8 ปัญหาเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและการเป็นเจ้าของบ้าน

แต่ก่อนที่คุณจะติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณหรือเรียกดูเว็บไซต์เช่น Roofstock ให้พิจารณาสิ่งที่เกี่ยวข้องจริงๆ หากคุณต้องการสร้างรายได้ทันทีคุณจะต้องเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณ แม้ว่าข้อเสนออาจฟังดูง่าย แต่ก็เป็นอะไรก็ได้ ข้อมูลที่ตามมามีรายละเอียดข้อเสียในการจัดการทรัพย์สิน.

มันไม่ได้หมายถึงการห้ามไม่ให้คุณก้าวไปข้างหน้า แต่เพื่อแสดงให้คุณเห็นว่ามีข้อเสียรวมถึงข้อดีของการซื้อและการจัดการทรัพย์สินให้เช่า อย่าปล่อยให้โอกาสที่จะได้รับเงินจากวิสัยทัศน์ของคุณเมื่อพิจารณาว่าคุณถูกตัดออกหรือไม่.

ปัญหาเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้าน

1. เริ่มต้นทุน

เจ้าของบ้านที่มีศักยภาพทั้งหมดจะพิจารณาค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่หลายคนมองข้ามค่าใช้จ่ายในการสร้างใหม่ กล่าวอีกอย่างก็คืออย่าคาดหวังว่าต้นทุนการเริ่มต้นจะสิ้นสุดในตอนท้าย.

หากคุณซื้อบ้านที่เสียหายหรือล้าสมัยคุณสามารถใช้เงินจำนวนมากเพื่อให้เป็น“ เช่าได้” ความเสียหายใด ๆ ต่อรากฐานการประปาหรือการเดินสายอาจมีค่าใช้จ่ายหลายพันดอลลาร์เพื่อซ่อมแซม แต่แม้ว่าคุณจะซื้อทรัพย์สินในสภาพที่ดีคุณยังอาจต้องทำการเปลี่ยนแปลงเพื่อรับรหัส เนื่องจากหลายรัฐมีข้อกำหนดที่เข้มงวดสำหรับคุณสมบัติการเช่าที่จะต้องพบก่อนที่คุณจะเริ่มการเช่า.

นอกเหนือจากการปรับปรุงใหม่การปฏิบัติตามมาตรฐานเหล่านี้สามารถเพิ่มต้นทุนการเริ่มต้นได้อย่างมาก ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณซื้อดูเพล็กซ์ที่เพิ่งสร้างขึ้นซึ่งก่อนหน้านี้เคยเป็นเจ้าของ กฎหมายเจ้าของบ้านและผู้เช่าในรัฐของคุณกำหนดว่าคุณต้องเพิ่มคุณสมบัติด้านความปลอดภัยให้กับทรัพย์สินก่อนที่จะโฆษณาสำหรับผู้เช่า รายละเอียดของการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็นมีดังนี้:

• ราวจับที่ติดตั้งด้านหน้าทางเข้าและด้านหลัง: $ 1,300
• ประตูหน้าและหลังถูกแทนที่ด้วยประตูเหล็กเสริมความปลอดภัย: $ 300
• ช่องมองลอดติดตั้งที่ประตูหน้า: $ 50
• ติดตั้งรายการ Deadbolt ที่ประตูหน้าและหลัง: $ 50
• ผนังแบ่งมาตรฐานแทนที่ด้วยกำแพงไฟ: $ 1,600
• การตรวจสอบรหัสเสร็จสมบูรณ์: $ 35

ค่าใช้จ่ายทั้งหมด: $ 3,335

2. ทำการซ่อมแซม

เมื่อพูดถึงการเป็นเจ้าของบ้านสองสิ่งในชีวิตย่อมหลีกเลี่ยงไม่ได้: ความตายและการซ่อมแซม อย่าแม้แต่จะพิจารณาธุรกิจการจัดการอสังหาริมทรัพย์เว้นแต่คุณแน่ใจว่าคุณสามารถจ่ายค่าซ่อมได้ กฎหมายเจ้าของบ้านและผู้เช่ากำหนดว่าคุณต้องทำการซ่อมแซมอย่างรวดเร็ว หากคุณไม่ทำเช่นนั้นคุณอาจต้องรับผิดชอบค่าเสียหายเพิ่มเติม.

