณ
• ภาระผูกพันทั่วไปที่อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินการ
• วิธีสร้างข้อเสนอที่แข็งแกร่งภายในข้อ จำกัด ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ของคุณและสถานการณ์ส่วนบุคคล
• วิธีการตอบสนองต่อผู้เสนอขายหลักทรัพย์ใด ๆ

องค์ประกอบสำคัญของข้อเสนอซื้อ

ข้อเสนอซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจำนวนมากถูกวาดขึ้นโดยใช้เทมเพลตเฉพาะของรัฐดังนั้นถ้อยคำและคำสั่งของข้อเสนอที่ระบุอาจแตกต่างกันไปตามสถานที่ แต่ข้อเสนอการซื้อส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในสหรัฐอเมริกามีองค์ประกอบที่สำคัญเหล่านี้:

• หน้าต่างการพิจารณา. ข้อนี้ระบุระยะเวลาที่ข้อเสนอของข้อเสนอยังคงใช้ได้ - ในคำอื่น ๆ ระยะเวลาที่ผู้ขายต้องพิจารณา หากผู้ขายไม่ตอบสนองในตอนท้ายของหน้าต่างผู้ซื้อมีอิสระที่จะทำข้อเสนออื่น.
• การฝากเงินอย่างจริงจัง. การฝากเงินอย่างจริงจังแสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อจริงจังกับการซื้อบ้าน จำนวนมักจะประมาณ 1% ของราคาเสนอทั้งหมดถูกสะกดในข้อเสนอและในเช็คส่วนตัวหรือแคชเชียร์พร้อมเอกสาร หากการทำธุรกรรมปิดสำเร็จเงินจะถูกเครดิตเข้าบัญชีเมื่อปิด (ลดต้นทุนการปิดทั้งหมด) หากการทำธุรกรรมผ่านไปเงินที่จริงจังอาจจะหรืออาจไม่สามารถขอคืนได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกฎหมายของรัฐและข้อเสนอนั้นรวมถึงภาษาที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับเวลาที่จะต้องคืนเงินมัดจำ.
• คำอธิบายทางกฎหมายของทรัพย์สิน. นี่คือคำอธิบายทางกฎหมายของคุณสมบัติทางกายภาพตามที่เขียนไว้ในชื่อดั้งเดิม ขึ้นอยู่กับประเพณีท้องถิ่นนั้นรวมถึงการรวมกันของชื่อส่วนย่อยบล็อกและหมายเลขล็อตการวัดเชิงตัวเลขของทรัพย์สินและคำอธิบายของขอบเขตทางกายภาพ สำหรับคุณสมบัติย่อยใหม่ผู้ขายต้องรับประกันว่าขอบเขตทั้งหมดถือเป็นที่สุดและมีการอนุมัติจากรัฐบาลที่จำเป็น.
• คำอธิบายของการแข่งขันรวมและเครื่องใช้. ส่วนนี้จะอธิบายถึงการติดตั้งใด ๆ และทั้งหมด, เครื่องใช้ไฟฟ้า, รายการเครื่องจักรกล, ทรัพย์สินส่วนบุคคลและ "appurtenances" อื่น ๆ ที่จะรวมอยู่ในการขายทรัพย์สินที่ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ตัวอย่างทั่วไป ได้แก่ เครื่องใช้ในครัว, อุปกรณ์ HVAC, สิ่งปลูกสร้าง, พืชสวน, เครื่องตรวจจับควันและแจ็คเคเบิล.
• ราคาซื้อรวมและการจัดหาเงินทุน. สิ่งนี้แสดงราคารวมที่ผู้ซื้อยินดีจ่ายสำหรับทรัพย์สินการชำระเงินดาวน์ (เงินสดเมื่อปิด) จำนวนเงินที่จะได้รับเงินทุนและวิธีการทางการเงิน (เช่นการจำนองตามปกติหรือการจำนอง FHA).
