วิธีการรับสินเชื่อจำนองหากคุณเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอน

อย่างไรก็ตามหากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจหรือเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระการมีคุณสมบัติทางการเงินไม่ใช่เรื่องง่าย โดยไม่คำนึงถึงรายได้ของคุณกฎระเบียบใหม่ของรัฐบาลกลางกำหนดให้บุคคลที่ประกอบอาชีพอิสระต้องผ่านห่วงหลายครั้งเพื่อรับสินเชื่อบ้านซึ่งหมายความว่าคุณอาจต้องคิดนอกกรอบเพื่อหาแหล่งเงินทุนที่คุณต้องการ.

กฎระเบียบใหม่สำหรับการจัดหาเงินทุนที่ผ่านการรับรอง

หลังจากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐอเมริการะเบิดในปี 2551 - เริ่มต้นจากวิกฤตสินเชื่อและการถดถอยที่รุนแรง - รัฐบาลกลางได้พิจารณาแนวทางการปล่อยสินเชื่อจำนองและกำหนดว่าบางสิ่งต้องเปลี่ยน จากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้ผู้บริโภคพบว่าการจัดหาเงินทุนในบ้านยากขึ้น.

กฎระเบียบยังคงถูกนำออกใช้ ในปี 2014 สำนักคุ้มครองทางการเงินผู้บริโภคได้กำหนดมาตรฐานสำหรับ "การจำนองที่มีคุณสมบัติเหมาะสม" ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปฏิรูปการให้สินเชื่อของด็อด - แฟรงค์ ตามที่ New York Times, เงินกู้เหล่านี้มักจะท้าทายที่จะได้รับการอนุมัติสำหรับถ้าคุณไม่ทำงานแบบดั้งเดิม.

อย่างไรก็ตามตลาดถูกครอบงำโดยพวกเขา รัฐบาลได้รับการพิจารณาว่ามีความมั่นคงและยุติธรรมสำหรับผู้บริโภคและผู้ให้กู้ และนอกจากนี้ บริษัท จำนองก็มีแรงจูงใจอย่างสูงที่จะให้พวกเขาเพราะการทำเช่นนี้ช่วยปกป้องพวกเขาจากการขอความช่วยเหลือทางกฎหมายหากเงินกู้ไม่ดี.

ในการรับจำนองที่ผ่านการรับรองคุณจะต้องมีสิ่งต่อไปนี้:

