ฉันควรรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองเมื่อใด

ดังนั้นคุณจะกำหนดได้อย่างไรว่าการรีไฟแนนซ์ที่เหมาะสมกับคุณ? ก่อนอื่นคุณต้องเข้าใจว่าการรีไฟแนนซ์ทำงานอย่างไร จากนั้นพิจารณาสถานการณ์ทางการเงินของคุณและสิ่งที่คุณต้องการทำให้สำเร็จด้วยการรีไฟแนนซ์ สุดท้ายให้ดูที่สินเชื่อที่คุณมีสิทธิ์ได้รับในบริบทของเป้าหมายทางการเงินระยะยาวของคุณ.

ปัจจัยด้านล่างนี้มีรายละเอียดขั้นตอนนี้และจะช่วยให้คุณตัดสินใจอย่างชาญฉลาดเมื่อมันมาถึงว่าจะรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านปัจจุบันของคุณหรือไม่.

การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย 101

การรีไฟแนนซ์ทำงานอย่างไร

เมื่อคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณคุณจะชำระหนี้เดิมและแทนที่ด้วยการจำนองใหม่ ข้อกำหนดและอัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ใหม่อาจแตกต่างกัน แต่ทรัพย์สินที่ได้รับเงินกู้ยังคงเหมือนเดิม.

เนื่องจากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่แล้วจึงมักจะรีไฟแนนซ์ได้ง่ายกว่าการได้รับเงินกู้เดิม นอกจากนี้หากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินของคุณเป็นเวลานานคุณอาจมีส่วนสำคัญที่ทำให้การรีไฟแนนซ์ง่ายขึ้น.

รีไฟแนนซ์ต้นทุน

เมื่อพูดถึงเรื่องค่าใช้จ่ายมีสองสิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจ สิ่งแรกคือการรีไฟแนนซ์มาพร้อมกับค่าใช้จ่ายเกือบเท่าการจำนองเริ่มต้น คุณจะต้องชำระค่าใช้จ่ายในการปิดการประกันชื่อและค่าธรรมเนียมทนายความและคุณอาจต้องจ่ายค่าประเมินภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน.

มันไม่ฟรีแน่นอน แม้ว่าธนาคารหลายแห่งจะโฆษณาการจำนองแบบ "ไม่มีค่าใช้จ่าย" แต่ก็ไม่มีสิ่งเช่นนั้นจริงๆ อย่างไรก็ตามคุณสามารถรับจำนองต้นทุนแบบไม่มีค่าใช้จ่ายได้โดยที่ต้นทุนการปิดจะถูกรวมเข้ากับยอดเงินกู้ (ซึ่งหมายความว่าคุณจะจ่ายดอกเบี้ยสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี) หรือคุณจะจ่ายในอัตราที่สูงขึ้นเพื่อครอบคลุม.

ดังนั้นเมื่อพิจารณาการรีไฟแนนซ์เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องพิจารณาว่าการออมที่คุณจะได้รับจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่านั้นจะช่วยชดเชยต้นทุนที่คุณจะได้รับหรือไม่.

สิ่งที่สองที่ต้องทำความเข้าใจคือราคาปิดขึ้นอยู่กับอัตราของคุณ กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าคุณต้องการอัตราต่ำสุดที่มีอยู่ต้นทุนการปิดของคุณจะค่อนข้างสูง หรือหากคุณยอมรับอัตราที่สูงขึ้นเล็กน้อยค่าใช้จ่ายในการปิดของคุณจะลดลง.

ตัวอย่างเช่นการรีไฟแนนซ์ที่ 6% อาจเสียค่าใช้จ่ายคุณ $ 2,000 ในการปิดในขณะที่อัตราที่ต่ำกว่าที่ 5.75% อาจมีค่าใช้จ่ายคุณ $ 3,000 แต่ถ้าคุณยอมรับอัตรา 6.5% คุณอาจไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ เลย ในความเป็นจริงแล้วเงินกู้ 6.5% อาจถูกโฆษณาว่าเป็นสินเชื่อ“ แบบไม่มีต้นทุน” อย่างไรก็ตามคุณสามารถเห็นได้ว่าคุณกำลัง“ ชำระ” สำหรับต้นทุนปิดในรูปแบบของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น.