• โฉนด. สิ่งนี้อธิบายถึงประเภทของโฉนดเช่นโฉนดรับประกันหรือโฉนดที่ดินที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรม นอกจากนี้ยังอธิบายถึงข้อ จำกัด (ถ้ามี) ว่าการกระทำนั้นมีอยู่เช่นการสงวนสิทธิ์แร่และความสะดวกในการใช้ประโยชน์.
• ภาษีและสาธารณูปโภคตามสัดส่วน. สิ่งนี้จะอธิบายความรับผิดชอบของผู้ซื้อและผู้ขายสำหรับภาษีโรงเรือนและค่าสาธารณูปโภคก่อนและหลังปิด เพื่อความเรียบง่ายผู้ขายมักจ่ายค่าสาธารณูปโภค (น้ำ, ท่อระบายน้ำ, ปฏิเสธ, ไฟฟ้าและอื่น ๆ ) จนถึงสิ้นรอบระยะเวลาการเรียกเก็บเงินที่มีวันที่ปิด โดยปกติจะมีการจ่ายภาษีโรงเรือนล่วงหน้าเป็นระยะเวลาประเมิน 6- หรือ 12 เดือนดังนั้นจึงเป็นธรรมเนียมที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายคืนให้แก่ผู้ขายสำหรับภาษีที่ชำระไปแล้วในช่วงเวลาระหว่างการปิดและสิ้นสุดระยะเวลาการประเมินในปัจจุบัน.
• การประเมินพิเศษ. บทบัญญัตินี้มอบหมายความรับผิดชอบสำหรับการชำระเงินของการประเมินพิเศษ การประเมินพิเศษคือการประเมินภาษีครั้งเดียวโดยหน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะเช่นทางน้ำใหม่หรือไฟถนน พวกเขามีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในเขตการปกครองที่เพิ่งสร้างขึ้นใหม่ โดยทั่วไปผู้ขายจะทำการประเมินพิเศษใด ๆ ที่เรียกเก็บก่อนวันปิดขณะที่ผู้ซื้อจ่ายใด ๆ หลังจากปิดโดยไม่คำนึงว่าเมื่อโครงการโครงสร้างพื้นฐานจริงเสร็จสมบูรณ์.
• วันปิดและการจัดส่ง. ส่วนนี้ระบุวันที่ปิดบัญชีหรือวันที่การทำธุรกรรมสิ้นสุดลง นอกจากนี้ยังกำหนดว่าเมื่อใดที่ผู้ขายจะส่งมอบบ้านให้ผู้ซื้อ - กล่าวอีกนัยหนึ่งเมื่อผู้ซื้อสามารถย้ายเข้ามาได้ส่วนใหญ่วันที่ปิดและการส่งมอบจะเหมือนกัน แต่บางครั้งผู้ขายอนุญาตให้ผู้ซื้อย้ายก่อน สามารถเลื่อนวันที่ทั้งสองได้หากการอนุมัติสินเชื่อการแก้ไขคุณสมบัติหรือส่วนประกอบธุรกรรมอื่น ๆ ใช้เวลานานกว่าที่คาดไว้.
• น้ำเสียและน้ำ. ส่วนนี้อธิบายถึงบริการน้ำและสิ่งปฏิกูลของโรงแรมสะกดว่าเชื่อมต่อกับน้ำในเขตเทศบาลและสายน้ำเน่า, น้ำดื่มที่ดี, ระบบบำบัดน้ำเสียใต้ผิวดิน (เช่นถังบำบัดน้ำเสีย) และการปรับปรุงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง คุณสมบัติที่มีบ่อบำบัดน้ำเสียใต้ผิวดินและมักจะต้องตรวจสอบเพิ่มเติมและการตรวจสอบก่อนที่จะปิด.
• ตัวแทนสองหน่วยงาน. ในบางรัฐมีกฎหมายสำหรับตัวแทนเดียวกันในการเป็นตัวแทนผู้ซื้อและผู้ขายซึ่งเป็นเงื่อนไขที่เรียกว่า "ตัวแทนเอเจนซี่สองระบบ" หรือ "ตัวแทนเอเจนซี่คู่" หากการทำธุรกรรมเกี่ยวข้องกับเอเจนซี่คู่ในส่วนนี้จะสรุปสิทธิ์ของผู้ซื้อและผู้ขายและต้องได้รับคำยินยอมจากทั้งสองฝ่าย.