• การตรวจสอบรายได้. การมีบัญชีธนาคารแบบเติมเงินไม่เพียงพอคุณต้องพิสูจน์ว่าคุณมีรายได้ที่มั่นคง หากคุณได้รับค่าตอบแทนเป็นระยะ แต่ในกลุ่มก้อนขนาดใหญ่เงินเดือนเหล่านี้มักจะเฉลี่ยอยู่ในช่วงระยะเวลาสองปีเพื่อให้ผู้ให้กู้มีความคิดที่ดีเกี่ยวกับการกลับบ้าน.
• อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้. อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณต้องไม่เกิน 43% สำหรับวัตถุประสงค์ของการรับรองการจำนองตัวเลขนี้จะคำนวณโดยการหารหนี้รายเดือนที่เกิดขึ้นของคุณด้วยรายได้เฉลี่ยต่อเดือนที่เกิดขึ้นประจำของคุณ แน่นอนว่านี่เป็นปัญหาถ้าคุณนำเงินกู้ออกมาเพื่อเริ่มต้นหรือสนับสนุนธุรกิจของคุณ.
• การคืนภาษีส่วนบุคคลและภาษีธุรกิจสองปีสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ. น่าเสียดายที่การลดหย่อนภาษีอาจกลับมาทำให้คุณสูญเสียรายได้จากการคัดเลือกเมื่อทุกคนพูดและทำซึ่งเป็นเหตุผลที่ผู้ให้กู้ต้องการทบทวนผลตอบแทนเต็มของคุณ ตัวอย่างเช่นสมมติว่ารายได้การจ้างงานตนเองของคุณอยู่ที่ $ 75,000 ต่อปีในช่วงสองปีที่ผ่านมา แต่การตัดจำหน่ายธุรกิจของคุณอยู่ที่ $ 50,000 ต่อปี ผู้ให้กู้มองว่าสิ่งนี้เป็นรายได้ต่อปี 25,000 เหรียญสหรัฐซึ่งจะทำให้ยากที่จะผ่านคุณสมบัติใด ๆ.
• การวิเคราะห์แนวโน้มรายได้. เตรียมพร้อมที่จะอธิบายการลดลงของรายได้ แม้ว่ารายได้ของคุณจะดูดีเมื่อเฉลี่ยทั้งสองปี แต่คุณต้องอธิบายถึงแนวโน้มที่ลดลงก่อนที่จะมีคุณสมบัติ.
• สินทรัพย์และประวัติทางการเงินเพิ่มเติม. บริษัท สินเชื่อที่อยู่อาศัยมักต้องการให้คุณมีคะแนนเครดิตอย่างน้อย 640 จึงจะมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อ FHA (สินเชื่อที่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Authority) แต่คะแนนของคุณต้องใกล้เคียงกับ 700 สำหรับสินเชื่อทั่วไป จำนวนเงินที่ต้องชำระรวมอยู่ในช่วงประมาณ 3% ถึง 20% ของราคาของบ้านขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์จำนอง (สินเชื่อ FHA มักจะต้องมีการชำระเงินลงน้อยกว่าสินเชื่อธรรมดา) การจ่ายเงินขั้นสูงอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายหากคุณลงทุนในสินทรัพย์สภาพคล่องในธุรกิจของคุณ.

ข้อกำหนดทั้งหมดเหล่านี้ทำให้การหาแหล่งเงินทุนทำได้ยากขึ้นหากคุณเป็นเจ้าของกิจการหรือเป็นเจ้าของธุรกิจแม้ว่าคุณจะเก่งด้านการเงินและมีเงินออมจำนวนมากก็ตาม.

ทางเลือกในการจัดหาเงินทุนอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม

แม้ว่าดูเหมือนว่าคุณจะไม่สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินของคุณเองได้เนื่องจากกฎระเบียบใหม่สำหรับสินเชื่อที่ผ่านการรับรอง แต่จะไม่สูญหายทั้งหมด ตัวเลือกอื่น ๆ อาจทำให้คุณสามารถหาแหล่งเงินทุนได้.

1. ความช่วยเหลือจากสมาชิกในครอบครัว

ในขณะที่แน่นอนไม่ใช่ตัวเลือกสำหรับทุกคนบางคนที่ประกอบอาชีพอิสระพึ่งพาสมาชิกในครอบครัวสำหรับสินเชื่อบ้าน สมมติว่าคุณมีอาชีพอิสระเป็นเวลาหนึ่งปีและมีรายได้ที่ดี แต่ไม่สามารถรับประกันผลิตภัณฑ์จำนองที่ผ่านการรับรองได้เพราะคุณไม่มีรายได้ที่มั่นคงสองปี ในสถานการณ์เช่นนี้สมาชิกในครอบครัวที่มีรายได้ที่มั่นคง (และมีความเอื้อเฟื้อเผื่อแผ่) อาจยินดีที่จะร่วมลงนามในสินเชื่อของคุณ ทรัพย์สินเป็นของคุณและคุณชำระเงินสำหรับการจำนอง แต่สมาชิกในครอบครัวของคุณรับประกันเงินกู้.

บริษัท จำนองบางแห่งยังอนุญาตให้คุณรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์ให้เป็นชื่อของคุณเมื่อคุณมีหลักฐานพิสูจน์สองปี แน่นอนว่าตัวเลือกนี้สามารถพิสูจน์ได้ว่าเป็นปัญหาสำหรับการเปลี่ยนแปลงของครอบครัวหากธุรกิจของคุณไปทางทิศใต้หรือคุณผิดนัดชำระหนี้.