สิ่งที่เกี่ยวกับการซ่อมแซมคือพวกมันคืบคลานเข้ามาหาคุณในทันทีและมักจะมีค่าใช้จ่ายมากมาย ตัวอย่างเช่นหากผู้เช่าของคุณโทรมาตอน 23:30 น. ในเวลากลางคืนเพื่อบอกคุณว่าเครื่องทำน้ำอุ่นถูกน้ำท่วมและท่วมบ้านคุณต้องส่งช่างซ่อมฉุกเฉินเพื่อปิดน้ำและพรมให้แห้งทันที.

เขาจะคิดเงินคุณ $ 100 ต่อชั่วโมงสำหรับแต่ละชั่วโมงที่เขาอยู่ที่นั่น ยิ่งไปกว่านั้นคุณได้รับแจ้งว่าคุณต้องเปลี่ยนเครื่องทำน้ำอุ่น เนื่องจากนี่เป็นการซ่อมแซมที่ต้องเกิดขึ้นโดยเร็วที่สุดคุณจึงไปที่เซียร์และซื้อเครื่องทำน้ำอุ่นราคาสมเหตุสมผลที่สุดที่คุณเห็น คุณไม่เพียง แต่ต้องจ่ายค่าจัดส่งและติดตั้ง แต่เซียร์จะไม่ลากเครื่องทำน้ำอุ่นเก่าของคุณออกไป โชคดีที่คนซ่อมของคุณเสนอที่จะลบตราบใดที่คุณจ่ายให้เขาอัตรารายชั่วโมงของเขาและครอบคลุมค่าธรรมเนียมการถ่ายโอนข้อมูล.

นี่คือค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการซ่อมแซมครั้งเดียว:

• ซ่อมฉุกเฉิน2 ชั่วโมง @ $ 100 ต่อชั่วโมง): $ 200
• ค่าใช้จ่ายในการซื้อเครื่องทำน้ำอุ่น 50 แกลลอนใหม่: $ 599
• ค่าใช้จ่ายในการจัดส่งและติดตั้ง: $ 329 ที่ Sears
• ค่าใช้จ่ายในการกำจัดและดึงออกจากเครื่องทำน้ำอุ่นเก่า2 ชั่วโมง @ อัตรามาตรฐาน $ 50): ค่าธรรมเนียมการถ่ายโอน $ 100 + $ 50 = $ 150

ค่าใช้จ่ายทั้งหมด: $ 1,278

ปัญหาสำคัญไม่ใช่ปัญหาเดียวที่คุณจะต้องพิจารณา ผู้เช่าบางคนจะเรียกคุณทุกอย่าง เตรียมพร้อมที่จะใช้เวลาว่างของคุณในการเปลี่ยนหลอดไฟเปลี่ยนไส้กรองอากาศกำจัดวัชพืชหลาและฉีดพ่นบานพับบานพับที่มีเสียงดัง.

3. เก็บค่าเช่า

คุณจะมีผู้เช่ารายใหญ่ที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลาทุกเดือน คุณจะมีผู้เช่าที่ดีซึ่งแอบอ้างเป็นครั้งคราว แต่จะแจ้งให้คุณทราบล่วงหน้าว่าจะให้เช่าเมื่อใด แล้วคุณจะมีผู้เช่าที่ไม่จ่ายเงินและไม่โทรหา ในฐานะเจ้าของบ้านคุณจะต้องเล่นนักสะสมเงินเป็นครั้งคราว.

ถามตัวเองว่าคุณรู้สึกสะดวกสบายที่จะเผชิญหน้ากับผู้เช่าก่อนเริ่มเช่าหรือไม่ โปรดทราบว่าคุณจะต้องใช้วิจารณญาณในการเรียกร้องในฐานะเจ้าของบ้าน ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณมีผู้เช่าเป็นเวลาหกเดือนและหนึ่งเดือนเขาไม่ได้จ่ายค่าเช่า คุณไม่ได้ยินจากเขาเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์ ในที่สุดคุณตัดสินใจโทรออกและผู้เช่าบอกคุณว่าเขาจะไม่สามารถชำระเงินได้อีก 7 วัน คุณจะต้องเลือกให้เลื่อนผู้เช่าหรือเพื่อเริ่มกระบวนการขับไล่ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสบายใจในการตัดสินใจประเภทนี้และยึดติดกับมัน.