ภาคผนวก

ข้อเสนอซื้อทั่วไปประกอบด้วยภาคผนวกหลายรายการที่แตกต่างกันไปตามสถานการณ์และสถานที่ ภาคผนวกบางส่วนระบุประเด็นสำคัญของข้อเสนอซื้อเช่นการจัดหาเงินทุนและการจ่ายเงินค่าปิด อื่น ๆ เป็นการเปิดเผยรายละเอียดตามที่กฎหมายกำหนด แม้ว่าแต่ละภาคผนวกจะถูกจัดโครงสร้างเป็นเอกสารแยกต่างหากพร้อมกับหน้าลายเซ็นของตัวเอง แต่ก็ถือว่าเป็นส่วนที่บังคับใช้ของข้อตกลงการซื้อ.

สามัญเพิ่มเติมรวมถึง:

• ต้นทุนการปิด. ภาคผนวกนี้กำหนดผู้ที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการปิดและจำนวนเท่าใด ตัวอย่างเช่นผู้ซื้ออาจขอให้ผู้ขายจ่ายเงิน 3,000 ดอลลาร์เพื่อปิดค่าใช้จ่ายโดยผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบยอดคงเหลือ ไม่จำเป็นต้องเพิ่มข้อมูลการปิดต้นทุนหากผู้ซื้อตกลงที่จะชำระค่าใช้จ่ายการปิดทั้งหมดเต็มจำนวน.
• การเงิน. หากผู้ซื้อจัดหาเงินส่วนหนึ่งของราคาซื้อพร้อมสินเชื่อจำนองภาคผนวกนี้จะอธิบายโครงสร้างคำและอัตราของสินเชื่อ นอกจากนี้ยังระบุว่าผู้ให้กู้ต้องการให้ผู้ขายทำการซ่อมแซมใด ๆ ต่อทรัพย์สินก่อนที่จะออกการจำนอง (และถ้าเป็นเช่นนั้นลักษณะของการซ่อมแซม) หรือไม่และจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินที่จริงจังหากการจัดหาเงินทุนตกต่ำ.
• ข้อตกลงอนุญาโตตุลาการ / การเปิดเผย. โดยการลงนามภาคผนวกเพิ่มเติมนี้ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงที่จะระงับข้อพิพาททั้งหมดโดยอนุญาโตตุลาการที่มีผลผูกพันและสละสิทธิ์ในการพิจารณาคดีในศาล.
• สีตะกั่วและการเปิดเผยข้อมูลอันตรายอื่น ๆ. ข้อตกลงการซื้อมักจะรวมถึงการเปิดเผยความเป็นอันตรายหลายอย่างตามที่กฎหมายท้องถิ่นกำหนดขึ้นอยู่กับเขตอำนาจ การเปิดเผยอันตรายทั่วไปครอบคลุมเรดอนบ่อน้ำและระบบบำบัดน้ำเสียใต้ผิวดินและสีทาตะกั่ว (สำหรับบ้านที่สร้างขึ้นก่อนช่วงปลายทศวรรษ 1970).
• การเปิดเผยข้อมูลทรัพย์สิน. ข้อเสนอการซื้อมักจะรวมถึงการเปิดเผยคุณสมบัติของผู้ขายซึ่งผู้ขายยืนยันว่าทรัพย์สินนั้นแสดงอย่างถูกต้องตามความรู้ที่ดีที่สุดของเขาหรือเธอ กฎหมายท้องถิ่นบางครั้งต้องมีการเปิดเผยหรือรายงานของบุคคลที่สามโดยละเอียดสภาพของส่วนประกอบของบ้าน.

ภาระผูกพันและการแก้ไขทั่วไป

ในรัฐส่วนใหญ่ข้อเสนอซื้อกลายเป็นสัญญาผูกพันเมื่อผู้ขายได้รับการยอมรับและลงนามโดยทั้งสองฝ่าย อย่างไรก็ตามการดำเนินการตามสัญญามักจะเกิดขึ้นกับสิ่งต่าง ๆ ซึ่งมักเรียกกันว่า“ ภาระผูกพัน” ภาระผูกพันบางอย่างจะถูกแทรกโดยผู้ซื้อหรือตัวแทนของพวกเขาสำหรับการป้องกันของผู้ซื้อในขณะที่คนอื่นถูกแทรกโดยผู้ขายหรือตัวแทนของพวกเขาสำหรับการป้องกันของผู้ขาย บางอย่างเช่นการตรวจสอบบ้านและการประเมินราคาเป็นส่วนหนึ่งของภาษาข้อเสนอซื้อมาตรฐานในหลายรัฐ.

ในบางกรณีผลลัพธ์ของเหตุฉุกเฉินบางอย่างส่งผลให้มีการแก้ไขข้อเสนอซื้อ ตัวอย่างเช่นสมมติว่าการตรวจสอบบ้านที่สั่งโดยผู้ซื้อพบว่ามีข้อบกพร่องที่ไม่รู้จักก่อนหน้านี้ซึ่งผู้ซื้อต้องการแก้ไขก่อนปิด จากนั้นผู้ซื้อหรือตัวแทนของพวกเขาจะวาดการแก้ไขที่อธิบายถึงปัญหาและการระบุว่าจะต้องแก้ไขเมื่อใดและอย่างไร หากผู้ขายเห็นด้วยเขาหรือเธอลงนามการแก้ไขและสันนิษฐานว่าจะแก้ไขปัญหาได้ หากผู้ขายหยุดชะงักผู้ซื้อสามารถเลือกที่จะเดินออกไปจากข้อตกลงและขอเงินคืนอย่างจริงจัง.