2. ผู้ขายการเงิน

ผู้ขายที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาอาจเลือกที่จะเสนอทางการเงินด้วยตัวเองเพราะตลาดอ่อนแอ (พวกเขาไม่สามารถหาผู้ซื้อได้) หรือพวกเขาสนใจที่จะผลิตกระแสรายได้จากการลงทุนของพวกเขา เงื่อนไขของการกู้ยืมจะถูกเขียนลงในตั๋วสัญญาใช้เงินและการชำระเงินรายเดือนของคุณไปที่ผู้ขายโดยตรง.

ข้อตกลงเหล่านี้มักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าสินเชื่อของธนาคาร แต่พวกเขาสามารถลดค่าใช้จ่ายโดยรวมโดยการกำจัดค่าธรรมเนียมการกำเนิดจำนองและค่าธรรมเนียมการให้กู้ยืมอื่น ๆ คุณจำเป็นต้องเตรียมพร้อมที่จะอธิบายให้ผู้ขายทราบว่าเหตุใดคุณจึงเป็นผู้สมัครที่น่าเชื่อถือเมื่อคุณไม่ได้เป็นผู้สมัครที่แข็งแกร่งสำหรับสินเชื่อธนาคารแบบดั้งเดิม ในกรณีเหล่านี้การชำระเงินดาวน์ขนาดใหญ่บัญชีธนาคารขนาดใหญ่และกระแสรายได้ที่แข็งแกร่งสามารถพูดคุยกับคุณได้.

3. เช่าเพื่อเป็นเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าเป็นของตัวเองอาจเป็นทางเลือกที่ดีหากคุณกำลังรอการพิสูจน์รายได้สองปีก่อนที่จะได้รับผลิตภัณฑ์จำนองที่มีคุณสมบัติ ในข้อตกลงเหล่านี้คุณทำสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าเช่นเดียวกับที่คุณทำกับอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า อย่างไรก็ตามโดยทั่วไปค่าเช่าจะสูงกว่ามูลค่าตลาดเล็กน้อยและ“ พิเศษ” จะเป็นการสร้างเงินดาวน์ซึ่งคุณสามารถใช้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาเช่าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ หากคุณเลือกที่จะไม่ซื้อบ้านหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าของคุณส่วนเกินนี้มักจะอยู่กับเจ้าของบ้าน.

ประโยชน์ของตัวเลือกนี้คือการประหยัดเงินดาวน์ของคุณเป็นระยะเวลาหนึ่งหรือสองปีสร้างธุรกิจของคุณเสริมรายได้ของคุณและจัดการกับปัญหาอื่น ๆ ที่อาจบล็อกคุณจากผลิตภัณฑ์จำนองที่มีคุณสมบัติเช่นเครดิตไม่ดี.

4. บัญชีการลงทุนหรือนโยบายการประกันภัย

หากคุณมีบัญชีเกษียณหรือนโยบายการประกันคุณอาจกู้เงินกับพวกเขาได้ อย่างไรก็ตามตัวเลือกทั้งหมดต่อไปนี้ต้องการให้คุณสร้างบัญชีการเกษียณอายุหรือนโยบายการประกันมูลค่าเงินสดของคุณกลับไปเป็นขนาดก่อนหน้านี้หากคุณไม่ต้องการที่จะเปลี่ยนผลประโยชน์ที่พวกเขาตั้งใจจะให้ นอกจากนี้โปรดจำไว้ว่าคุณสูญเสียรายได้เมื่อเงินเกษียณอายุของคุณถูกนำไปใช้ที่บ้านแทนที่จะได้รับอนุญาตให้เติบโตในบัญชีของคุณ.