4. การจัดการกับปัญหาผู้เช่า

ผู้เช่าส่วนใหญ่ของคุณจะจ่ายค่าเช่ารักษาทรัพย์สินเหมือนตนเองและทำให้เพื่อนบ้านมีความสุข แต่ในบางจุดคุณอาจมีปัญหาผู้เช่าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้.

ในฐานะผู้จัดการทรัพย์สินฉันเห็นปัญหาที่เกิดขึ้น ครั้งหนึ่งฉันตกลงที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักศึกษาสามคน ภายในเดือนที่สองพวกเขาหยุดจ่ายค่าเช่า เพื่อนร่วมงานของฉันและฉันไปที่บ้านเพื่อคุยกับพวกเขา เมื่อประตูเปิดออกฉันได้รับการต้อนรับจากเสาขนาดใหญ่ที่โผล่ขึ้นมาจากพื้นดินและยื่นขึ้นไปบนเพดาน ผู้เช่าได้ติดตั้งเสาของเจ้าหน้าที่ดับเพลิงในบ้านพร้อมด้วยรูบนเพดานชั้นหนึ่งและกองคอนกรีตบนพื้น ผู้เช่าสัญญาว่าจะจ่ายค่าเช่าและซ่อมแซมความเสียหายจากเสา ไม่น่าแปลกใจที่พวกเขาไม่ได้.

เดือนที่สามฉันยื่นฟ้องเพื่อขับไล่ หลังจากการพิจารณาคดีผู้เช่ากลับไปที่บ้านและนำสิ่งของออกก่อนนายอำเภอและฉันไปถึงที่นั่น เมื่อฉันเข้าไปข้างในฉันพบกราฟฟิตีบนผนังคอนกรีตในห้องน้ำและอ่างล้างจานปั้นในเครื่องใช้ไฟฟ้าคราบบนพื้นและแบบสำรวจความคิดเห็นของพนักงานดับเพลิงที่สดใสและเงางาม.

หากคุณจะเป็นเจ้าของบ้านคุณจะต้องจัดการกับผู้เช่าที่ต่อสู้กับผู้เช่ารายอื่นผู้เช่าที่สร้างความเสียหายต่อการลงทุนของคุณและผู้เช่าที่ไม่จ่ายเงิน คุณจะต้องรู้กฎหมายขับไล่ในรัฐของคุณอย่างดีและเตรียมพร้อมที่จะใช้.

5. การเอาตัวรอด

กฎหมายเจ้าของบ้านและผู้เช่าในรัฐของคุณทำการขับไล่ ดูเหมือน ค่อนข้างเรียบง่าย ในการเริ่มต้นคุณไปที่ศาลในท้องถิ่นยื่นคำบอกกล่าวกำหนดวันศาลและแสดงในวันนั้น จากนั้นผู้พิพากษาจะบอกผู้เช่าให้ออกไป ผู้เช่ามุ่งหน้ากลับไปยังที่พักของคุณแพ็คขึ้นอย่างรวดเร็วและเดินออกจากประตู ไม่เป็นอันตรายไม่เหม็นถูกต้อง?

ในความเป็นจริงการขับไล่มักมีค่าใช้จ่ายสูงมากและใช้เวลานาน แม้ว่าคุณจะขับไล่ผู้เช่าของคุณเรียบร้อยแล้วคุณก็น่าจะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ และเสียเวลาอย่างมากในกระบวนการ.