ข้อเสนอซื้อทั่วไปและการแก้ไขที่เกี่ยวข้องรวมถึง:

• การตรวจสอบบ้าน. ผู้ให้กู้ทุกรายไม่จำเป็นต้องมีการตรวจสอบบ้านที่ได้รับมอบหมายจากผู้ซื้อก่อนที่จะตัดสินใจว่าจะออกเงินกู้หรือไม่ แต่ผู้ซื้อจะได้รับการสนับสนุนอย่างยิ่งให้ทำการซื้อหนึ่งครั้ง (ราคาปกติคือประมาณ $ 300 ถึง $ 500 ในระหว่างการตรวจสอบบ้านผู้ตรวจสอบที่ได้รับใบอนุญาตจะทำการตรวจสอบบ้านอย่างละเอียดโดยชี้ให้เห็นข้อบกพร่องเล็กน้อยและปัญหาสำคัญที่มักไม่ปรากฏให้ผู้ซื้อที่ไม่ผ่านการอบรม หากการตรวจสอบพบปัญหาใหญ่ที่ไม่เคยมีการรายงานมาก่อนเช่นความเสียหายของหลังคาหรือฐานรากการตรวจสอบฉุกเฉินช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเรียกร้องให้แก้ไขหรือเดินออกไปพร้อมกัน.
• การตรวจสอบอันตราย. การตรวจสอบความเป็นอันตรายมองหาปัญหาที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นซึ่งไม่ได้ครอบคลุมในการตรวจสอบบ้านทั่วไปรวมถึงเรดอนศัตรูพืชและสีตะกั่ว แม้ว่าจะเป็นตัวเลือกเสมอการตรวจสอบความเป็นอันตรายจะแนะนำเมื่อความเสี่ยงของอันตรายโดยเฉพาะสูงเช่นในพื้นที่ที่มีการระบาดของปลวกหรือการปนเปื้อนเรดอน ค่าใช้จ่ายจะแตกต่างกันไปตามประเภทการตรวจสอบ แต่โดยทั่วไปจะอยู่ในช่วงสามร่างต่ำ.
• การตรวจสอบท่อระบายน้ำและดี. การตรวจสอบท่อระบายน้ำและการตรวจสอบอย่างดีประเมินสภาพการใช้งานและความปลอดภัยของระบบน้ำและสุขาภิบาลของสถานที่ให้บริการ ค่าใช้จ่ายเป็นฟังก์ชั่นการตรวจสอบที่ครอบคลุมและที่ตั้งของการตรวจสอบ - การจ่ายเงินคืนได้ล่วงหน้าตั้งแต่ $ 200 ถึง $ 500 เป็นเรื่องปกติ เช่นเดียวกับการตรวจสอบที่บ้านและอันตรายผู้ซื้อสามารถเรียกร้องการแก้ไขสำหรับปัญหาที่สำคัญ (เช่นบ่อน้ำที่ปนเปื้อนหรือสายท่อระบายน้ำที่เสียหายจากรากต้นไม้) หรือยกเลิกข้อตกลง.
• การประเมินค่า. ผู้ให้กู้ไม่ต้องการอนุมัติสินเชื่อจำนองที่มีมูลค่ามากกว่าทรัพย์สินอ้างอิง ด้วยเหตุนี้ผู้ให้กู้มักจะต้องมีการประเมิน (มักจะ $ 300 ถึง $ 500 ล่วงหน้าและคืนไม่ได้) ก่อนที่จะอนุมัติใบสมัครสินเชื่อของผู้ซื้อ หากราคาประเมินของบ้านต่ำกว่าราคาซื้อผู้ให้กู้จะยอมรับเฉพาะเงินจำนวนเท่ากับราคาประเมิน.
• การอนุมัติสินเชื่อ. หากผู้ให้กู้ของผู้ซื้อปฏิเสธการสมัครสินเชื่อด้วยเหตุผลใดก็ตามในท้ายที่สุดผู้ขายไม่จำเป็นต้องทำธุรกรรมให้เสร็จ ความไม่แน่นอนนี้ระบุว่าจะให้เงินอย่างจริงจังคืนหรือริบแก่ผู้ขายหรือไม่หากการทำธุรกรรมนั้นผ่านไป.
• ผู้ซื้อที่มีอยู่ในทรัพย์สินและข้อเสนอซื้ออื่น ๆ. หากผู้ซื้อพยายามขายบ้านปัจจุบันของเขาหรือเธอและอาศัยรายได้จากการขายดังกล่าวเพื่อนำเงินไปซื้อบ้านใหม่เขาหรือเธอมีแนวโน้มที่จะปิดการขายที่ประสบความสำเร็จ หากบ้านไม่ได้ถูกขายโดยการปิดข้อเสนอการซื้อจะระบุว่าจะยกเลิกการซื้อบ้านใหม่หรือขยายวันที่ปิด ในทำนองเดียวกันหากผู้ขายกำลังพิจารณาข้อเสนอซื้ออื่น ๆ ในบ้านข้อเสนอซื้อปัจจุบันมักจะเกิดขึ้นกับการยกเลิกของพวกเขาภายในวันที่กำหนด.
• การเข้าพักก่อนเวลา. หากผู้ซื้อไม่คาดว่าจะมีบ้านถาวรก่อนปิด (ตัวอย่างเช่นการขายบ้านก่อนหน้านี้ปิดก่อนการขายปัจจุบัน) ผู้ขายอาจตกลงอนุญาตให้ย้ายเข้ามาก่อนวันปิดและแก้ไขการซื้อ ตกลง.
• เดินผ่าน. โดยทั่วไปผู้ซื้อจะได้รับอนุญาตให้เดินผ่านบ้านได้ไม่นานก่อนที่จะปิด (โดยปกติจะเป็นในวันเดียวกัน) เพื่อให้แน่ใจว่าการแก้ไขและการปรับปรุงที่ร้องขอทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์แล้วและสภาพของบ้านไม่ได้เปลี่ยนไปอย่างมากตั้งแต่การตรวจสอบบ้าน ปัญหาที่สำคัญเช่นน้ำใหม่หรือไฟไหม้เสียหายสามารถชะลอการปิดหรือหนีการทำธุรกรรมทั้งหมด.

