วิธีซื้อบ้านหรือทรัพย์สินจากธนาคาร - คำถาม 5 ข้อที่ต้องถาม

ในบทความนี้ฉันจะสรุปคำถามสำคัญบางข้อที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจลงนามในสัญญาซื้อเพื่อการยึดสังหาริมทรัพย์ ฉันจะเพิ่มเกร็ดเล็กเกร็ดน้อยส่วนตัวของฉันเองและแบ่งปันประสบการณ์บางส่วนของฉัน หากคุณสนใจที่จะซื้อบ้านยึดสังหาริมทรัพย์จุดเหล่านี้มีความสำคัญในการพิจารณาและสามารถช่วยคุณสร้างพอร์ตโฟลิโอการเงินที่มีสุขภาพดี.

1. สถานที่ให้บริการอยู่ในตลาดมานานเท่าไหร่?
คุณสมบัติของทรัพย์สินรอการขายทั้งหมดไม่ได้ถูกสร้างขึ้นอย่างเท่าเทียมกัน ตัวอย่างเช่นคุณสมบัติที่ดีในย่านที่ใกล้จะมาถึงจะถูกซื้ออย่างรวดเร็วโดยปกติแล้วจะเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่ อย่าคาดหวังว่าบ้านเหล่านี้จะอยู่ในตลาดมากกว่า 30 วัน.

อย่างไรก็ตามหากคุณกำลังซื้อบ้านในสภาพ sub-par หรือในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากวิกฤติการจำนองคาดว่าตลาดอีกต่อไป ในฐานะผู้ซื้อสิ่งนี้สามารถนำไปสู่ความยืดหยุ่นมากขึ้นในเรื่องราคา: ธนาคารเกลียดการมีทรัพย์สินรอการขายในมือของพวกเขามานานกว่า 90 วัน (ไตรมาสเดียว) และพวกเขาจะเจรจากับผู้ซื้อที่ดี.

ฉันซื้อบ้านในรัฐแอริโซนาหลังจากอยู่ในตลาดมาเกือบสามเดือน ฉันเห็นว่าราคาของบ้านลดลงเกือบ 7% ในแต่ละเดือนและดังนั้นจึงไม่รอเดือนถัดไปเพื่อซื้อบ้าน แต่ฉันต่อรองกับธนาคารเพื่อลดราคาอีก 12% จากราคาล่าสุด ธนาคารที่เสนอขายพร้อมส่วนลด 9% การออมครั้งสุดท้ายของฉันแสดงส่วนลดเกือบ 23% จากราคาที่จดทะเบียน (เช่น 7% + 7% + 9%).

2. คุณจ่ายเท่าไรต่อตารางฟุตของที่อยู่อาศัยที่น่าอยู่?
การคำนวณราคาต่อตารางฟุตเป็นวิธีที่ดีในการกำหนดมูลค่าบ้านของคุณ ตรวจสอบราคาต่อตารางฟุตโดยเฉลี่ยของบ้านที่ขายในสองเดือนก่อนหน้าในรหัสไปรษณีย์เดียวกัน คูณด้วยพื้นที่น่าอยู่ของบ้านเพื่อกำหนดราคา“ เฉลี่ย” สำหรับบ้านของคุณ.

ตัวอย่างเช่นหากบ้านมีค่า $ 75 ต่อตารางฟุตและมี 1,500 ตารางฟุตดังนั้นมูลค่าโดยรวมของบ้านคือ $ 112,500.

แน่นอนถ้าคุณต้องการที่จะจ่ายราคาเฉลี่ยมีความเสี่ยงที่คุณจะจ่ายเงินมากเกินไป หากบ้านของคุณอยู่ในสภาพที่ดีเยี่ยมและไม่มีงานให้ทำมากนัก (ในกรณีนี้การจ่ายเงินโดยเฉลี่ยดีมาก!) ดูที่ราคาสองในสามด้านล่าง โดยที่ในใจลองคำนวณมูลค่าบ้านและดูสิ่งที่เราได้รับ.

เนื่องจากเราสมมติว่าบ้านไม่ได้อยู่ในอันดับต้น ๆ ของตลาดในแง่ของมูลค่าเราจะคิดว่ามันมีค่า $ 65 ต่อตารางฟุต คูณด้วย 1,500 ตารางฟุตเหมือนเดิมตอนนี้บ้านมีมูลค่า $ 97,500. Voila! Yคุณเพิ่งบันทึก $ 15,000 คิดว่าคุณสามารถนำสิ่งนี้ไปใช้ให้ดีขึ้นได้ไหม อย่างแน่นอน.

ในฐานะผู้ต่อรองราคาที่ยากลำบากฉันตั้งใจแน่วแน่ที่จะจ่ายราคาที่ต่ำมากต่อตารางฟุตสำหรับบ้านของฉัน ฉันรู้ว่าตลาดอาริโซน่าจะไม่ดีขึ้นอีกแล้ว จริง ๆ แล้วฉันจ่ายราคาต่ำสุดที่สองต่อตารางฟุตในรหัสไปรษณีย์ของฉันในเวลาที่ซื้อในช่วง 90 วัน.