การรีไฟแนนซ์ช่วยให้คุณประหยัดเงินได้อย่างไร

คุณอาจทราบอยู่แล้วว่าการรีไฟแนนซ์สามารถลดการชำระเงินรายเดือนลงได้ อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่ายังช่วยให้คุณสามารถสร้างทุนได้รวดเร็วขึ้นและชำระยอดเงินกู้ของคุณ เมื่อคุณชำระเงินจำนองของคุณในแต่ละเดือนให้ดูที่คำสั่งของคุณอย่างระมัดระวัง เนื่องจากการจำนองของคุณจะถูกตัดจำหน่ายเป็นระยะเวลานานโดยทั่วไปแล้ว 30 ปีการจ่ายดอกเบี้ยจะทำให้การชำระเงินรายเดือนมีความสำคัญโดยเฉพาะในช่วงสิบปีแรกของการกู้เงินของคุณ.

เมื่อคุณรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าจำนวนเงินที่คุณจ่ายดอกเบี้ยจะลดลง นอกจากนี้หากระยะเวลาของการจำนองใหม่ของคุณตรงกับจำนวนปีที่เหลือของการจำนองเดิมจำนวนเงินที่คุณชำระให้กับเงินต้นจะเพิ่มขึ้น หากคุณสามารถจ่ายได้และไม่มีหนี้ดอกเบี้ยสูงอื่น ๆ กลยุทธ์ที่ดีคือการกำหนดจำนวนเงินที่คุณประหยัดจากการรีไฟแนนซ์ไปยังการชำระเงินต้นพิเศษ ด้วยวิธีนี้จำนวนเงินจำนองรายเดือนของคุณจะไม่เปลี่ยนแปลง แต่คุณสามารถชำระบ้านได้เร็วขึ้นมาก.

ในกรณีส่วนใหญ่การรีไฟแนนซ์ที่เกี่ยวข้องกับการเอาประกันจำนองภาคเอกชน (PMI) จะช่วยให้คุณประหยัดเงิน หากบ้านของคุณมีส่วนแบ่งมากกว่า 20% คุณจะไม่ต้องจ่าย PMI ยกเว้นว่าคุณมีสินเชื่อจำนอง FHA หรือถือเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง หากคุณจ่าย PMI และผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณจะไม่ลบมันออกแม้ว่าบ้านของคุณจะมีหุ้นอย่างน้อย 20% คุณอาจต้องการพิจารณารีไฟแนนซ์ด้วยเหตุผลนี้เพียงอย่างเดียว.

ปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนรีไฟแนนซ์

ลองพิจารณาสิ่งต่อไปนี้เพื่อดูว่าการรีไฟแนนซ์อาจช่วยคุณได้อย่างไรถ้าคุณมีสิทธิ์ได้รับและการสร้างโครงสร้าง:

1. อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน
ใส่เพียงแค่ถ้าคุณสามารถได้รับในการจำนองอัตราที่ต่ำกว่ารีไฟแนนซ์ที่คุ้มค่าดู ที่กล่าวมาพิจารณาว่าจะใช้เวลานานเท่าใดในการชดเชยค่าใช้จ่ายในการปิด.

ตัวอย่างเช่นหากคุณจ่าย $ 2,000 เพื่อรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณในอัตราที่ต่ำกว่าและการชำระเงินของคุณลดลง $ 150 ต่อเดือนมันอาจจะทำให้คุณต้องใช้เวลาอีกปีกว่าจะคุ้มทุน โดยทั่วไปอย่างน้อยครึ่งหนึ่งถึงการลดอัตราดอกเบี้ยเต็มจะช่วยให้คุณมีเงินมากพอที่จะยกเลิกค่าใช้จ่ายการปิดภายในไม่กี่ปี.

2. สินเชื่อจัมโบ้
หากการจำนองครั้งแรกของคุณเป็น“ สินเชื่อจัมโบ้” แต่คุณได้ชำระเงินให้น้อยกว่า $ 417,000 คุณอาจได้รับการรีไฟแนนซ์ปกติ กล่าวอีกนัยหนึ่งมีโอกาสดีที่คุณจะมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าแม้ว่าอัตราทั่วไปจะไม่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ.