ประกันชีวิต
หากคุณเป็นเจ้าของนโยบายการประกันชีวิตแบบมูลค่าเงินสดเช่นนโยบายทั้งชีวิตหรือนโยบายชีวิตสากลคุณสามารถยืมกับมูลค่าเงินสดของมันได้ เมื่อคุณจ่ายเงินตามนโยบายเมื่อเวลาผ่านไปมูลค่าเงินสดจะเพิ่มขึ้นตามที่ได้รับเงินปันผลและดอกเบี้ย คุณอาจไม่ต้องตอบคำถามใด ๆ เกี่ยวกับการกู้เงิน แต่คุณจำเป็นต้องมีแผนการชำระคืน (เช่นเดียวกับการกู้ใด ๆ ).

นอกจากนี้คุณต้องคิดให้ถี่ถ้วนและหนักหน่วงเกี่ยวกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการกู้ยืมจากกรมธรรม์ประกันชีวิตโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเกิดความคิดที่ไม่คาดคิดเกิดขึ้นและครอบครัวของคุณถูกทิ้งให้อยู่กับการจ่ายเงินที่ลดลง กฎแตกต่างกันไปตามนโยบายที่คุณเป็นเจ้าของดังนั้นโปรดพูดคุยกับ บริษัท ประกันภัยของคุณก่อนตัดสินใจ.

ไออาร์เอ
คุณสามารถถอนการบริจาคของคุณจาก Roth IRA ได้ตลอดเวลาโดยไม่มีภาษีหรือค่าปรับ (หากคุณอายุมากกว่า 59 1/2 ปีคุณสามารถถอนเงินทุนปลอดภาษีและค่าปรับได้ไม่ว่าด้วยวัตถุประสงค์ใดก็ตาม) อย่างไรก็ตามแม้ว่าคุณจะอายุน้อยกว่า 59 1/2 และมีรายได้น้อยกว่า $ 10,000 Roth คุณสามารถถอนเงินได้สูงถึง $ 10,000 โดยไม่ต้องเสียภาษีหรือค่าปรับเพื่อใช้ในการซื้อซ่อมแซมหรือสร้างบ้านหลังใหม่.

ในการได้รับการพิจารณาเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรกคุณจะต้องไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านในช่วงสองปีที่ผ่านมา รายได้ใด ๆ ที่ถอนออกจะต้องใช้ภายใน 120 วันและรายได้เหล่านั้นจะต้องอยู่ในบัญชีเป็นเวลาอย่างน้อยห้าปีเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปรับตั้งแต่ต้น 10% และภาษีรายได้จากการถอน หากรายได้อยู่ในบัญชีน้อยกว่าห้าปีคุณจะไม่ถูกประเมินโทษ 10% แต่คุณต้องจ่ายภาษีรายได้ปกติ.

นอกจากนี้คุณยังสามารถถอนเงินได้มากถึง $ 10,000 จาก IRA แบบดั้งเดิมรวมถึง SEP-IRAs และหลีกเลี่ยงการลงโทษ 10% หากใช้เงินเพื่อจุดประสงค์เดียวกันและใช้ภายใน 120 วัน (หากคุณอายุมากกว่า 59 1/2 คุณสามารถถอนเงินจากกองทุน IRA เพื่อจุดประสงค์ใดก็ได้โดยไม่มีค่าปรับ) อย่างไรก็ตามคุณจะต้องจ่ายภาษีรายได้จากการถอนเงิน.

นอกจากนี้ค่าเผื่อการถอนต้น $ 10,000 เป็นวงเงินที่ จำกัด ตลอดอายุการถอนเงินจาก IRA ใด ๆ - รวมถึง Roth IRA - สำหรับการซื้อ (และซ่อมแซมหรือปรับปรุง) บ้านหลังแรก กล่าวอีกนัยหนึ่งจำนวนเงินที่ถอนออกจากบัญชี IRA ใด ๆ จะต้องไม่เกิน 10,000 ดอลลาร์.