ฉันเคยผ่านมันมาก่อน นี่คือสถานการณ์ตัวอย่างของวิธีการขับไล่ที่สามารถทำงานได้:

1. ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าในวันแรก.
2. รอบที่ห้าม้วนและผู้เช่ายังไม่ได้ชำระ แต่คุณตัดสินใจที่จะรออีกห้าวันเพื่อพยายามหลีกเลี่ยงการขับไล่.
3. สิบมาแล้วและคุณยังไม่ได้ยินจากผู้เช่า คุณไปที่ศาลจ่ายค่าธรรมเนียมของคุณ (ซึ่งมีตั้งแต่ $ 35 ถึง $ 100 หรือมากกว่านั้นขึ้นอยู่กับสถานะของคุณ) และเสมียนศาลบอกคุณว่าผู้พิพากษาได้รับการสนับสนุน พวกเขาไม่สามารถกำหนดเวลาพิจารณาคดีของคุณจนกว่าจะถึงเดือนหน้า.
4. เมื่อวันที่ศาลกลิ้งไปรอบ ๆ คุณจะเช่าสองเดือน ผู้พิพากษาตัดสินในความโปรดปรานของคุณ แต่ตอนนี้คุณต้องกำหนดเวลากับนายอำเภอเพื่อขับไล่ให้เสร็จสิ้น ใช้เวลาอีกห้าวัน.
5. คุณปรากฏตัวพร้อมกับนายอำเภอในวันที่ 20 และพบว่าผู้เช่าทิ้งกองสิ่งของไว้เบื้องหลัง ตามกฎหมายในหลายรัฐตอนนี้คุณต้องเช่าตู้เก็บของเพื่อเก็บข้าวของของผู้เช่า มีค่าใช้จ่ายอีก $ 50 ตอนนี้ถ้าคุณโชคดีมากคุณมีอพาร์ทเมนต์ว่างที่ต้องทำความสะอาดและเช่าใหม่ แม้คุณจะโชคดีที่สุดคุณอาจสูญเสียค่าเช่าอย่างน้อยหนึ่งเดือนในขณะที่คุณมองหาผู้เช่า หากคุณไม่โชคดีผู้เช่าทำให้เกิดความเสียหายซึ่งคุณจะต้องซ่อมแซมก่อนที่คุณจะสามารถเช่าอพาร์ทเมนท์อีกครั้ง.

ในท้ายที่สุดการทำลายดูจะเป็นดังนี้:

• 4 เดือนสูญเสียค่าเช่า $ 750: $ 3,000
• ค่าใช้จ่ายในการยื่นฟ้อง: $ 35
• ค่าใช้จ่ายในการเช่าพื้นที่เก็บข้อมูล: $ 50
• ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม: $ 500

ค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อขับไล่ผู้เช่า: $ 3,585

6. จัดการการเงินของคุณ

เจ้าของบ้านต้องมองการจัดการทรัพย์สินเป็นประตูหมุน ผู้เช่าเข้ามาพักเช่าแล้วไป ในขณะที่ผู้เช่าบางคนจะต่ออายุสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะย้ายไปยังสถานที่ต่อไปเมื่อการเช่าผ่านและปล่อยให้คุณมีพาร์ทเมนต์ที่ว่างเปล่า.

ในเวลาลงอพาร์ทเมนท์อาจนั่งว่างเป็นเวลาหลายเดือน ในการเป็นเจ้าของบ้านที่ประสบความสำเร็จคุณจะต้องเรียนรู้ที่จะจัดการการเงินของคุณในช่วงเวลาของการฉลองและความอดอยาก บางเดือนคุณจะมีอัตราการเข้าพักเต็มรูปแบบค่าเช่าจ่ายตรงเวลาและไม่มีการซ่อมแซม คุณจะต้องทุ่มเทมากพอที่จะประหยัดและไม่ใช้ในช่วงเดือนเหล่านั้นเพราะในช่วงเดือนอื่นคุณจะได้รับตำแหน่งงานว่างค่าเช่าล่าช้าและการซ่อมแซมที่สำคัญ.

การเงินของเจ้าของบ้านไม่คงที่ หากคุณสามารถเรียนรู้ที่จะก้าวไปพร้อมกับการวางแผนสำหรับสิ่งที่ไม่คาดคิดคุณก็อาจรอดชีวิตได้.