วิธีการสร้างข้อเสนอที่แข็งแกร่ง

ในขณะที่คุณกำลังรวบรวมข้อเสนอการซื้อให้คำนึงถึงเคล็ดลับเหล่านี้ อย่าเพิ่งคร่ำครวญนานเกินไปหรือผู้ซื้อที่มีเท้าไวมากก็สามารถเอาชนะคุณได้.

1. สั่งการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

ก่อนตั้งราคาถามเริ่มต้นผู้ขายส่วนใหญ่สั่งการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) CMA ประมาณการมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านโดยการประเมินอย่างน้อยสามยอดขายล่าสุดของคุณสมบัติที่คล้ายกันในพื้นที่ใกล้เคียง.

ก่อนเสนอให้ถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อดำเนินการ CMA ในนามของคุณ สิ่งนี้จะช่วยให้คุณเห็นภาพล่าสุดของตลาดในประเทศของคุณซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งหากบ้านอยู่ในตลาดมาสองสามเดือน นอกจากนี้ยังมองเห็นบ้านที่ราคาสูงเกินไปอย่างเห็นได้ชัด - หาก CMA แนะนำมูลค่าตลาดในช่วง 250,000 ถึง 270,000 ดอลลาร์และบ้านมีราคา 300,000 ดอลลาร์คุณจะมีพื้นที่สำหรับเจรจาต่อรอง แต่ถึงแม้ว่าบ้านของคุณจะมีราคาค่อนข้างสูง แต่ CMA ของคุณก็ให้คุณเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสมสำหรับข้อเสนอแรก.

2. พิจารณาเวลาในตลาดและตัวบ่งชี้ตลาดอื่น ๆ

นอกเหนือจากผลลัพธ์ของ CMA จำนวนเวลาที่บ้านได้ใช้ในตลาดเป็นตัวบ่งชี้ความสนใจของผู้ซื้อที่ดี ข้อมูลนี้เปิดเผยต่อสาธารณชนใน MLS และเว็บไซต์หาบ้านเช่น Trulia.

เวลาของบ้านโดยเฉลี่ยในตลาดในพื้นที่ของคุณ (รหัสไปรษณีย์เมืองหรือเคาน์ตี) ให้ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับสถานะโดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยของพื้นที่ - ไม่ว่าจะเป็นตลาดของผู้ซื้อตลาดของผู้ขายหรือไม่ บ้านจะอยู่ในตลาดต่อไปในตลาดของผู้ซื้อและขายได้เร็วขึ้นในตลาดของผู้ขาย.