401k
ในขณะที่คุณสามารถยืมกับ 401k ของคุณมันเป็นตัวเลือกที่มีความเสี่ยง ซึ่งแตกต่างจากการถอนเงินจาก 401k ของคุณ - ซึ่งเป็นความคิดที่ไม่ดีหากไม่ทำเช่นนั้นโดยสิ้นหวัง - การกู้เงินกับ 401k ของคุณจะทำให้คุณได้รับเงินสดสูงถึงครึ่งหนึ่งของมูลค่าบัญชีของคุณด้วยสูงสุด 50,000 ดอลลาร์.

ตัวอย่างเช่นหากมูลค่าบัญชีของคุณคือ $ 50,000 คุณสามารถยืมได้เพียง $ 25,000 สำหรับการชำระเงินดาวน์ คุณจ่ายดอกเบี้ย - แต่จ่ายให้กับตัวเอง อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยเป็นตัวแปร - ขึ้นอยู่กับอัตราสูงสุด - ซึ่งอาจเป็นปัญหาหากยอดแหลมสูงกว่าระดับปัจจุบันที่ 3.25% เนื่องจากระยะเวลาเงินกู้ 401k มักจะห้าปี (แต่บางระยะไม่เกิน 15 ปี) คุณต้องแน่ใจว่าคุณสามารถจ่ายเงินรายเดือนในช่วงระยะเวลา นอกจากนี้หากคุณสูญเสียงานคุณมีเวลาเพียง 60 วันในการชำระคืนเงินกู้มิฉะนั้นจำนวนเงินที่ค้างชำระอาจถูกหักภาษีเป็นรายได้ปกติ และ ประเมินโทษการถอนก่อนกำหนด 10% หากคุณอายุต่ำกว่า 59 1/2 ปี.

5. ช็อปรอบ ๆ สำหรับผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่ไม่ผ่านการรับรอง

เป็นไปได้ที่จะหาผู้ให้กู้ที่เต็มใจคิดนอกกรอบ“ การจำนองที่มีคุณสมบัติเหมาะสม” หากคุณแสดงให้เห็นว่าคุณเป็นผู้สมัครที่มีความเสี่ยงต่ำ ผลิตภัณฑ์จำนองที่ไม่มีเงื่อนไข ได้แก่ สินเชื่อที่ไม่มีเอกสารประกอบการกู้ยืมเฉพาะดอกเบี้ยและสินเชื่อตัวเลือกการชำระเงิน.

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าสินเชื่อธุรกิจของคุณผลักดันอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สำหรับการจำนองที่มีคุณสมบัติ หากคุณมีเงินดาวน์ 40% คะแนนเครดิตที่ยอดเยี่ยมและรายได้ที่มั่นคงหลายปีคุณอาจพบผู้ให้กู้ อย่างไรก็ตามเนื่องจากความเสี่ยงด้านกฎหมายและการเงินของผู้ให้กู้ที่เกี่ยวข้องกับผลิตภัณฑ์ที่ไม่มีเงื่อนไขคุณจึงต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นสำหรับผลิตภัณฑ์ประเภทนี้.

คำสุดท้าย

เพียงเพราะคุณทำตามความฝันเพื่อเป็นเจ้าของธุรกิจไม่ได้หมายความว่าคุณจะต้องละทิ้งความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน แม้ว่าคุณจะต้องรอสองปีในการพิสูจน์รายได้ของคุณอย่างเพียงพอ แต่เวลาที่คุณลงทุนในการทำให้ตัวเองเป็นผู้สมัครที่ดีสำหรับการกู้ยืมอาจจบลงด้วยการจ่ายเงินปันผลที่สำคัญ ใช้เวลาของคุณในการจัดสรรเงินเพื่อการชำระเงินดาวน์ที่มากขึ้นและเพิ่มคะแนนเครดิตของคุณเพื่อให้คุณมีสิทธิ์ได้รับผลิตภัณฑ์ที่ดีที่สุดเมื่อถึงเวลาซื้อ.

ตัวเลือกเพิ่มเติมใดที่คุณสามารถแนะนำในการหาแหล่งเงินทุนสำหรับบ้านในขณะที่ยังคงสถานะเป็นธุรกิจส่วนตัว?