3. ต้นทุนปิด
เนื่องจากการจดจำนองทุกครั้งรวมถึงการรีไฟแนนซ์นั้นมีค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องคุณต้องเข้าใจว่าคุณจะชำระอย่างไรและแม้ว่าจะเหมาะสมสำหรับสถานการณ์ของคุณ.

ตัวอย่างเช่นในการจำนอง "ไม่มีค่าใช้จ่าย" คุณกำลังตรึงค่าธรรมเนียมลงในยอดเงินกู้หรือยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพื่อครอบคลุมค่าธรรมเนียมเหล่านั้น หากคุณสามารถจ่ายได้คุณจะประหยัดเงินในระยะยาวโดยการจ่ายค่าธรรมเนียมออกจากกระเป๋า อย่างไรก็ตามหากคุณไม่สามารถจ่ายได้และวางแผนที่จะอยู่ในบ้านสักพักการเพิ่มค่าธรรมเนียมในยอดเงินกู้ของคุณน่าจะดีกว่าการยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่ถ้าคุณคาดว่าจะเดินหน้าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าการยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะเป็นประโยชน์มากกว่า.

พิจารณาภาพทางการเงินทั้งหมดของคุณเมื่อพิจารณาว่าจะใช้เงินทุนในการปิดบัญชีหรือไม่ ตัวอย่างเช่นหากคุณมีหนี้บัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยสูง แต่มีเงินสดในมือที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดมันอาจทำให้รู้สึกถึงการจ่ายหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงและใช้เงินทุนในการปิดแทน จากนั้นคุณสามารถควบคุมการชำระเงินที่จะไปยังบัตรเครดิตของคุณกับสินเชื่อบ้านของคุณ ด้วยวิธีนี้คุณสามารถชำระค่าใช้จ่ายการปิดเร็วกว่าที่คุณจะได้ชำระหนี้บัตรเครดิตในจำนวนเดียวกัน.

4. การลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย
โบรกเกอร์จำนองและธนาคารบางแห่งเสนอสินเชื่อที่มีค่าปรับการจำนองล่วงหน้า ในขณะที่เงินกู้ที่มีการลงโทษการชำระล่วงหน้ามักจะมีค่าธรรมเนียมต่ำกว่าหรืออัตราที่ดีกว่าหากคุณชำระเงินกู้ก่อนกำหนดคุณจะต้องชำระค่าธรรมเนียมที่สูงชัน การลงโทษอยู่ในช่วงระยะเวลาหนึ่งและบางครั้งสามารถลงเวลาได้ แต่ถ้าคุณต้องการรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณก่อนที่การลงโทษการชำระเงินล่วงหน้าจะหมดอายุคุณจะต้องจ่ายค่าปรับซึ่งท้ายที่สุดจะทำให้การรีไฟแนนซ์มีราคาแพงกว่าที่คุ้มค่า.

5. ระยะเวลาที่คุณอยู่ในบ้าน
นี่เป็นสิ่งสำคัญในบริบทของต้นทุนการปิดและโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณพิจารณาสินเชื่อใหม่ที่มีการลงโทษการชำระล่วงหน้า เมื่อพูดถึงการปิดค่าใช้จ่ายคุณต้องการให้แน่ใจว่าคุณชดใช้ค่าใช้จ่ายก่อนที่จะย้าย.

ตัวอย่างเช่นหากคุณจ่าย $ 2,000 เป็นค่าใช้จ่ายในการปิดและตอนนี้คุณจ่ายดอกเบี้ยน้อยลง $ 100 ในแต่ละเดือนมันจะใช้เวลา 20 เดือนก่อนที่คุณจะคุ้มทุนและเริ่มเห็นการออมที่แท้จริง หากคุณจัดหาเงินทุนค่าใช้จ่ายในการปิดโดยการเพิ่มลงในยอดเงินกู้จะใช้เวลานานขึ้น.