3. คุณกำลังจ่ายเงินสดหรือจำนอง?
หากคุณกำลังจ่ายเงินสดข้อเสนอของคุณจะตรงไปที่ด้านหน้าของข้อเสนอของธนาคาร สมมติว่าคุณเสนอเงินสด $ 85,000 สำหรับบ้านที่มีรายชื่ออยู่ที่ $ 100,000 คุณอาจมีโอกาสที่ดีกว่าที่จะได้รับมากกว่าผู้เสนอให้ $ 95,000 เงินสดหมายความว่าคุณเป็นผู้ซื้อที่เชื่อถือได้และธนาคารไม่ต้องรอสองสัปดาห์เพื่อให้เช็คเข้ามาใช้เพื่อประโยชน์ของคุณ.

หากคุณซื้อบ้านด้วยสินเชื่อจำนองคุณจะมีความยืดหยุ่นกับราคามากขึ้นเนื่องจากเงินดาวน์เริ่มต้นจะอยู่ที่ประมาณ 20% ของบ้าน ถ้าคุณรักบ้านจริงๆไม่ต้องห่วงเรื่องการจ่ายเพิ่มอีกนิด.

ในฐานะผู้ซื้อเงินสดด้วยตัวเองฉันรู้ว่าฉันมีประโยชน์ในหลาย ๆ ด้าน ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ของฉันซึ่งจ่ายค่านายหน้าตามการซื้อของฉันต้องการให้ฉันเสนอราคาใกล้เคียงกับราคาถามเพื่อให้เขามีการขายที่แน่นอน แน่นอนว่าเขาไม่ใช่คนที่จ่ายเงินดังนั้นความเห็นของเขาก็ถูกระงับไว้.

4. มีบ้านรอการขายจำนวนมากในพื้นที่เดียวกันหรือไม่?
หากมีบ้านรอการขายจำนวนมากอยู่ใกล้กับบ้านที่คุณกำลังซื้อมูลค่าที่ลดลงจะเพิ่มขึ้น สถานการณ์นี้ส่งข้อความเชิงลบจำนวนมากไปยังผู้ซื้อที่มีศักยภาพเกี่ยวกับพื้นที่ใกล้เคียงเมืองและตลาด ในเศรษฐกิจปัจจุบันของเรานี่เป็นฉากที่แพร่หลาย แต่อย่าปล่อยให้สิ่งนั้นทำให้คุณตัดสินใจไม่ได้ จนกว่าบ้านทุกหลังในบล็อกจะถูกขายจะมีบ้านรอการขายหนึ่งหลังที่ลดมูลค่าทรัพย์สินของคุณ เรียกใช้การสแกนรหัสไปรษณีย์อย่างรวดเร็วบนเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้เช่น Redfin หรือ Zillow เพื่อดูว่าพื้นที่กำลังทำอะไรอยู่.

เนื่องจากบ้านที่ฉันซื้อจะอยู่กับฉันเป็นเวลาอย่างน้อยครึ่งทศวรรษฉันจึงไม่กังวลจนเกินไปที่จะเห็นบ้านอีกสี่หลังติดกันในการยึดสังหาริมทรัพย์ ฉันเชื่อว่าห้าปีมีเวลาเหลือเฟือที่ราคาจะลดลงและกลับมาอีกครั้งรับประกันว่าการลงทุนของฉันจะปลอดภัย.

5. คุณจะมีเงินเท่าไหร่หลังจากการซื้อ?
เตรียมพร้อมที่จะใช้จ่ายเงินเป็นจำนวนมากหลังจากการซื้อครั้งแรกเพื่อแก้ไขบ้านให้ตรงตามมาตรฐานของคุณ มีอย่างน้อยอีก 20% ของมูลค่าบ้านซุกในกรณีฉุกเฉิน แม้หลังจากการตรวจสอบที่บ้านคุณจะพบสิ่งที่รบกวนคุณและจำเป็นต้องเปลี่ยน อย่าลืมเครื่องใช้ไฟฟ้าเฟอร์นิเจอร์การจัดสวนและภาษีทรัพย์สิน ถ้าเป็นไปได้ขอให้ธนาคารครอบคลุมค่าธรรมเนียมสัญญา (หรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ของอสังหาริมทรัพย์หรือค่าธรรมเนียมการจำนอง) เพื่อให้คุณมีเงินสดในมือมากขึ้น แม้แต่ $ 1,000 ที่พวกเขาจ่ายก็เพิ่มขึ้น $ 1,000 ในกระเป๋าของคุณซึ่งเพียงพอสำหรับ LCD หน้าจอใหญ่หรือทีวีพลาสมา!

โดยส่วนตัวฉันใช้จ่ายหลายพันเพื่อปรับปรุงบ้านต่างๆ ที่จริงฉันประหลาดใจมากที่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว การซื้อเล็ก ๆ เช่นเงินฝากเพื่อความปลอดภัยสำหรับบัญชีไฟฟ้าและประตูใหม่สำหรับบ้านเป็นสิ่งที่ฉันไม่เคยคิดมาก่อน.

มีคำถามอื่น ๆ อีกมากมายที่ต้องคำนึงถึงก่อนตัดสินใจที่จะปักหลักโดยเฉพาะเมื่อซื้อทรัพย์สินที่ยึดสังหาริมทรัพย์ คุณมีประสบการณ์เกี่ยวกับการยึดสังหาริมทรัพย์หรือไม่? ประสบการณ์ของคุณเป็นอย่างไรและชอบทำอะไร?