ข้อเสนอของคุณต้องสะท้อนถึงความต้องการในท้องถิ่นในปัจจุบันและจะต้องสอดคล้องกับข้อเสนออื่น ๆ ที่ผู้ขายน่าจะได้รับ ตัวอย่างเช่นผู้ขายที่มีบ้านอยู่ในตลาดมาเป็นเวลานานและการพยายามดึงดูดการเสนอราคามีแนวโน้มที่จะยอมรับข้อเสนอที่ต่ำกว่าผู้ขายที่เพิ่งจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ในตลาดที่ร้อนกว่าบ้านมักจะอยู่ในตลาดเพียงไม่กี่วัน (หรือหลายชั่วโมง) และดึงดูดการเสนอราคาที่หรือสูงกว่าราคารายการ.

จากนั้นอีกครั้งทุกสถานการณ์จะแตกต่างกัน ตัวอย่างเช่นแม้ในตลาดผู้ขายที่ร้อนแรงที่สุดบ้านที่ใหม่กว่าและบ้านเก่าที่มีราคาสูงเกินความจำเป็นต้องดิ้นรนเพื่อดึงดูดข้อเสนอที่สำคัญ หากมีข้อสงสัยให้สอบถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณ (หรือหากคุณเป็นตัวแทนของตัวเองคนรู้จักที่คุ้นเคยกับตลาดท้องถิ่น).

3. ตรวจสอบแรงจูงใจของผู้ขาย

แรงจูงใจส่วนตัวของผู้ขายมีความสำคัญเท่ากับอุณหภูมิโดยรวมของตลาด ผู้ขายบางรายจำเป็นต้องยกเลิกการโหลดโดยเร็วที่สุดอาจเนื่องมาจากการย้ายที่เร่งด่วนหรือความจำเป็นเร่งด่วนในการเพิ่มทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่น ผู้ขายดังกล่าวเรียกว่า "ผู้ขายที่ได้รับแรงบันดาลใจ" และมักยินดีที่จะยอมรับน้อยกว่าราคาที่ขอโดยเฉพาะในตลาดของผู้ซื้อ.

ผู้ขายรายอื่นเช่นผู้ที่มีขนาดลดลงจากบ้านของครอบครัวที่ถือครองมาเป็นบ้านเช่าระยะสั้นนั้นไม่รีบร้อนและสามารถรอข้อเสนอที่เหมาะสมได้ ค้นหาเบาะแสเช่นว่าบ้านเป็นเจ้าของและงบของผู้ขายเป็นไปตามหมวดหมู่ที่ผู้ขายของคุณเหมาะสม.

4. ค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนออื่น ๆ ของอสังหาริมทรัพย์

ในหลายเขตอำนาจศาลผู้ขายไม่จำเป็นต้องเปิดเผยคำสั่งซื้อภายใต้การพิจารณา หลังจากผู้ขายยอมรับข้อเสนอแล้วจะกลายเป็นเรื่องของบันทึกสาธารณะ.

อย่างไรก็ตามเป็นไปได้สำหรับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในการดมกลิ่นข้อเสนอการแข่งขัน ก่อนส่งข้อเสนอของคุณให้ตัวแทนของคุณถามตัวแทนของผู้ขายเกี่ยวกับกิจกรรมแสดงล่าสุด ตัวแทนของผู้ขายอาจไม่เปิดเผยว่าผู้ขายอยู่ในความครอบครองของข้อเสนออื่น แต่เขาหรือเธออาจยอมรับว่ามีความสนใจอย่างมากในทรัพย์สินหรือในทางกลับกันว่ามีความสนใจล่าสุดมาก หากคุณไม่มีตัวแทนคุณต้องทำสิ่งนี้ด้วยตัวคุณเอง.

หากคุณสงสัยว่าผู้ขายมีข้อเสนอหลายอย่างอยู่ในมือให้ส่งข้อเสนอของคุณอย่างรวดเร็วและทำให้เป็นมิตรกับผู้ขายมากขึ้น (ราคาข้อเสนอที่สูงกว่าต้นทุนผู้ขายที่จ่ายน้อยลง) กว่าที่คุณจะทำ หากดูเหมือนว่าไม่น่าเป็นไปได้ที่จะมีข้อเสนอหลายอย่างในบ้านให้ข้อเสนอของคุณเป็นมิตรกับผู้ซื้อมากขึ้นเพราะคุณจะมีโอกาสเจรจาต่อรอง.