หากคุณไม่ได้วางแผนที่จะอยู่ในบ้านของคุณเป็นเวลาอย่างน้อยสองปีก็อาจจะไม่คุ้มกับการรีไฟแนนซ์เลย - เว้นแต่คุณอาจรีไฟแนนซ์จากอัตราที่สูงมากถึงต่ำกว่ามากหรือถ้าคุณแลกเงินนอกกรอบ ค่าใช้จ่ายปิดกระเป๋าสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นที่ยังคงต่ำกว่าอัตราการจำนองเดิมของคุณ.

หากคุณกำลังสนุกสนานกับความคิดที่จะจัดการกับโทษใหม่ของการขอสินเชื่อใหม่เพื่อให้ได้อัตราที่ต่ำกว่าคุณควรมุ่งมั่นที่จะอยู่ในบ้านของคุณตลอดระยะเวลาการลงโทษการชำระล่วงหน้าซึ่งอาจนานถึงห้าปีหรือนานกว่านั้น.

6. คะแนนเครดิตของคุณ
หากเครดิตของคุณดีขึ้นเนื่องจากคุณได้รับการจำนองครั้งแรกตอนนี้คุณอาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราที่ต่ำกว่า ตรวจสอบรายงานเครดิตของคุณก่อนที่คุณจะเริ่มกระบวนการเพื่อยืนยันว่าเป็นกรณีนี้หรือไม่ บ่อยครั้งที่การชำระเงินจำนองทันเวลาไม่กี่ปีจะช่วยให้คุณได้รับคะแนนที่ต่ำกว่า.

นอกจากนี้ให้เปรียบเทียบหนี้และรายได้ของคุณกับสิ่งที่เคยเป็นเมื่อคุณนำการจำนองเดิมออกมาเนื่องจากธนาคารโดยทั่วไปกำหนดให้อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณลดลงต่ำกว่า 36% หากคุณได้สะสมหนี้จำนวนมากหรือรายได้ของคุณถูกปฏิเสธคุณอาจไม่ได้รับสิทธิ์ในอัตราที่ต่ำกว่าหรือการรีไฟแนนซ์เลยทั้งๆที่มีเครดิตเป็นตัวเอก.

7. จำนวนเงินทุนในบ้านของคุณ
ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการเห็นจำนวนทุนเพื่อให้คุณมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ โดยทั่วไปยิ่งบ้านของคุณมีความยุติธรรมมากเท่าไรการรีไฟแนนซ์ก็ง่ายขึ้นเท่านั้น อย่างน้อย 20% นั้นเหมาะ แต่คุณอาจยังมีสิทธิ์ได้รับการรีไฟแนนซ์แม้ว่าคุณจะมีน้อยเช่น 10% อย่างไรก็ตามข้อกำหนดอาจไม่เป็นที่น่าพอใจ.

หากต้องการรีไฟแนนซ์ด้วยทุนต่ำหรือไม่มีเลยให้ดูหัวข้อ“ สถานการณ์พิเศษ” ด้านล่าง.

8. สินเชื่อที่ปรับได้หรือบอลลูน
คนส่วนใหญ่ที่มีการจำนองอัตราที่ปรับได้หรือการชำระเงินจำนองบอลลูนนับในการรีไฟแนนซ์ในบางจุดหากพวกเขาวางแผนที่จะอยู่ในบ้านของพวกเขา เนื่องจากการรีไฟแนนซ์อาจใช้เวลาสักครู่ให้เวลากับตัวเองในการสมัครและได้รับการอนุมัติก่อนที่จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยของคุณ ตรวจสอบเอกสารการกู้ยืมของคุณอีกครั้งเพื่อให้แน่ใจว่าคุณรู้แน่ชัดว่าวันนี้คือวันใดและวางแผนล่วงหน้าเมื่อใด.

9. ระยะเวลาการกู้ยืม
หลายคนรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านใหม่ 30 ปีขึ้นไปและไม่เคยเข้าใกล้เป้าหมายของการเป็นเจ้าของบ้านทันที เนื่องจากความสนใจเป็นส่วนใหญ่ของการชำระเงินของคุณในช่วงสิบถึงสิบห้าปีแรกคุณจะจ่ายดอกเบี้ยมากขึ้นถ้าคุณรีเซ็ตนาฬิกาต่อไป.