7. การรักษาทรัพย์สินของคุณให้ปลอดภัย

หากผู้เช่าได้รับบาดเจ็บจากทรัพย์สินที่คุณเป็นเจ้าของมีโอกาสที่คุณจะถูกฟ้องร้อง แน่นอนว่าคุณมีประกันเจ้าของบ้าน แต่คุณมีหน้าที่ที่จะต้องดูแลทรัพย์สินของคุณให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมและอยู่ในสภาพการทำงานที่ดีเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้น โดยการรักษาหน่วยของคุณให้ปลอดภัยไม่ว่าอะไรจะเกิดขึ้นคุณจะลดโอกาสในการเกิดปัญหาในพื้นที่นี้อย่างมาก.

เพื่อป้องกันปัญหาคุณจะต้องรู้รหัสอาคารและความปลอดภัยในพื้นที่ของคุณและติดตามพวกเขาโดยเข้าร่วมการบำรุงรักษาและตรวจสอบคุณสมบัติของคุณเป็นระยะ อาจใช้เวลาทำงานมาก แต่สามารถช่วยคุณต่อสู้ทางกฎหมายได้ในภายหลัง.

8. การจ่ายภาษี

สิ่งหนึ่งที่คุณไม่สามารถมองข้ามคือภาษี การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจของคุณดังนั้นคุณจะต้องรายงานรายได้ที่คุณได้รับเมื่อคุณยื่นภาษีทุกปี แต่ภาษีหนึ่งที่มักถูกมองข้ามคือภาษีทรัพย์สิน หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่คุณอาศัยอยู่รวมกับบ้านเช่าหนึ่งหลังบิลภาษีอสังหาริมทรัพย์ของคุณอาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าของสิ่งที่คุณจ่ายก่อนที่คุณจะซื้อการเช่า ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจภาษีเอฟเฟกต์จะมีในบรรทัดล่างของคุณและคุณพร้อมที่จะจ่ายพวกเขา.

มีวิธีการบางอย่างที่ภาษีสามารถทำงานเพื่อประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์สินโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่อยู่อาศัยลง ตัวอย่างเช่นลองพิจารณาหากคุณต้องการขายบ้าน แต่ไม่สามารถชดใช้สิ่งที่คุณจ่ายไป หากคุณขายมันเป็นบ้านหลักของคุณคุณไม่สามารถเรียกร้องการสูญเสียภาษีของคุณ อย่างไรก็ตามหากคุณเปลี่ยนเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก่อนคุณอาจสามารถเรียกร้องการสูญเสียเป็นความสูญเสียทางธุรกิจกับรายได้ค่าเช่าที่ได้รับหรือรายได้ปกติของคุณ วิธีนี้สามารถลดการเรียกเก็บภาษีของคุณได้หลายพันดอลลาร์โดยเฉพาะหากคุณเรียกร้องการสูญเสียจำนวนมากและมีรายได้สูง.

คำสุดท้าย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นวิธีที่ดีในการทำเงิน เพียงจำไว้ว่าการเป็นเจ้าของบ้านไม่ใช่ความสนุกและเกม คุณจะทำงานหนักเพื่อเงินของคุณและอาจต้องเผชิญกับความทุกข์ยากเป็นครั้งคราว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ใช่สำหรับทุกคน มันควรจะเป็นตัวเลือกการลงทุนที่คุณพิจารณาเมื่อคุณได้รับอิสรภาพทางการเงินในระดับหนึ่งแล้ว.

ไม่เพียง แต่สามารถเริ่มต้นและค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมต่อเนื่องได้อย่างมีนัยสำคัญเท่านั้น แต่คุณยังต้องการลงทุนด้วยเงินดาวน์เพื่อให้ได้เงื่อนไขเงินกู้ที่ดีที่สุดและลดการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณ ที่กล่าวไว้โปรดทราบว่าในตลาดที่อยู่อาศัยคุณอาจสูญเสียเงินจากการลงทุนและกลับหัวกลับหางกับการจำนองของคุณ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจเป็นวิธีที่ดีในการเสริมรายได้ของคุณหรือแม้กระทั่งทดแทนอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันของคุณ.

คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือไม่ คุณเรียนรู้อะไรจากประสบการณ์?