5. จำไว้ว่าค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีล่วงหน้านั้นไม่สามารถขอคืนได้

โปรดทราบว่าจะต้องชำระค่าใช้จ่ายล่วงหน้าบางอย่างล่วงหน้าและไม่สามารถขอคืนได้ อย่างน้อยที่สุดคุณมีแนวโน้มที่จะจ่ายเงินสำหรับการตรวจสอบบ้านและการประเมินราคาซึ่งสามารถรวม $ 1,000 ได้ นอกจากนี้คุณยังสามารถชำระศัตรูพืชเรดอนท่อระบายน้ำสีตะกั่วและการตรวจสอบอันตรายอื่น ๆ เพิ่ม $ 1,000 หรือมากกว่าในค่าใช้จ่ายล่วงหน้าของคุณ และหากเงินที่เอาจริงเอาจังของคุณไม่ได้รับคืนคุณอาจเป็นร้อยหรือมากกว่านั้น.

การชำระเงินใด ๆ เหล่านี้ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ทำให้ปิดสามารถส่งผลกระทบต่องบประมาณของคุณเช่นเดียวกับขวัญกำลังใจของคุณ ก่อนที่คุณจะส่งข้อเสนอซื้อแม้กระทั่งข้อเสนอราคาต่ำคุณมั่นใจว่าจะไม่ได้รับการยอมรับตามที่เป็นอยู่ตรวจสอบว่าคุณจริงจังกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ.

6. รับจดหมายอนุมัติล่วงหน้าสำหรับธุรกรรมทางการเงิน

ก่อนที่จะทำการเสนอใด ๆ ขอให้ผู้ให้กู้ของคุณสำหรับจดหมายอนุมัติล่วงหน้าซึ่งระบุว่าคุณได้รับการอนุมัติชั่วคราวสำหรับสินเชื่อจำนองถึงจำนวนหนึ่งดอลลาร์ ในการรับจดหมายอนุมัติล่วงหน้าคุณอาจต้องพบกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อให้ความยินยอมในการตรวจสอบเครดิตและให้การตรวจสอบรายได้และสินทรัพย์ (โดยปกติจะจ่ายสตับหรือใบแจ้งยอดธนาคาร).

แม้ว่ามันจะไม่เหมือนกับการอนุมัติสินเชื่อครั้งสุดท้าย แต่การอนุมัติล่วงหน้าจะเพิ่มโอกาสที่ใบสมัครสินเชื่อของคุณจะได้รับการอนุมัติในที่สุด เนื่องจากโอกาสในการอนุมัติขั้นต่ำลดลงผู้ขายจำนวนมากจึงไม่พิจารณาข้อเสนอทางการเงินที่จริงจังโดยไม่ต้องแนบเอกสารการอนุมัติล่วงหน้า ไม่จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการทำธุรกรรมเงินสดทั้งหมดเนื่องจากไม่มีการจัดหาเงินทุน.

7. ยืดเงินดาวน์ของคุณ

ยิ่งส่วนประกอบเงินสดของข้อเสนอของคุณมีขนาดใหญ่เท่าใด นั่นเป็นเพราะข้อเสนอที่ต้องการสินเชื่อขนาดเล็กมีแนวโน้มน้อยที่จะผ่านเนื่องจากปัญหาทางการเงิน.

สิ่งอื่น ๆ ที่เท่าเทียมกันผู้ขายที่มีข้อเสนอ 200,000 ดอลลาร์พร้อมเงินดาวน์ 3.5% และข้อเสนอ 200,000 ดอลลาร์พร้อมเงินดาวน์ 20% มีแนวโน้มที่จะเลือกหลัง ข้อเสนอเงินสดทั้งหมดจะดียิ่งขึ้นแม้ว่าพวกเขาจะไม่สามารถบรรลุได้สำหรับผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก.

8. ให้ทนายความพิจารณาข้อเสนอ

ข้อเสนอการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในเอกสารทางกฎหมายที่สำคัญยิ่งกว่าที่คุณน่าจะลงชื่อเข้าใช้ตลอดชีวิต แม้ว่ากฎหมายของรัฐของคุณไม่จำเป็นต้องมีทนายความที่มีใบอนุญาตในการร่างข้อเสนอซื้อมันก็คุ้มค่าที่จะให้ทนายความตรวจสอบข้อเสนอของคุณและให้แน่ใจว่าไม่มีสิ่งใดนอกรีตหรืออาจเป็นอันตรายต่อคุณ.

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนทำงานนี้โดยมีค่าธรรมเนียมคงที่ซึ่งสามารถดำเนินการได้ระหว่าง $ 150 ถึง $ 300 หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง นั่นคือการต่อรองราคาเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากข้อเสนอที่พูดไม่ดีหรือไม่ผ่านการตรวจสอบ - ตัวอย่างเช่นหากคุณลงชื่อในข้อเสนอของคุณโดยสมมติว่าเงินมัดจำ $ 2,000 ที่จริงจังของคุณสามารถขอคืนได้.