ดังนั้นจึงเป็นความคิดที่ดีที่จะขอระยะเวลากู้ตราบใดที่จำนวนปีที่เหลืออยู่ในการจำนองเดิมของคุณตราบใดที่คุณสามารถจ่ายได้ วิธีนี้ช่วยให้คุณสามารถชำระจำนองตามกำหนดเวลาเดิมในขณะที่ยังคงลดอัตราของคุณ คุณสามารถรีไฟแนนซ์ในระยะเวลาอันสั้นซึ่งอาจเพิ่มการชำระเงินของคุณ แต่อาจทำให้คุณได้อัตราที่ดียิ่งขึ้นและตั้งค่าให้คุณชำระเงินกู้ทันที.

จำไว้ว่าอย่ามุ่งเน้นไปที่การชำระเงินรายเดือนเพื่อการยกเว้นระยะเวลาของสินเชื่ออัตราของคุณและค่าใช้จ่ายในการปิด ตัวอย่างเช่นนายหน้าจำนองที่ไร้ยางอายอาจแสดงสินเชื่อที่มีการชำระเงินต่ำกว่าซึ่งมีระยะเวลา 30 ปีค่าใช้จ่ายสูงและอัตราที่ไม่ต่ำกว่าอัตราการจำนองปัจจุบันของคุณมากนัก.

10. คนที่จดทะเบียนในสินเชื่อที่อยู่อาศัยรีไฟแนนซ์
โดยทั่วไปหากคุณพยายามที่จะเพิ่มหรือลบคนออกจากการจำนองเช่นหลังจากการแต่งงานหรือการหย่าร้างผู้ให้กู้จะต้องให้คุณรีไฟแนนซ์ สิ่งนี้ทำเพื่อกำหนดว่าบุคคลอื่นจะผ่านการคัดเลือกหรือไม่หรือคุณจะมีคุณสมบัติเพียงอย่างเดียว.

อย่างไรก็ตามคุณอาจสามารถทำงานบางอย่างกับผู้ให้กู้จำนองเพื่อให้บรรลุเป้าหมายของคุณโดยไม่ต้องรีไฟแนนซ์แบบเต็ม โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคนที่จะได้รับการจำนองทั้งสองสามารถมีสิทธิ์ได้รับการจำนองด้วยตนเอง.

11. สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สองหรือสินเชื่อบ้าน
หากคุณมีการจำนองครั้งที่สองสินเชื่อส่วนที่อยู่อาศัยหรือวงเงินสินเชื่อบ้าน (HELOC) คุณอาจประหยัดเงินเป็นจำนวนมากได้โดยการรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองหลักของคุณ.

หากต้องการตรวจสอบว่าคุณสามารถรวมสินเชื่อบ้านของคุณทั้งหมดเข้าด้วยกัน หากมูลค่าปัจจุบันของบ้านของคุณสูงกว่ามูลค่าของสินเชื่อคุณอาจสามารถรีไฟแนนซ์สินเชื่อของคุณเป็นหนึ่ง ด้วยวิธีนี้คุณจะจ่ายอัตราที่ต่ำเพียงหนึ่งเดียวกับจำนวนเงินทั้งหมดแทนที่จะเป็นอัตราที่ต่ำหนึ่งในการจำนองหลักของคุณและอีกอัตราที่สูงกว่าในสอง.

สถานการณ์พิเศษเกี่ยวกับส่วนของบ้าน

ความอุดมสมบูรณ์หรือการขาดทุนอาจทำให้เกิดปัญหาเมื่อมีการรีไฟแนนซ์ ต่อไปนี้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีจัดการกับสถานการณ์ทั้งสองอย่างดีที่สุด:

ตัวเลือกทางการเงินต่ำหรือไม่มีทุน

ตามที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้หากคุณมีส่วนทุนน้อยหรือไม่มีเลยการรีไฟแนนซ์อาจเป็นเรื่องยากหรือเป็นไปไม่ได้เลย อย่างไรก็ตามสำหรับสินเชื่อบางประเภทและสถานการณ์เฉพาะมีตัวเลือกการรีไฟแนนซ์พิเศษ.

ตัวอย่างเช่นหากคุณมีทุนอย่างน้อย 5% ในบ้านของคุณคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับการรีไฟแนนซ์ FHA หรือสำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่ได้พลาดการชำระเงินใด ๆ โปรแกรม Home Affordable Refinance หรือ HARP อาจช่วยให้คุณรีไฟแนนซ์ในอัตราที่ต่ำกว่าแม้ว่าคุณจะกลับหัวกลับหางในการจำนองของคุณ โปรแกรมนี้ช่วยให้เจ้าของบ้านที่มี Fannie Mae หรือ Freddie Mac จำนองเพื่อรีไฟแนนซ์ได้ถึง 125% ของมูลค่าปัจจุบันของบ้านของพวกเขา.

อีกทางเลือกหนึ่งถ้าคุณกำลังใกล้สูญเสียบ้านโปรแกรม Home Affordable Modification หรือ HAMP สามารถเปลี่ยนสัญญาเงินกู้ของคุณผ่านการรีไฟแนนซ์ระยะเวลากู้เพิ่มเติมและหากจำเป็นให้ลดเงินต้นเพื่อลดการจ่ายให้ไม่เกิน 31% ของรายได้รวมของคุณ หากคุณกำลังดิ้นรนเพื่อชำระเงินสำหรับการจำนองครั้งที่สองหากคุณว่างงานหรือหากคุณกำลังเผชิญกับการยึดสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว เงินกู้เหล่านี้ส่วนใหญ่จัดทำโดยโครงการทำบ้านราคาไม่แพงของรัฐบาล แต่ดำเนินการผ่านผู้ให้กู้ปกติ.

ตัวเลือกที่เจ้าของบ้านบางคนเคยใช้ในอดีตคือเงินกู้“ piggyback” ซึ่งเป็นสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ถูกนำออกไป 10% ของยอดเงินคงเหลือและจำนองหลักสำหรับส่วนที่เหลือ ข้อตกลงดังกล่าวอาจหมายถึงเงื่อนไขที่ดีกว่า อย่างไรก็ตาม, ด้วยการถือกำเนิดของความต้องการสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น, มันอาจเป็นเรื่องยากที่จะหาธนาคารหรือเครดิตยูเนี่ยนที่เต็มใจทำสินเชื่อประเภทนี้.

การรีไฟแนนซ์เงินสดออก

คุณอาจเห็นโฆษณาเพื่อรีไฟแนนซ์ที่พูดว่า“ เอาเงินใส่กระเป๋า” หรือ“ รับเงินสดจากบ้านของคุณ” เหล่านี้เรียกว่าการรีไฟแนนซ์เงินสดออก ที่นี่เงินกู้ใหม่มีขนาดใหญ่กว่าเงินกู้เก่าและคุณจะได้รับส่วนต่างเป็นเงินสด แต่เงินสดนั้นไม่ฟรี - มันเป็นการกู้ยืมจากส่วนในบ้านของคุณ กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณต้องจ่ายคืน.

แม้ว่าธนาคารและโบรกเกอร์อาจโน้มน้าวสิ่งนี้เป็นวิธีที่ดีในการชำระหนี้ใช้เวลาในวันหยุดหรือรับเงินจากวิทยาลัยปัญหาคือมันเป็นเพียงการแก้ไขชั่วคราว ในความเป็นจริงคุณสามารถลงเอยด้วยการจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับ "เงินออก" ถ้าคุณไม่มีแผนสำหรับวิธีที่คุณจะจ่ายคืน.

ตัวอย่างเช่นเมื่อมันถึงเวลาที่จะขายบ้านของคุณคุณจะไม่ได้รับมากจากการขายเพราะคุณจะมียอดเงินกู้ที่ใหญ่กว่าเพื่อชำระ หรือยิ่งแย่ไปกว่านั้นหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงคุณอาจมีการกลับหัวกลับหางในการจำนองและเป็นหนี้เงินธนาคารเมื่อคุณขาย.