คำตอบของผู้ขาย & Counteroffers

เมื่อคุณส่งข้อเสนอซื้อผู้ขายจะมีจนกว่าจะสิ้นสุดหน้าต่างการพิจารณาเพื่อตอบกลับ หากผู้ขายมีข้อเสนอหลายอย่างในบ้านและของคุณไม่ใช่ของที่ดึงดูดมากที่สุดเขาหรือเธออาจเพิกเฉยต่อข้อเสนอนั้น.

โดยทั่วไปผู้ขายตอบสนองต่อข้อเสนอซื้อโดย:

• ยอมรับข้อกำหนด. เมื่อข้อเสนอดีเท่าที่ผู้ขายสามารถหวังได้ภายใต้สถานการณ์เขาหรือเธอยอมรับว่าเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามในสัญญาสร้างข้อตกลงการซื้อที่มีผลผูกพัน ยังคงเป็นไปได้ที่จะทำการแก้ไข (เช่นการร้องขอเพื่อแก้ไขปัญหาที่ไม่เปิดเผยโดยการตรวจสอบที่บ้าน) จนถึงวันที่ปิดให้ทั้งสองฝ่ายตกลงและลงนาม.
• การปฏิเสธข้อกำหนด. เมื่อราคาเสนอต่ำเกินไปหรือข้อกำหนดของข้อเสนอไม่เอื้ออำนวยต่อผู้ขายผู้ขายจะปฏิเสธข้อเสนอทันที ในขณะที่การปฏิเสธมักจะเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่อย่างน้อยผู้ขายก็เต็มใจที่จะมีส่วนร่วมกับคุณ คุณมีอิสระในการติดตามข้อเสนอที่ถูกปฏิเสธด้วยข้อเสนอใหม่ที่เป็นมิตรกับผู้ขายมากขึ้น.
• ทำ Counteroffer. เมื่อข้อเสนอดึงดูด แต่ไม่เป็นที่พอใจโดยสิ้นเชิงผู้ขายจะแก้ไขโดยการแก้ไขข้อสำคัญ (เช่นราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายจ่าย) ลงนามและส่งกลับ สิ่งนี้เรียกว่า counteroffer คุณสามารถเลือกที่จะยอมรับการโต้กลับเป็นลายลักษณ์อักษรหรือแก้ไขเพิ่มเติมลงนามและส่งกลับไปยังผู้ขายเพื่อตรวจสอบ กระบวนการนี้สามารถดำเนินต่อไปได้นานเท่าที่จำเป็นจนกว่าผู้ขายจะยอมรับข้อเสนอหรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหยุดการเจรจา.

ในบางสถานการณ์ผู้ขายที่ได้รับข้อเสนอหลายรายการพร้อมกันจะเจรจากับผู้ซื้อที่คาดหวังแต่ละรายเพื่อพยายามรับข้อเสนอที่ดีที่สุด หากผู้ขายต้องการบรรลุข้อตกลงที่มีผลผูกพันเร็วกว่าเขาหรือเธออาจถามผู้ซื้อที่สนใจแต่ละคนเพื่อรับข้อเสนอที่ดีที่สุดจากนั้นเลือกข้อเสนอที่ดีที่สุด.

คำสุดท้าย

การรวบรวมและดำเนินการตามข้อเสนอซื้อนั้นไม่ได้น่าสนใจเท่ากับการเยี่ยมชมบ้านเปิดหรือเดินผ่านบ้านเพื่อขาย แต่กระบวนการมีเสน่ห์ แม้ว่าภรรยาของฉันและฉันมีตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดึงข้อเสนอซื้อและเคาท์เตอร์ที่เราทำไว้ในบ้านที่เพิ่งซื้อมาของเรา แต่เราได้เรียนรู้มากมายระหว่างกระบวนการ นอกจากนี้กระบวนการเจรจาต่อรอง - แม้ว่าเครียด - จริง ๆ แล้วก็สนุกและมันก็เป็นที่พอใจอย่างมากที่จะได้ยินว่าผู้ขายได้รับข้อเสนออย่างมีนัยสำคัญต่ำกว่าสิ่งที่เรายินดีที่จะจ่าย ฉันไม่ต้องการที่จะทำตามกระบวนการอีกครั้งในไม่ช้า แต่ฉันมั่นใจมากขึ้นในความสามารถในการนำทางเมื่อเวลามาถึงในที่สุด.

คุณได้ทำข้อเสนอซื้อที่บ้าน?