โดยทั่วไปการรีไฟแนนซ์เงินสดออกมาพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเช่นกันแม้ว่าคุณจะเอาเงินสดเพียงเล็กน้อย โดยเฉพาะธนาคารหลายแห่งเสนอการรีไฟแนนซ์เพื่อชำระบัตรเครดิตของคุณ แต่นี่เป็นการย้ายความเสี่ยงที่คุณทำการค้าหนี้ที่ไม่มีหลักประกัน (บัตรเครดิต) สำหรับหนี้ที่มีความปลอดภัย (จำนอง) หากคุณไม่สามารถชำระหนี้บัตรเครดิตของคุณได้สิ่งที่เลวร้ายที่สุดที่อาจเกิดขึ้นได้คือคำตัดสินของศาลในการตกแต่งค่าจ้างของคุณ แต่ถ้าคุณไม่สามารถจ่ายจำนองคุณจะสูญเสียบ้านของคุณ.

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณสามารถจ่ายค่าจำนองที่รวมหนี้บัตรเครดิตของคุณก่อนที่คุณจะได้รับความปลอดภัยหนี้ที่บ้านของคุณ ในความเป็นจริงหากคุณมีปัญหาในการชำระหนี้โปรดติดต่อที่ปรึกษาด้านเครดิตก่อนที่จะรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณ.

วิธีการประหยัดเงินในการปิดค่าใช้จ่าย

ต่อไปนี้เป็นวิธีการลดต้นทุนการปิดที่เกี่ยวข้องกับการรีไฟแนนซ์ให้เหลือน้อยที่สุด:

• หากคุณต้องการประเมินราคาและบ้านของคุณมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างมากหรือมียอดขายใกล้เคียงมากมายให้สอบถามตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ของคุณว่าคุณสามารถใช้การประเมินอัตโนมัติแทนการประเมินราคาแบบเต็มหรือไม่ วิธีนี้จะประหยัดไม่กี่ร้อยดอลลาร์.
• แม้ว่าคุณจะยังคงต้องการประกันชื่อเรื่องถามว่าคุณสามารถรับอัตรา“ ชำระใหม่” แทนอัตราเต็มได้หรือไม่.
• ดูว่าผู้ให้กู้ปัจจุบันของคุณสามารถเสนอการรีไฟแนนซ์ดอกเบี้ยต่ำให้คุณก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารด้วยผู้ให้กู้ใหม่ พวกเขาอาจได้รับข้อเสนอที่สมเหตุสมผลโดยไม่มีค่าใช้จ่ายมากมาย.

คำนวณเงินออมของคุณ

ใช้เครื่องคิดเลขรีไฟแนนซ์เพื่อคำนวณจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้ นั่งลงกับใบแจ้งยอดการจำนองของคุณและกำหนดจำนวนเงินที่คุณต้องชำระสำหรับภาษีอสังหาริมทรัพย์และการประกันภัยเจ้าของบ้านเนื่องจากจำนวนเงินเหล่านี้จะไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อคุณรีไฟแนนซ์ อย่างไรก็ตามหากทรัพย์สินของคุณมีมูลค่าลดลงคุณอาจสามารถลดภาษีทรัพย์สินของคุณได้เช่นกัน.

ถัดไปรับตัวเลข ballpark ในการปิดต้นทุนจากธนาคารหรือนายหน้าซื้อขายที่จัดการจำนองครั้งแรกของคุณ ต้นทุนการปิดโดยเฉลี่ยสำหรับการรีไฟแนนซ์ $ 200,000 คือ $ 3,741 แต่จำนวนเงินจะแตกต่างกันไปตามภูมิภาค คุณจะต้องรู้ด้วยว่าคุณต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการปล่อยสินเชื่อและตัดสินใจว่าคุณจะต้องรักษาระยะเวลาเงินกู้เดิมหรือไม่หรือจะสั้นลงหรือยาวขึ้นอีก.

ตัวอย่างเช่นสมมติว่า Jim อยู่ในบ้านและจดจำนองปัจจุบันเป็นเวลาเจ็ดปี ตอนแรกเขาจ่าย $ 145,000 สำหรับบ้านและมีการชำระเงินจำนองรายเดือนของ $ 916 ที่ 6.5% แม้หลังจากผ่านไปเจ็ดปีเขาก็จ่ายเงินต้นเพียง $ 206 ต่อเดือนในขณะที่เงิน $ 710 ของการจ่ายเงินของเขากำลังเป็นที่สนใจ เขายังคงเป็นหนี้ $ 130,897 ในการจำนองของเขา.

เขาตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์และสามารถรับอัตรา 5% และจ่าย $ 2,000 ในค่าปิด เขาเลือกที่จะรักษาระยะเวลาเงินกู้เดิมและการจ่ายเงินใหม่ของเขาคือ $ 799 ต่อเดือน.

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเก่าที่ 6.5%

• การชำระรายเดือน: $ 916
• จำนวนดอกเบี้ย: $ 710
• จำนวนเงินต้น: $ 206

สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ 5%

• การชำระรายเดือน: $ 799
• จำนวนดอกเบี้ย: $ 545
• จำนวนเงินต้น: $ 254

จิมจะไม่เพียงแค่ประหยัด $ 117 ในการชำระเงินของเขาในแต่ละเดือน แต่เนื่องจากเขาจะจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงเขาจะชำระยอดเงินกู้ของเขามากกว่าเดิม อย่างไรก็ตามเมื่อจิมทำภาษีของเขาเขาจะไม่มีดอกเบี้ยจำนองบ้านเท่าที่จะเรียกร้องและจะสูญเสียผลประโยชน์บางอย่างที่นั่น แต่ขึ้นอยู่กับกรอบรายได้ของจิมการสูญเสียภาษีที่ลดลงอาจมากขึ้นหรือน้อยลงด้วยอัตราเร่งที่เขาจ่ายเงินต้น กล่าวอีกนัยหนึ่งมันจะใช้เวลาประมาณ 17 เดือนในการหยุดยั้งโดย Jim ซึ่งเขาสามารถเบิกค่าใช้จ่ายปิด 2,000 ดอลลาร์ของเขาได้.

ไม่ว่าในกรณีใดก็ตามให้เรียกใช้ตัวเลขที่คุณจะได้รับแม้จะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่คุณจะประหยัดในแต่ละเดือนจำนวนหุ้นที่คุณสร้างและการหักภาษีที่คุณจะได้รับจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง จากนั้นคุณสามารถกำหนดได้เมื่อคุณมีแนวโน้มที่จะแตกแม้ในสถานการณ์เฉพาะของคุณ.

คำสุดท้าย

เนื่องจากการสมัครรีไฟแนนซ์จะกระทบคะแนนเครดิตของคุณพิจารณาว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับคุณสมบัติก่อนที่จะส่งใบสมัครหรือไม่ หากดูเหมือนว่าไม่น่าเป็นไปได้คุณอาจต้องรอจนกว่ามูลค่าของบ้านจะเพิ่มขึ้นคะแนนเครดิตของคุณจะดีขึ้นหรืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณลดลง วางแผนล่วงหน้าหากคุณต้องการสมัครขอสินเชื่อใหม่เช่นสินเชื่อรถยนต์ซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการรีไฟแนนซ์ของคุณ.

จากนั้นเมื่อคุณได้พิจารณาแล้วว่าคุณจะผ่านการรับรองตรวจสอบสถานะทางการเงินของคุณรวมถึงใบแจ้งยอดการจำนองของคุณและสิ่งที่คุณต้องการทำเพื่อรีไฟแนนซ์ ชัดเจนในประเด็นเหล่านี้เมื่อคุณพูดคุยเกี่ยวกับตัวเลือกกับนายหน้าจำนองหรือธนาคารและอย่าลืมจดจ่อกับสิ่งใดสิ่งหนึ่งเช่นอัตราหรือการชำระเงินเพราะคุณอาจพลาดส่วนประกอบสำคัญของเงินกู้ที่คุณเห็นด้วย.

สิ่งสำคัญที่สุดคือพึ่งพาการประเมินของคุณเองของการจำนองปัจจุบันของคุณที่เกี่ยวข้องกับคำพูดใหม่ที่คุณได้รับและเรียกใช้ตัวเลขในแต่ละของพวกเขาเพื่อตรวจสอบซึ่งทำให้รู้สึกมากที่สุดตามเป้าหมายของคุณ.

คุณเคยรีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านของคุณหรือไม่? อะไรคือปัจจัยหลักที่นำไปสู่การตัดสินใจของคุณและคุณมีเงินออมเท่าไหร่?